1、公積金新政細(xì)則出臺(tái)，消除了眾多消費(fèi)者的疑慮。
廣州市住房公積金管理中心“雙11”給購(gòu)房者送大禮，自11月11日起放開公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于50%的限制，只要是組合貸款即可申請(qǐng)公積金貼息貸款，其他貸款條件不變。據(jù)業(yè)界人士分析，這將給公積金可貸額度高且不需要貸過多商貸的購(gòu)房人士送來佳音。
不過，公積金貸款申請(qǐng)難度同時(shí)也加大。廣州市住房公積金管理中心為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)而出臺(tái)的新政11月1日起開始執(zhí)行，新政中對(duì)公積金貸款申請(qǐng)者的征信以及收入進(jìn)行了諸多規(guī)定，引起了不少購(gòu)房者的疑慮。為此，該部門日前發(fā)出《廣州住房公積金管理中心關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》操作細(xì)則問答，為貸款申請(qǐng)者解釋疑慮。由于公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間做出嚴(yán)格規(guī)定，必須按月繳存才可獲得公積金貸款資格，而不少單位因?yàn)槿胭~等原因是一個(gè)月繳存兩至三個(gè)月的公積金，該新政有可能導(dǎo)致這些有意申請(qǐng)公積金貸款的人士喪失貸款資格。為此，市住房公積金管理中心于11月10日發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知》，給予半年的緩沖期，公積金貸款新政對(duì)繳存公積金時(shí)間的要求自2017年5月1日才執(zhí)行，從現(xiàn)在到2017年4月30日，對(duì)公積金繳存的要求仍按舊規(guī)執(zhí)行。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于公積金貸款對(duì)征信審查比一般商貸更嚴(yán)格，且由于一些人公積金繳存基數(shù)較低，部分貸款購(gòu)房者或許會(huì)轉(zhuǎn)向住房商業(yè)貸款。至于公積金繳存時(shí)間的爭(zhēng)議，公積金中心及時(shí)應(yīng)對(duì)民意而給予半年緩沖期，解決了不少準(zhǔn)公積金貸款者的麻煩。
2、征信新規(guī)應(yīng)對(duì)辦法，資金周轉(zhuǎn)盡量用不同信用卡攤分逾期
俗語說“十個(gè)杯子九個(gè)蓋”，一些人資金周轉(zhuǎn)有問題，會(huì)有名下多張信用卡來輪番透支周轉(zhuǎn)，在公積金加強(qiáng)對(duì)貸款申請(qǐng)人征信核查的今天，這個(gè)操作尤為必要。
公積金中心在解答“累計(jì)逾期次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是以單張貸記卡的最長(zhǎng)逾期期數(shù)計(jì)算，還是以多張貸記卡的逾期次數(shù)合并計(jì)算?”、“累計(jì)逾期次數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是按照貸款類型分別計(jì)算，還是多種貸款類型合并計(jì)算?”時(shí)給出明確回復(fù)，逾期次數(shù)和貸款逾期都是按單卡、單次貸款來作為審查標(biāo)準(zhǔn)。以信用卡還款逾期的例子為例，一個(gè)人名下有三張信用卡，分別在兩年內(nèi)曾經(jīng)有逾期5次、逾期3次和逾期兩次的記錄，由于單卡逾期次數(shù)沒有累積到6次，該貸款申請(qǐng)人依然有資格申請(qǐng)住房公積金貸款。以貸款還款逾期為例，職工同時(shí)辦理了消費(fèi)貸款、助學(xué)貸款跟住房貸款，消費(fèi)貸款逾期5期，助學(xué)貸款逾期1期，住房貸款逾期3期。是否算作累計(jì)逾期6期?還是算作累計(jì)逾期9期?還是屬于可以申請(qǐng)貸款?公積金中心對(duì)此回復(fù)稱：累計(jì)逾期次數(shù)以單筆貸款單獨(dú)計(jì)算，有多筆貸款的，不合并計(jì)算逾期期數(shù)。上述職工每筆貸款逾期都未超6期，可以申請(qǐng)貸款。
3、收入新規(guī)應(yīng)對(duì)辦法：公積金月供與商貸月供分列計(jì)算
