第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用本市行政區(qū)域內物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，為業(yè)主提供服務，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、縣（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市、縣（區(qū)）房產主管部門，負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導；
（二）物業(yè)服務企業(yè)的資質、服務質量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務的招投標、物業(yè)服務合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理；
（三）專項維修資金和住宅物業(yè)質量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理；
（四）受理、處理對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的投訴；
（五）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；
（六）其他監(jiān)督管理職責。
第五條 公安部門負責物業(yè)管理區(qū)域內的治安管理，對物業(yè)管理區(qū)域內安防設施依法實施監(jiān)督管理；對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督檢查,依法查處違反消防法律法規(guī)行為。
民政部門負責落實社區(qū)居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督，參與物業(yè)管理相關工作。
人力資源社會保障部門負責對物業(yè)服務企業(yè)勞動用工的指導，對物業(yè)服務企業(yè)與招用人員依法簽訂勞動合同、繳納社會保險等進行監(jiān)督。
衛(wèi)生計生部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內二次供水的衛(wèi)生進行監(jiān)督管理。
建設部門負責商品房交付使用監(jiān)管工作，依法規(guī)范商品房交付使用行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內綠化調整的監(jiān)管，協調解決因綠化影響居民生活以及綠化養(yǎng)護引發(fā)的矛盾。
環(huán)保部門負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收，對污染源依法實施監(jiān)督管理；對制造超過規(guī)定標準排放的污水、廢氣等涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理；對制造超過規(guī)定標準的建筑施工噪聲的行為進行查處。
規(guī)劃部門負責在土地出讓前的規(guī)劃條件和建設工程設計方案審查中，按規(guī)定標準落實物業(yè)管理區(qū)域內公建配套建設指標；負責查處未取得規(guī)劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物、在非承重外墻上開門（窗）、破壞房屋外立面等違法行為。
城管部門參與物業(yè)管理區(qū)域內前期規(guī)劃論證,加強對物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)衛(wèi)設施的管理。
人防部門負責物業(yè)管理區(qū)域內人防工程及設施維護管理的指導和監(jiān)督。
物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)管，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為。
信訪部門負責協調督促相關地區(qū)和部門按照各自職責及時處理物業(yè)管理中的信訪矛盾。
稅務部門負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務企業(yè)的納稅行為進行指導、監(jiān)管。
市場監(jiān)督部門負責對在物業(yè)管理活動中合同欺詐、虛假廣告和無須取得許可（含批準文件）或已經取得相關許可而未依法領取營業(yè)執(zhí)照等違法生產經營行為依法進行查處。負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監(jiān)察；依法對特種設備使用登記、維護保養(yǎng)、定期檢驗、作業(yè)人員持證上崗等情況開展監(jiān)督檢查；調查處理物業(yè)管理區(qū)域內的特種設備事故，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。
第六條 供水、供電、供氣等企業(yè)應當按照各自的職責，依法做好物業(yè)管理區(qū)域內的相關管理和服務工作。建立投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布聯系人姓名、聯系方式、服務事項和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會同市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調解物業(yè)管理糾紛，協調物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。建立物業(yè)管理矛盾投訴調解、物業(yè)應急維修服務等機制，設立并公開投訴電話、投訴點，接受并解決群眾的投訴和糾紛，完善社區(qū)公共服務體系，為業(yè)主提供基本服務；指導社區(qū)居民委員會、村民委員會、人民調解委員會等組織及時協調處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關工作。協助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛；與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)管理聯動機制，協調解決物業(yè)服務企業(yè)退出和交接過程中出現的問題；發(fā)現本區(qū)域內違法建設等違反法律法規(guī)的行為，應當立即制止，并及時向有關部門報告。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當提請市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門依法處理。
第八條 物業(yè)管理行業(yè)協會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條 物業(yè)管理區(qū)域根據物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現售備案前，應當按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
已經實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門申請登記。
第十條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在市、縣房產主管部門提出調整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
（一）經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在市、縣房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及社區(qū)居民委員會、村民委員會作出是否調整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第十一條 房屋等物業(yè)的所有權人為業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務合同約定。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內居住，經業(yè)主本人書面授權，享有業(yè)主的權利和履行相應的義務。
業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。
第十二條 業(yè)主大會根據物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：
(一)交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；
(二)首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30％以上。
業(yè)主總人數不足20人的，經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
建設單位應當在三十日內向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同市、縣(區(qū))房產主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。
