在二手房交易中,許多購房者往往只顧房屋價(jià)值的高低,忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實(shí)上,在二手房買賣過程中,除了買賣雙方的議價(jià)過程外,一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎,小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于東莞二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程,東莞二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識,希望對你有幫助。
二手房交易費(fèi)用:
一、購房首付
購買144?以下普通住宅,首套房最低首付為房款總價(jià)三成,二套為四成。但如果購買144?以上住宅,無論首套還是二套均需要最低首付六成。(注:對套數(shù)的認(rèn)定,以購房者夫妻雙方及子女名下在東莞的房產(chǎn)套數(shù)為準(zhǔn))。
二、居間服務(wù)費(fèi)
居間服務(wù)費(fèi)俗稱為中介費(fèi),一般為房款總價(jià)的2%-3%(注:具體由購房者與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)商談約定)。
三、契稅
根據(jù)最新規(guī)定,對個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
對個(gè)人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。
四、營業(yè)稅
免收,因?yàn)闋I業(yè)稅是房產(chǎn)證未滿2年才會征收,但按照東莞當(dāng)前政策,房產(chǎn)需滿2年才能出售,故營業(yè)稅免收。
五、個(gè)人所得稅
1、滿五唯一房源免收,注:滿5年是指房產(chǎn)證/契稅發(fā)票日期至交易日期,滿5年或以上;唯一住房是以家庭為單位,在廣東省內(nèi),業(yè)主、配偶、未成年子女的名下,在省內(nèi)的房管系統(tǒng)中只登記有一套住房。
2、非滿五唯一征收方式如下:
目前在東莞二手房市場交易中,個(gè)人所得稅通常轉(zhuǎn)嫁給買方支付,計(jì)算方式為:個(gè)人所得稅=(轉(zhuǎn)讓價(jià)格或計(jì)稅評估價(jià)-房屋原發(fā)票價(jià)-合理費(fèi)用)20%。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓價(jià)格或計(jì)稅評估價(jià)如何確定?按照規(guī)定,2012年3月31日起,我市正式啟用東莞市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng),地稅部門通過將納稅人自行申報(bào)的交易價(jià)格與存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng)自動生成的評估結(jié)果進(jìn)行比對,按照孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格,并以此為依據(jù)征收存量房交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)。值得注意的是,按東莞現(xiàn)在政策,東莞存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估系統(tǒng)自動生成的評估價(jià)格目前是不公開的,只要繳稅當(dāng)天現(xiàn)場核算時(shí)才能確定。
另外,合理稅費(fèi)包括本次購置實(shí)際支付辦證費(fèi)、房屋裝修費(fèi)用、房屋貸款利息、手續(xù)費(fèi)(或中介費(fèi))、公證費(fèi)、評估費(fèi)、住宅專項(xiàng)維修資金等,其中房屋裝修費(fèi)用不能超過房屋原發(fā)票價(jià)的10%;住宅專項(xiàng)維修資金只能用于二手房第一次轉(zhuǎn)讓時(shí)抵扣,二次及二次以上轉(zhuǎn)讓則不能計(jì)算在合理稅費(fèi)里。
六、評估費(fèi)
1、商業(yè)貸款:評估價(jià)在100萬以內(nèi)的評估費(fèi)用為評估價(jià)0.5%,評估價(jià)在100萬以上的評估費(fèi)為【100萬0.5%+(評估價(jià)-100萬)0.25%】
2、公積金貸款:評估價(jià)50萬以下,評估費(fèi)為1500元/套;評估價(jià)50萬以上,評估費(fèi)為2000元/套
七、擔(dān)保費(fèi)
1、商業(yè)貸款:擔(dān)保費(fèi)為貸款金額1.5%+3500元辦證及服務(wù)費(fèi)
2、公積金貸款:擔(dān)保費(fèi)為貸款金額1%+3000元辦證及服務(wù)費(fèi)
(注:一般純商業(yè)貸款可以讓業(yè)主做擔(dān)保,減除費(fèi)用)
八、住宅專項(xiàng)維修資金
因?yàn)闃I(yè)主之前購房時(shí)已經(jīng)繳納,通常由業(yè)主贈給買家,故無需再繳納。
九、其他費(fèi)用
如交易登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)、公證費(fèi)、資信調(diào)查費(fèi)等額度較小的費(fèi)用。
另外值得一提的是,一般來講,樓齡超過15年,銀行普遍會要求個(gè)人首付在5成以上。故如果購房者首付金額有限,盡量購買15年以內(nèi)的二手房,以避免因?yàn)橘J款問題造成首付預(yù)算沒法滿足條件而產(chǎn)生糾紛。
交易流程
第一步:在看中房源并談好價(jià)錢后,簽約前必需核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán),房子一旦被查封或抵押都無法停止買賣?纯串a(chǎn)權(quán)人身份證與房產(chǎn)證能否分歧。(通常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)帶業(yè)主去房管局查檔核實(shí))
第二步:簽買賣合同,注意將定金數(shù)、首付、尾款的金額及時(shí)間、付款方式、房屋內(nèi)的設(shè)備的處置方式等進(jìn)行約定并寫進(jìn)合同。(通常在簽合同當(dāng)天支付定金)
第三步:申請貸款(一次性付款買家忽略),需提前準(zhǔn)備銀行流水、收入證明的文件到銀行辦理
第四步:業(yè)主贖樓(業(yè)主無欠款可忽略),一般在買家的同貸書審批通過后,買家支付首付款,業(yè)主用首付款去贖樓(若首付款的額度不足抵扣贖樓款,需業(yè)主自行墊付,合同另行約定除外)
第五步:過戶打稅,在業(yè)主贖樓辦理結(jié)清手續(xù),并到房管局注銷抵押登記后,即可到房管部門辦理過戶,通常過戶當(dāng)天需要到稅局繳納契稅、個(gè)人所得稅等費(fèi)用
第六步:物業(yè)交割,物業(yè)交割包括水、電、燃?xì)獠轵?yàn)及費(fèi)用結(jié)清;供暖協(xié)議變卦及供暖費(fèi)結(jié)清;物業(yè)協(xié)議變卦及物業(yè)費(fèi)結(jié)清;有線電視過戶及有線電視費(fèi)、電話費(fèi)結(jié)清;戶口遷出;屋內(nèi)設(shè)備交割等。