鷹潭物業(yè)管理條例實施細則最新修訂版(全文)

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第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本省實際,制定本條例。

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第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

前款所稱房屋,包括建筑物內(nèi)的商品住宅、經(jīng)營性用房和物業(yè)管理用房。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市政、城管執(zhí)法、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、民政、環(huán)保、人防等有關(guān)部門及供水、供氣、供電等企業(yè)應(yīng)當按照各自的職責(zé)分工和本條例規(guī)定,做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門具體指導(dǎo)所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會,監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé),依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,維護市場秩序和公平競爭,促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù),推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第七條 配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的原有住宅小區(qū),由所在地人民政府組織整治改造,逐步實行物業(yè)管理。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(九)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(十)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求;

(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第十條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當在物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍,結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前,應(yīng)當按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域,向設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記,并將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請登記。

第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋出售并交付使用的建筑物總面積達到百分之五十以上的,建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告,并提供下列資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域登記證明;

(二)建筑規(guī)劃總平面圖;

(三)物業(yè)建筑面積清冊;

(四)業(yè)主名冊;

(五)交付使用的公用設(shè)施設(shè)備證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明。

建設(shè)單位未及時書面報告的,十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

第十三條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi),會同縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。籌備組應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi),將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、房地產(chǎn)行政主管部門代表、物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成;I備組人數(shù)應(yīng)當為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

第十四條 籌備組應(yīng)當履行下列職責(zé):

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法,提出業(yè)主委員會成員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當自成立之日起九十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組履行職責(zé)的期限,應(yīng)當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

第十五條 業(yè)主大會決定下列事項:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作,聽取業(yè)主委員會的工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的,應(yīng)當出具書面委托書,明確委托事項、委托權(quán)限和期限等內(nèi)容。

業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的,應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會決定本條例第十五條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前,應(yīng)當事先征求其所代表的業(yè)主意見,并在業(yè)主大會會議上如實反映。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次。

有下列情形之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會臨時會議:

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第十九條 業(yè)主委員會負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)組織籌集專項維修資金,并監(jiān)督使用;

(五)督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費;

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(七)勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違章裝飾裝修房屋;

(八)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年,可以連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議,在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。

選舉業(yè)主委員會成員時,應(yīng)當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時,應(yīng)當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的,應(yīng)當召開業(yè)主大會會議補選。

第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公道正派,廉潔自律;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時間。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列資料向所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案:

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任負責(zé)召集,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的成員出席,作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。

第二十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立定期接待制度,聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議,接受業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動,以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄,并妥善保管。

業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度,按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益收支;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

第二十六條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前,應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。無正當理由逾期未換屆的,物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后,原業(yè)主委員會應(yīng)當在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作。

第二十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),決定是否終止其成員資格:

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

(二)不履行成員職責(zé)的;

(三)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;

(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

第二十八條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān),具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標人少于三個的,經(jīng)縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條 建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè),對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時,應(yīng)當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第三十一條 建設(shè)單位出售新建房屋之前,應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約,并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時,應(yīng)當對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認,并受其約束。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約,不得損害購房人的合法權(quán)益。

第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房,最低不少于一百二十平方米;其中,業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,建設(shè)單位應(yīng)當在房屋預(yù)售時予以公布。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,專用于物業(yè)管理服務(wù)工作,不得挪作他用。縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記時,在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。

第三十三條 新建物業(yè)符合下列條件后,建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù):

(一)建設(shè)工程竣工驗收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

(三)義務(wù)教育學(xué)校及幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成;

(四)道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成,并滿足使用功能要求;

(五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書,依照法律法規(guī)規(guī)定需要進行檢測的,還應(yīng)當由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測合格;

(六)物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗并記錄,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當書面告知建設(shè)單位,建設(shè)單位應(yīng)當及時整修。

第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十六條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用時,應(yīng)當向物業(yè)買受人提供質(zhì)量保證書,并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

第三十七條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

建設(shè)單位應(yīng)當在新建住宅物業(yè)交付前,按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金,專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi),物業(yè)保修金不足的,建設(shè)單位應(yīng)當補足;保修期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當返還建設(shè)單位。