第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內，會同物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）房產主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）�；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
籌備組由業(yè)主、建設單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房產主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成�；I備組人數應當為單數，其中業(yè)主代表人數所占比例應當不低于籌備組總人數的二分之一�；I備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經費的結余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或者根據業(yè)主大會的決定使用�；I備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產生。
第十四條 業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律；
（五）具有一定的組織能力和文化水平。
業(yè)主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質、無故欠交物業(yè)服務費、電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會成員；擔任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會成員后出現上述情形的，應當按照規(guī)定予以罷免。
第十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合當地社區(qū)居民委員會、村民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會、村民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
第十六條 業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第十七條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協調督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會產生后，原業(yè)主委員會應當在十日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第十八條 業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等應當保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動,法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第十九條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的,在解散前,業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同市、縣（區(qū)）房產主管部門的指導監(jiān)督下進行財產清算。
第二十條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經物業(yè)所在地的縣（區(qū)）房產主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組建所在物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、村民委員會、建設單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數委員組成，其人員組成應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過五萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業(yè)所在地縣（區(qū)）房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權益。
建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內，向物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門備案。
第二十三條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管。
市、縣（區(qū)）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應當為地面±0.0以上四層以下的獨立成套裝修、具備通風、采光條件和水、電使用功能等具備辦理產權條件的房屋。電梯井、管道井、地下室、車棚、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、架空層、公共門廳、過道、人防工程、消防用房、室內層高不足2.2米的房屋等，不得作為物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。
物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，無償專用于物業(yè)管理、服務工作，不得挪作他用。市、縣房產主管部門應當在核發(fā)房屋預售許可證和辦理不動產權屬初始登記時，在房地產登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房屋基本單元編號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產權證書。業(yè)主有權查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉讓和抵押。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發(fā)現問題應當書面告知建設單位，并向物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關情況，建設單位應當及時整修并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。
未辦理承接查驗或承接查驗手續(xù)不完備的物業(yè)，建設單位不得交付業(yè)主。物業(yè)服務企業(yè)擅自承接，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。
第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向市、縣房產主管部門辦理物業(yè)項目備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗協議；（四）建設單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗有關的文件。
第二十六條 新建住宅物業(yè)實行質量保修金制度。建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例向物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門設立的物業(yè)質量保修金專門賬戶交存物業(yè)質量保修金。
物業(yè)質量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產權屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業(yè)質量保修金全額交存證明。
第二十七條 物業(yè)保修期限內物業(yè)出現質量問題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時內派人到現場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內予以維修。
第二十八條 物業(yè)保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門委托的建筑工程質量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，其費用從物業(yè)質量保修金中列支。
市、縣房產主管部門應當在物業(yè)質量保修金動用后三日內書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。
第二十九條 下列情形不屬于保修范圍：
（一）因業(yè)主使用不當或者不當裝修和擅自改動房屋結構、設備位置等造成的物業(yè)質量問題；
（二）非房地產開發(fā)建設單位建設的供水供電等專業(yè)經營設施設備出現的質量問題；
（三）因不可抗力造成的物業(yè)質量問題。
第三十條 市、縣房產主管部門應當每年定期向相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設單位的監(jiān)督。