目前，大部分私營(yíng)企業(yè)的單位公積金繳存基數(shù)低于職工月收入，另一部分福利好的單位，公積金繳存基數(shù)卻高于職工月收入，在公積金不認(rèn)收入證明的新規(guī)下，如職工辦理組合貸款，繳存基數(shù)是否需覆蓋公積金與商業(yè)月供總額的兩倍?這個(gè)問題是公積金貸款申請(qǐng)者最關(guān)心的問題。
為此，廣州市住房公積金管理中心給出一錘定音的答復(fù)??職工申請(qǐng)貸款時(shí)，該筆貸款的月還款額占家庭收入的比例不得超過50%。月還款額只計(jì)算公積金貸款的月還款。(即繳存基數(shù)/工資覆蓋公積金貸款月供額的兩倍即可。)此外，對(duì)于共同產(chǎn)權(quán)人或配偶若在廣州市住房公積金管理中心繳存公積金的，其繳存基數(shù)/工資可計(jì)入家庭總收入。在貸款系統(tǒng)申請(qǐng)錄入界面增加產(chǎn)權(quán)人/配偶資料錄入窗口，需要增加產(chǎn)權(quán)人/配偶收入的，可在此錄入需要增加人員的證件號(hào)碼，由系統(tǒng)自動(dòng)讀取其繳存基數(shù)/工資。共同產(chǎn)權(quán)人和配偶不作為借款人的，不計(jì)算其公積金貸款次數(shù)。但如果配偶或產(chǎn)權(quán)人繳存的是異地公積金，除非異地繳存的職工若作為借款人，其繳存基數(shù)可以計(jì)入收入，若不作借款人，只作為配偶或產(chǎn)權(quán)人，其繳存基數(shù)不計(jì)入家庭收入。
在公積金貸款新規(guī)之下，對(duì)于公積金貼息貸款和公積金組合貸款，將有兩套月供計(jì)算方式，公積金繳存基數(shù)顯示的收入必須要至少等于公積金貸款月供部分的兩倍;商貸部分仍需要開具個(gè)人收入證明，個(gè)人月收入必須至少等于商貸月供額的兩倍。雖然公積金繳存基數(shù)只對(duì)公積金月供有意義，它反過來對(duì)公積金可貸金額也有約束作用。
比如說，一個(gè)人繳存時(shí)間長(zhǎng)，但繳存基數(shù)低，公積金賬戶累積可觀余額，根據(jù)公積金可貸公式，這名貸款購(gòu)房者公積金可貸金額本來可以到60萬元，但是由于繳存基數(shù)低，不足以覆蓋60萬元公積金貸款每月還款的月供，這變相意味著公積金貸款者不能足額貸款。
4、公積金新規(guī)影響：轉(zhuǎn)投商貸或增多
房衛(wèi)士按揭負(fù)責(zé)人鄭大源認(rèn)為，在公積金貸款新規(guī)出臺(tái)前，有的單位繳存非常不正常，甚至很多客戶為了貸款而臨時(shí)繳存，放款后就不再繳存了。新政抬高貸款門檻，自然使鉆空子的難度加大。此外，對(duì)于征信信用不符合公積金貸款要求的購(gòu)房者，被迫轉(zhuǎn)投住房商業(yè)貸款，因?yàn)樽》可虡I(yè)貸款對(duì)貸款逾期和信用卡逾期沒有那么嚴(yán)格的要求，逾期次數(shù)多一些也可通過。他之前正在處理一個(gè)客戶公積金貸款申請(qǐng)，這名人士的單位和公積金繳存情況都非常好，但由于一個(gè)月公積金入賬的時(shí)間問題，差點(diǎn)喪失公積金貸款資格，后來根據(jù)補(bǔ)充通知的精神，這名客戶順利獲得了公積金貸款資格。
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取消組合貸款中公積金貸款占比不得大于50%的限制，今后組合貸都可申請(qǐng)貼息
在增加50億公積金貼息貸款額度后，廣州住房公積金又再“出招”，滿足職工申請(qǐng)貼息貸款的需求。記者昨日從按揭業(yè)人士處獲悉，廣州住房公積金管理中心已經(jīng)發(fā)出內(nèi)部通知，從昨日起放開公積金貼息貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%的限制，這也意味著只要是組合貸款，即可申請(qǐng)公積金貼息貸款，而其他貸款條件則暫時(shí)不變。
“公積金中心已經(jīng)開會(huì)向承辦銀行通報(bào)了最新政策，預(yù)計(jì)今后貼息貸款的審批會(huì)提速�！贝笤窗唇铱偨�(jīng)理鄭大源透露，相應(yīng)地，未來純公積金貸款的審批速度可能會(huì)減慢。
可辦貼貸銀行達(dá)7家