建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的,所投保物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位在保修期限內(nèi)不履行保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,經(jīng)物業(yè)主管部門核實后,維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法,由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同財政部門、發(fā)展改革部門制定,經(jīng)省人民政府同意后公布施行。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家規(guī)定,具備相應(yīng)的資質(zhì),不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目,應(yīng)當向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家規(guī)定,取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè),建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項:

(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項;

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

(八)其他物業(yè)管理事項。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)要求、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,業(yè)主有權(quán)進行查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi),向物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市或者縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,聘請專業(yè)機構(gòu)承擔(dān)電梯等機電設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù),但不得將物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標準提供服務(wù),加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況應(yīng)當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作,制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案,對突發(fā)性事件應(yīng)當采取應(yīng)急措施,及時報告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位,并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時,不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立和保存下列檔案和資料:

(一)小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案;

(二)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護設(shè)施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;

(三)水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

(四)住宅裝飾裝修管理資料;

(五)業(yè)主清冊;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議;

(七)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,價格主管部門應(yīng)當會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等,制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度,并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十六條 已交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi),業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后,在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,視為交付,其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位墊付,業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證時,由業(yè)主返還建設(shè)單位墊付的費用。建設(shè)單位沒有事先書面通知的,以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準。

建設(shè)單位限定物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)的時間不得少于二個月。

第四十七條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用未納入物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分攤,并定期公布。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣等單位應(yīng)當對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主,直接為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共照明用電、園林綠化用水費用,應(yīng)當按照符合其使用性質(zhì)的標準收取。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用,并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前,業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會,作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的,業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的,應(yīng)當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的,原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間,任何一方提出終止合同的,應(yīng)當提前三個月書面告知對方。

第五十條 物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物:

(一)本條例第三十五條第一款和第四十四條規(guī)定的資料;

(二)物業(yè)管理用房;

(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

(四)物業(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

(五)其他應(yīng)當移交的財物、資料。

新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物。

第五十一條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會做好交接工作,新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。

第五十二條 房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理,定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核,促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

市容、公安、工商、環(huán)保、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、治安消防、房屋使用等的監(jiān)督管理,依法處理違法行為。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會可以依照國家和本省有關(guān)規(guī)定,制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準,建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度,配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案。

第五十三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)管理投訴受理制度,對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,應(yīng)當自收到之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理,并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的,房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

第五十四條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集,社區(qū)居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題;

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得擅自改變用途。

業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。

第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或者從事租賃等經(jīng)營的,應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責(zé)管理,也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用,收益和使用情況應(yīng)當公示。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫,應(yīng)當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當在出售車位、車庫一個月前,以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主,并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。

出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的,應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后,出租給其他人的,其租賃合同期限不得超過六個月。

第五十八條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,應(yīng)當確保消防通道和道路暢通。機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法,由業(yè)主大會決定并公示。

業(yè)主對機動車輛有保管要求的,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程,平時由投資者依照法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程進行經(jīng)營活動的,應(yīng)當按照非住宅物業(yè)的標準交存住宅專項維修資金、交納物業(yè)服務(wù)費。

第六十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當遵守國家和本省的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,禁止下列行為:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;

(六)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的,應(yīng)當保持物業(yè)的整潔、美觀。

第六十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金。

在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查,業(yè)主應(yīng)當予以配合。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當合理、正當?shù)厥褂梦飿I(yè),禁止下列行為:

(一)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

(二)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設(shè)超負荷物品;

(三)排放有毒、有害物質(zhì);

(四)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng);

(五)亂設(shè)攤點或者亂倒垃圾,堆放雜物,高空拋物;

(六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的,應(yīng)當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后,應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者處理。

第六十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

第六十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時,相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)賠償。

第六章 法律責(zé)任

第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定,未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的,由縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,可以處二千元以上一萬元以下的罰款。

第六十七條 建設(shè)單位違反本條例第三十七條規(guī)定,未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本條例第六十條和第六十二條規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的,按照下列規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的,責(zé)任人應(yīng)當依法予以賠償:

(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除影響的,限期改正,處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的,限期拆除,不能拆除的,沒收實物或者違法收入,可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款;

(三)破壞或者擅自改變房屋外觀的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,恢復(fù)原狀,可以處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的,可以處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,可以處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十九條 違反本條例第四十條第三款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同報送備案的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處五千元以上一萬元以下罰款。

