房地產(chǎn)估價師案例與分析?荚囶}【匯總】

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 案例一

張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140?的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善,擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅,但雙方均不知該如何確定此套住宅價格,為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估,請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。

標(biāo)準(zhǔn)答案:

1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。

2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定,李某在購入該住宅后,可以與該銀行繼簽按揭合同,繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定,由李某提前償還貸款本息。

3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值,得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價。

案例二

某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級總公司批準(zhǔn)翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓,F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。

1.能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在( )。

A.政府房地產(chǎn)管理部門

B.政府規(guī)劃管理部門

C.政府土地管理部門

D.上級總公司

2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三個面積都不行

3.該公司委托評估應(yīng)選擇( )。

A.房地產(chǎn)管理部門

B.資產(chǎn)管理部門外語學(xué)習(xí)網(wǎng)

C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.驗資機構(gòu)

標(biāo)準(zhǔn)答案:B,D,C

解析:

2.因為評估時,估價對象為一新建成的寫字樓,沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn),不能辦理房產(chǎn)證,無法確定其合法建筑面積,故不能選1000m2;原房已滅失,也不能選460m2。

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