第四章物業(yè)管理服務
第三十一條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。
只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內，向物業(yè)所在地的市、縣房產主管部門備案。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同的約定，聘請專業(yè)經營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養(yǎng)護、檢測，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內的全部物業(yè)服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定以及國家有關物業(yè)服務的規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應資質的檢測機構對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測；并于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況。
第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會查驗：
（一）共有部分經營管理檔案；
（二）監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護、檢測記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四）房屋裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主清冊；
（六）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協議；
（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第三十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。建設單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。
第三十六條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。房屋所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
電梯、轉供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。
第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業(yè)管理區(qū)域內園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質的標準收取。居民住宅樓內電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執(zhí)行居民生活用電價格；樓外附屬設施用電按其實際用電性質執(zhí)行相應類別電價。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按照約定支付手續(xù)費。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第三十八條 物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。
物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。
第三十九條 經業(yè)主或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和市、縣（區(qū)）房產主管部門的監(jiān)督指導下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。業(yè)主實施物業(yè)自行管理的，應當對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機構、管理人；
（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（三）聘請專業(yè)機構的方案；
（四）其他有關自行管理的內容。
電梯、消防、機械式停車設備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。
第四十條 市、縣（區(qū)）房產主管部門應當根據物業(yè)服務企業(yè)基本狀況、履行物業(yè)服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，開展物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定，定期向社會公布企業(yè)信用情況，將信用等級評定結果與物業(yè)管理項目評優(yōu)、資質管理和招標投標等活動相結合，逐步實現業(yè)主評價和企業(yè)信用評判掛鉤、企業(yè)信用記錄和資質管理掛鉤、企業(yè)信用記錄和企業(yè)投標資格掛鉤。
第四十一條 市、縣（區(qū)）房產主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自受理之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。
第五章物業(yè)的使用和維護
第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方可出售、出租。
建設單位辦理商品房房屋預銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應當明示并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。擬出售車位、車庫數量少于本區(qū)域房屋套數時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內業(yè)主；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，不得單方面設定三年以上的租賃期限。擬出租車位、車庫數量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主的房屋套數時，應當通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。
第四十四條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業(yè)服務成本后應當屬于業(yè)主共有。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內根據規(guī)劃建設的人防工程，應當按照設計文件在實地標注，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。
平時開發(fā)利用人民防空工程設施，不得影響其戰(zhàn)時防空效能和應急避難功能。依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位的，其停放費、租金的收取及其支出、使用管理等，按照有關規(guī)定執(zhí)行。
第六章住宅專項維修資金管理
第四十六條 住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。本辦法適用商品住房、售后公有住房和保障性住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。
第四十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）的規(guī)定交存專項維修資金。
業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，不計入房屋銷售收入，從公有住房售房款中提取的專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
購買預售商品房的購房者應當在辦理房屋入住手續(xù)前將首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。房地產開發(fā)企業(yè)不得代收住宅專項維修資金。
房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋初始登記前將未出售的商品房首期住宅專項維修資金交存至住宅專項維修資金專戶。
住宅專項維修資金代管部門應當建立住宅專項維修資金查詢制度，業(yè)主有權查詢本人的住宅專項維修資金結余情況。
第四十八條 首期住宅專項維修資金按下列標準交存：
（一）出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，業(yè)主按照購房款2%交存首期住宅專項維修資金。
（二）保障性住房，按國家、省、市有關規(guī)定標準交存。
（三）商品房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數額為當地房屋建筑安裝工程每平方米造價的6%。