第七十條 違反本條例第四十九條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定擅自停止服務(wù)的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第七十一條 違反本條例第六十一條第一款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝飾裝修保證金的,由價格主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處二千元以上五千元以下罰款。

第七十二條 房地產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例,有下列情形之一的,由其所在單位或者上級主管部門依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:

(一)未按照本條例規(guī)定組織成立業(yè)主大會籌備組的;

(二)未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處,或者包庇、縱容違法行為,造成后果的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。

第七十三條 對違反本條例規(guī)定的其他行為,法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的,從其規(guī)定。

第七章 附 則

第七十四條 本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義:

(一)專有部位,是指一套自用房屋分戶門內(nèi)的空間及其室內(nèi)墻面和天井、庭園等部位;

(二)專有設(shè)備,是指一套住宅內(nèi)部的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設(shè)備;

(三)共用部位,是指一幢住宅內(nèi)部,建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價值的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、值班室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面、屋頂?shù)炔课唬?/p>

(四)共用設(shè)備,是指一幢住宅內(nèi)部,建設(shè)費用已分攤進入住宅銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、電線、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設(shè)備;

(五)共用設(shè)施,是指居住小區(qū)內(nèi),建設(shè)費用已分攤進入住宅銷售價格的由業(yè)主、物業(yè)使用人共同使用的道路、綠地、停車場(庫)、路燈、公益性文體設(shè)施、安全防范設(shè)施、供水供電設(shè)施、消防設(shè)施、信報箱(群)、排水管道窖井、化糞池、垃圾站(房)等設(shè)施;

(六)房屋承重結(jié)構(gòu),是指住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>

第七十五條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù),按照下列方式計算:

(一)專有部分面積,按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行房屋登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

(二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有二個以上專有部分的,按照一人計算。

(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù),分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

第七十六條 由人民政府投資建設(shè)或者儲備的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房等保障性住房的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。

第七十七條 本條例自 年 月 日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過的、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。

關(guān)于《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》的說明

——2011年11月28日在江西省第十一屆人大常委會第二十八次會議上

省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長 張勇

主任、各位副主任、秘書長、各位委員:

我受省政府的委托,現(xiàn)就《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)作如下說明。

一、修訂的必要性

發(fā)展物業(yè)管理,對于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,提升城市社會管理和服務(wù)水平,促進社會和諧穩(wěn)定,都具有重要的現(xiàn)實意義。我省物業(yè)管理起步于上世紀90年代初,1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過了《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》。該條例的頒布實施,對規(guī)范我省物業(yè)管理工作,促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。至2010年底,全省已有物業(yè)服務(wù)企業(yè)981家,行業(yè)從業(yè)人員6萬余人,新建住宅小區(qū)實施物業(yè)管理覆蓋率達100%,全省物業(yè)管理整體水平日益提高。但是,隨著廣大業(yè)主對物業(yè)管理需求和期盼不斷提高,加之新情況、新問題不斷出現(xiàn),物業(yè)管理糾紛也呈上升趨勢,物業(yè)管理收費難、小區(qū)停車難、業(yè)主自治機制不健全等困難和問題日益突出,我省現(xiàn)行條例已經(jīng)不能滿足當前物業(yè)管理發(fā)展的實際情況和客觀需要。2010年,根據(jù)全國人大常委會的工作部署,省人大常委會對我省地方性法規(guī)進行了一次全面清理,其中《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》作為需要全面修訂的項目,建議省政府列入年度立法計劃。因此,有必要對該條例進行修訂。

二、審查經(jīng)過

修訂草案送審稿由我廳起草,于2011年3月31日報省政府。在審查修改過程中,書面征求了省人大財經(jīng)委、省人大常委會法工委、省發(fā)改委、省財政廳、省國土資源廳、省公安廳、省民政廳、省衛(wèi)生廳、省教育廳、省環(huán)保廳、省工商局、省消防總隊、省電力公司、部分房地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及11個設(shè)區(qū)市政府、部分縣級政府的意見。2011年5月中旬、6月下旬和9月上旬,會同省政府法制辦先后到鷹潭市、南昌市、宜春市、豐城市進行調(diào)研。6月20日,分別召開了專家論證會和部門協(xié)調(diào)會。根據(jù)調(diào)研、論證、協(xié)調(diào)中各方提出的意見,會同省政府法制辦對送審稿進行了多次修改。