上月，廣州公積金新增的50億元貼息貸款額度“黃金周”后正式落地，將用于從今年8月到明年7月之間的申請(qǐng)，較此前一年50億元的原定額度，有了大幅增加。同時(shí)，廣州公積金中心還宣布增加4家住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)承辦銀行，在此前中國(guó)建設(shè)銀行廣東省分行、中國(guó)銀行廣東省分行、廣州農(nóng)村商業(yè)銀行等3家的基礎(chǔ)上，中國(guó)工商銀行廣東省分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行、中國(guó)交通銀行廣東省分行和廣發(fā)銀行廣州分行4家承辦銀行也成為新的承辦銀行。
廣州的公積金貼息貸款從去年10月26日正式啟動(dòng)，按照“先付后貼”原則，由借款人先按商業(yè)性住房貸款利率歸還貸款本息，之后商業(yè)貸款利息與公積金貸款利息的差額也即貼息的款項(xiàng)，再由公積金中心在還款次月委托承辦銀行轉(zhuǎn)入借款人的還款賬戶，而且商業(yè)貸款利率超過國(guó)家基準(zhǔn)貸款利率的部分不予以貼息。貸款方式上，需要經(jīng)過銀行初審、將資料掃描上傳到公積金中心，再進(jìn)行審批。
根據(jù)公積金中心此前披露的信息，在每一個(gè)年度前，公積金中心將對(duì)政策作出評(píng)估，當(dāng)公積金存貸比高于80%時(shí)可以啟動(dòng)公積金貼息貸款，而一旦低于75%時(shí)將停止公積金貼息貸款。不過，由于公積金貼息貸款政策推出后，公積金貸款額度明顯有所寬松，而且政策受到市民歡迎，所以即使存貸比指標(biāo)較為理想，今年公積金中心仍然繼續(xù)推出公積金貼息貸款。
貼息貸款業(yè)務(wù)量增加
作為一項(xiàng)便民利民政策，公積金貼息貸款推出后，業(yè)務(wù)量呈現(xiàn)穩(wěn)步增加的趨勢(shì)。今年3月，在試行了一段時(shí)間后，廣州又調(diào)整了公積金貼息貸款的申請(qǐng)條件，規(guī)定新申請(qǐng)的公積金貼息貸款，公積金貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%，其余的申請(qǐng)條件與原來一致。而公積金貸款部分占貸款總金額的比例超過50%的，可申請(qǐng)一般公積金組合貸款。這就意味著市民如果要申請(qǐng)單人最高的60萬元公積金貼息貸款，其貸款總額必須在120萬元以上，如果要申請(qǐng)兩人最高100萬元的公積金貼息貸款，貸款總額必須要在200萬元以上。而昨日新政策的出臺(tái)，也宣告了這一調(diào)整政策告終。
未連續(xù)繳存或遇麻煩
此外，廣州住房公積金管理中心本周也發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理有關(guān)事項(xiàng)的補(bǔ)充通知。通知表示，自11月1日起，對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)設(shè)立住房公積金賬戶時(shí)間在6個(gè)月(含)以內(nèi)的或住房公積金繳存月數(shù)僅6個(gè)月的職工，嚴(yán)格執(zhí)行《廣州住房公積金管理中心關(guān)于加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中第三點(diǎn)的規(guī)定，如申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)最近6個(gè)月未連續(xù)繳存的，不受理其貸款申請(qǐng)，不接受單位出具的補(bǔ)繳證明。
同時(shí)，在11月1日至2017年4月30日(含)期間，對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)設(shè)立住房公積金賬戶時(shí)間和繳存月數(shù)均在6個(gè)月以上的職工，按10月31日前的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。自2017年5月1日起，對(duì)所有繳存職工(學(xué)校教職工除外)，嚴(yán)格執(zhí)行《通知》第三點(diǎn)的規(guī)定。
此外，鑒于學(xué)校法定寒暑假放假的特殊情況，學(xué)校教職工法定寒暑假提前或延遲繳存住房公積金的，在其繳存后視為連續(xù)繳存，不需要單位出具補(bǔ)繳證明。
以上所有日期均以住房公積金貸款申請(qǐng)錄入公積金管理中心貸款管理系統(tǒng)的時(shí)間為準(zhǔn)。