市、縣房產主管部門應當根據本地區(qū)情況，合理確定、公布商品房每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，并適時調整。
第四十九條 建筑物的維修責任明確的，由責任人負責維修，其他則按下列規(guī)定執(zhí)行：（一）房屋自有部分由業(yè)主或使用人負責維修；（二）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同負責維修；（三）建筑物本體共有部分，由該建筑物所有業(yè)主共同負責維修；（四）物業(yè)管理區(qū)域內共有設施、設備、場地，由全體業(yè)主共同負責維修；（五）房屋及附屬設施影響市容，危及毗鄰房屋安全及公共安全的，由業(yè)主或使用人負責維修。
業(yè)主或使用人拒不維修的，經業(yè)主大會同意后，由物業(yè)服務企業(yè)進行維修，其費用由業(yè)主或使用人承擔。
第五十條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；
（二）樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；
（三）樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值；
（四）建筑保溫層出現破損或者脫落，或者建筑保溫不良，外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者霉變；
（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染；
（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現破損的；
（七）公共區(qū)域門窗或者窗紗破損的；
（八）住宅共用部位需要維修和更新、改造的其他情形。
第五十一條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換；
（二）避雷設施不能滿足安全要求的；
（三）監(jiān)控設施、消防系統(tǒng)出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；
（四）樓內排水（排污）設備出現故障，排水管道漏水、銹蝕嚴重，排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；
（五）水箱、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水企業(yè)承擔的除外；
（六）住宅共用設施設備需要維修和更新、改造的其他情形。
第五十二條 下列費用不得從專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用。
第五十三條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第五十四條 發(fā)生下列緊急情況時,有物業(yè)服務管理的物業(yè),由物業(yè)服務企業(yè)向市、縣房產主管部門申請應急維修，業(yè)主委員會或居民委員會負責核實；無物業(yè)服務管理的物業(yè)，由相關業(yè)主提出使用申請應急維修，居民委員會核實。市、縣房產主管部門接到申請后，應當立即組織人員進行審查核定，并在2個工作日內作出是否同意申請的決定。一經核準，立即向住宅專項維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（一）電梯故障危及人身安全，經電梯專業(yè)檢測機構出具整改通知書的；
（二）二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障、影響使用，經所在地的市、縣房產主管部門或其指定的專業(yè)機構核實并出具意見書認定的；
（三）消防系統(tǒng)中涉及的設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障，消防部門出具整改通知書的；
（四）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用，經所在地的市、縣房產主管部門或其指定的有資質的房屋質量檢測機構核實并出具意見書認定的；
（五）房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經所在地的市、縣房產主管部門或其指定的有資質的房屋質量檢測機構核實并出具意見書認定的；
（六）發(fā)生嚴重危及房屋安全的其他緊急情況(如嚴重沉降、傾斜、開裂等)，經有資質的房屋質量檢測機構出具證明并經所在地市、縣房產主管部門認定的。
第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。
第七章法律責任
第五十六條 建設單位有下列行為之一的，依法進行處罰:
（一）違反本辦法第十二條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由市、縣（區(qū)）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二千元以上一萬元以下罰款。
（二）違反本辦法第二十六條規(guī)定，未交存物業(yè)質量保修金的，由市、縣房產主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第五十七條 違反本辦法第三十六條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
第五十八條 物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒不退出的，由市、縣（區(qū)）人民政府房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質證書。
第五十九條 違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由市、縣房產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業(yè)服務企業(yè)挪用住宅專項維修資金，情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。
市、縣房產主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級房產主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
市、縣財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十條 市、縣房產主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行住宅專項維修資金監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現住宅專項維修資金中違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六十一條 市、縣（區(qū)）房產主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關部門的工作人員違反本辦法，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照本辦法規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主委員會的；
（二）未按照本辦法規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；
（三）發(fā)現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
第八章附則
第六十二條 本辦法下列用語的含義：
（一）專有部分，是指在構造上、利用上具有獨立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體；
（二）共用部位，是指根據法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（三）共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；
（四）房屋承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
（五）保障性住房是指城市的廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房和林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)(危舊房)改造住房。
第六十三條 本辦法規(guī)定的面積和人數，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫時按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。
（二）業(yè)主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
（三）建筑物總面積與總人數，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。
第六十四條 本辦法應用中的問題，由萍鄉(xiāng)市房產管理局負責解釋。
第六十五條 本辦法自2015年7月1日起施行�！镀监l(xiāng)市物業(yè)管理辦法》(市人民政府第51號令）同時廢止。
