遼寧省人大在媒體發(fā)布了一則公告,《遼寧省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法(草案)》,經(jīng)審議后,向社會(huì)征求意見(jiàn)!掇k法(草案)》如果獲得人大通過(guò)實(shí)施,將意味著遼寧省首次出現(xiàn)地方性城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)法律。
15日,遼寧蔚藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理王洪哲說(shuō),《辦法(草案)》不會(huì)對(duì)城市 (論壇新聞)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形成影響,但對(duì)于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房交易和拆遷補(bǔ)償,將形成有效的法律依據(jù)。與此同時(shí),沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院民二庭法官韓鵬以北京著名的“畫(huà)家村案”為例,提醒城鎮(zhèn)居民,小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛后,買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)蒙受損失。
小產(chǎn)權(quán)房拆遷不補(bǔ)償自建面積
農(nóng)村集體用地的宅基地小產(chǎn)權(quán)房,從原則上說(shuō),城里人是無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)的,買(mǎi)賣(mài)、交易僅限于具有農(nóng)村戶(hù)口的農(nóng)民。而在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中,數(shù)年前曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)城里人購(gòu)買(mǎi)宅基地小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房分兩種原因:一是自住,以休假、養(yǎng)老為目的;二是以期拆遷時(shí)獲得面積補(bǔ)償,謀求經(jīng)濟(jì)利益。
幾年前,個(gè)別城鎮(zhèn)居民前往農(nóng)村買(mǎi)房,購(gòu)置后將房屋拆除重建,造起更大面積的房屋,以圖在我國(guó)城市化進(jìn)程中,獲得集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾蟮难a(bǔ)償,或者獲得更多的拆遷補(bǔ)償。
“如果《辦法(草案)》獲得省人大通過(guò),城里人購(gòu)買(mǎi)宅基地的小產(chǎn)權(quán)房,以及獲利的企圖將從法律上被禁止!蓖鹾檎苷f(shuō),“新法規(guī)定房主在改建房屋時(shí),必須獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關(guān)部門(mén)的規(guī)劃審批,不是自己說(shuō)改就能改的。而且,即使私自改建,在拆遷時(shí),補(bǔ)償金額也是參照小產(chǎn)權(quán)證上的面積,不會(huì)依照改建后的面積。城里人想通過(guò)購(gòu)置小產(chǎn)權(quán)房、私自改建獲得更多拆遷補(bǔ)償?shù)南敕,已?jīng)基本不可能實(shí)現(xiàn)。”
城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不受保護(hù)
即使在《辦法(草案)》出臺(tái)前,城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房也找不到任何法律依據(jù)。雖然有個(gè)別開(kāi)發(fā)商通過(guò)某種方式,將小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售給城里人,但城鎮(zhèn)居民是不能依法辦理小產(chǎn)權(quán)房的房證的,只有農(nóng)村戶(hù)口的農(nóng)民才能辦理小產(chǎn)權(quán)房證,因此,城里人多半是通過(guò)借用農(nóng)村親戚戶(hù)口或者其他不合理方式獲得的小產(chǎn)權(quán)房證。
“在這種情況下,城里人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房,如果是自住,尚不容易發(fā)生問(wèn)題,但若是以謀利為目的,現(xiàn)實(shí)中很難得到法律保護(hù)和政策支持,因?yàn)槠浔旧砭涂赡苡性S多見(jiàn)不得光的背景!掇k法(草案)》出臺(tái)后,城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行為將得到有效禁止。”王洪哲說(shuō)。
“畫(huà)家村案”警示城鎮(zhèn)農(nóng)村居民
據(jù)韓鵬法官介紹,北京第二中級(jí)人民法院判決的“畫(huà)家村案”,就是一起著名的 小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟(jì)糾紛案件。2000余名畫(huà)家搬入通州宋莊,形成“畫(huà)家村”,隨后因房?jī)r(jià)上漲,被后悔的村民起訴,要求判決購(gòu)買(mǎi)合同無(wú)效,并賠償。
北京二中院終審的結(jié)果是,判決雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,城鎮(zhèn)居民李玉蘭騰退房屋,村民馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價(jià)款,同時(shí)認(rèn)定馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效的主要責(zé)任方,對(duì)李玉蘭的利益損失進(jìn)行賠償。
這一判決似乎李玉蘭獲利,但事實(shí)上雙方都受到損失。如果當(dāng)初沒(méi)有發(fā)生小產(chǎn)權(quán)房交易,村民的房產(chǎn)交易時(shí)將以評(píng)估價(jià)售出,同樣李玉蘭一方面不得不退出房產(chǎn),也遭受了房?jī)r(jià)上漲后的損失。因此,韓鵬法官提醒讀者,購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不僅得不到法律保護(hù),還可能遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。