鑒于該立法項目涉及面廣、社會關(guān)注度高,為增強政府立法的科學(xué)性、民主性,擴大群眾的參與度,充分聽取社會各界的意見和建議,提高政府立法質(zhì)量,經(jīng)凌成興常務(wù)副省長同意,8月18日《江西日報》刊登了修訂草案征求意見稿全文,向社會公開征求意見。截至9月底,共收到信件和電子郵件68封,意見二百余條,主要集中在物業(yè)質(zhì)量保修、物業(yè)服務(wù)收費等問題上。我廳會同省政府法制辦對征集的意見進行了逐條梳理,對有價值的意見予以了采納。

11月17日,省政府第57次常務(wù)會議討論通過了修訂草案,提請省人大常委會審議。

三、幾個主要問題的說明

(一)關(guān)于《條例》的名稱

原條例名稱為《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》,適用范圍僅限于城市居住小區(qū),而目前物業(yè)管理已經(jīng)深入到機關(guān)、企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等非居住用房,國務(wù)院《物業(yè)管理條例》將物業(yè)界定為已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場地。因此,根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī),參照外省市的做法,結(jié)合當前物業(yè)管理的實際需要,將原《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》修改為《江西省物業(yè)管理條例》。

(二)關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

業(yè)主大會和業(yè)主委員會能否依法成立和正常運轉(zhuǎn),直接關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益。為規(guī)范業(yè)主自治,保障業(yè)主權(quán)益,修訂草案明確規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé),以及召開業(yè)主大會和業(yè)主委員會需具備的條件、程序等(第十、十五、十六、十七、十八、十九、二十三條)。由于首次業(yè)主大會會議的籌備直接影響到業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和正常開展工作。因此,修訂草案對首次業(yè)主大會成立條件、業(yè)主大會籌備組的組織形式和工作職責(zé)等作了具體規(guī)定(第十二、十三、十四條)。為保證業(yè)主大會、業(yè)主委員會正常運行,修訂草案規(guī)定業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬,從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān),具體辦法與標準由業(yè)主大會決定(第二十八條)。

(三)關(guān)于住宅物業(yè)質(zhì)量保修責(zé)任

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定:“建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任!睘榱藢⑦@一規(guī)定落到實處,避免住宅物業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題時,施工單位與建設(shè)單位互相推諉,導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益得不到保障,借鑒貴州、上海等省市的做法,修訂草案設(shè)立了質(zhì)量保修金制度。規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在新建住宅物業(yè)交付前,按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金,專項用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi),物業(yè)保修金不足的,建設(shè)單位應(yīng)當補足;保修期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當返還建設(shè)單位。如果建設(shè)單位不履行法定保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核實后,維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支,以此保障業(yè)主的權(quán)益(第三十七條)。

(四)關(guān)于物業(yè)服務(wù)和收費

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供連續(xù)不間斷服務(wù),業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費,是物業(yè)管理正常有序運行的保障。針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù),修訂草案作了以下幾個方面的規(guī)定:一是規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標準提供服務(wù),加強日常檢查;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況應(yīng)當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告(第四十二條)。二是為了防止物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時因業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)訂合同而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷,修訂草案規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的,應(yīng)當提前三個月書面告知業(yè)主委員會(第四十九條)。三是規(guī)定實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問題和糾紛(第五十四條)。

針對業(yè)主按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的問題,修訂草案作了以下幾個方面的規(guī)定:一是明確物業(yè)服務(wù)收費標準。價格主管部門應(yīng)當會同同級房地產(chǎn)行政主管部門,根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等,制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度,并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十五條)。二是規(guī)定已交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)(第四十六條)。三是規(guī)定物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責(zé)任(第四十七條)。

(五)關(guān)于物業(yè)的使用和維護

合理使用、有效維護物業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同責(zé)任。為此,修訂草案主要作了以下幾方面規(guī)定:一是對改變物業(yè)公共建筑和共用設(shè)施用途,以及占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地等行為作了限制性規(guī)定(第五十五條)。二是規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并遵守國家和本省的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約,同時明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理責(zé)任(第六十、六十一條)。三是規(guī)定住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當按照住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金(第六十四條)。四是規(guī)定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造時,相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當負責(zé)賠償(第六十五條)。

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