國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。
出 于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調(diào)整為“滿2年以上(含2年)”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場 分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進一步放松，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年(含2年)普通住房，才免征營業(yè)稅。
這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。
營改增是什么意思?
2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點。
2012年7月25日，國務(wù)院常務(wù)會議決定擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省(直轄市、計劃單列市)。而后分行業(yè)進行全國范圍內(nèi)的試點，涉及的行業(yè)包括交通運輸、郵政、電信、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
當(dāng)前，我國正大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。將營業(yè)稅改征增值稅，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅;有利于社會專業(yè)化分工，促進三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費和出口結(jié)構(gòu)，促進國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
對于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價變差價，會帶來哪些影響?
該文章中提到，營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿兩年的房產(chǎn)，原來按照營業(yè)稅的政策需要繳納5%的營業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當(dāng)初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導(dǎo)致房價的大跌。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對東方財富網(wǎng)表示，營改增的背景下，是增加負擔(dān)還是降低負擔(dān)，本質(zhì)上要看進項稅額能否得到抵扣。嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。
營改增對房地產(chǎn)有什么影響
如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。
第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。
第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。
“如此對比，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟利益。當(dāng)然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關(guān)政策的表述。” 嚴躍進表示。
但他同時表示，房企到稅務(wù)部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。
二手房開征增值稅，是否會增加稅負?對此，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建表示，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。關(guān)鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
有專家認為，未來不動產(chǎn)的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。
“為什么兩年還不是平均分配，也就是每年50%?其實應(yīng)該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉(zhuǎn)而第二年少一點。”該專家說。
該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產(chǎn)是按10年進行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。
