全國兩會關(guān)于房地產(chǎn)新政策,兩會對房價的影響
兩會剛剛召開(3月3日政協(xié)會議;3月5日人大會議),但房地產(chǎn)的相關(guān)政策已經(jīng)出的如火如荼,從中央到地方,都好像被人趕著一樣出臺各類相關(guān)政策。
短短兩個月的時間,中央已經(jīng)出臺了7個政策,分別在降低首付、稅費調(diào)整、土地監(jiān)管等方面給予了明確指示。
地方政策更是密集異常,僅春節(jié)過后,就已經(jīng)有7省8城陸續(xù)出臺政策。
中央出臺政策不僅時間早力度也大,我對今年報以最大期望的兩個政策之一,首付款調(diào)低政策已在2月2號出臺。另一個關(guān)于房貸利息抵扣個稅政策,由于程序繁瑣,尚未修訂完成。更令人意想不到的是,春節(jié)之后,契稅和營業(yè)稅等稅收方面政策也緊跟出臺。如果從以往經(jīng)驗來看,這些政策一般都會在三月底才出,這次趕到了春節(jié)前后,比以往出得都早。而地方政府也積極跟進,從已出臺政策來看,救市手段大致可以分為:鼓勵農(nóng)民購房(給予補貼)、加大棚改貨幣安置化比例、發(fā)展租賃市場、打通商品房和保障房通道等方面。地方政府基本都在利用這些政策手段來大張旗鼓的“去庫存”。
當(dāng)然也有個別“不和諧的聲音”,例如北京、上海、深圳都出臺了相應(yīng)限制性政策。其中上海市住建委就表示要嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策;北京通州也宣布二手房非住宅暫停辦理;而深圳自4月1日起也將例行更新房產(chǎn)評估價格(考慮到去年房價暴漲,評估價肯定會較大幅度調(diào)高)。三個城市的政府主要是希望通過這些政策來遏制愈來愈高的房價,特別是年后,這些區(qū)域的房價有一種按耐不住上漲的沖動,也讓地方政府萬分焦慮。
全國又快又猛出臺政策的最核心原因,我想還是今年經(jīng)濟增長壓力所致。去年年末的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)降到近三年最低,為1%,對經(jīng)濟增長不僅沒有貢獻反而大拖后腿,9.6萬億的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額又占到GDP的14%。因此,只有確保房地產(chǎn)開發(fā)投資的穩(wěn)定增長,才能夠穩(wěn)住當(dāng)前下滑的中國經(jīng)濟,否則,即使今年GDP的目標(biāo)下調(diào)到6.5%,也是很難完成的。在這種背景下,自然要出臺相關(guān)救市政策。而中央和地方不約而同的把政策切入點放在去庫存上,無論是供給側(cè)改革還是需求端促進,目標(biāo)都是希望通過去化庫存讓開發(fā)企業(yè)重拾拿地?zé)崆?2015年土地購置面積下降31.7%),然后刺激新開工增長(2015年新開工下降14%),最終保持房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的穩(wěn)定。(從目前情況來看,如果不采取一些措施的話,上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速掉到“0”是大概率事件。
目前來看,政策雖然密集,但我認(rèn)為主要有四個問題。
第一,地方救市政策有一點病急亂投醫(yī),部分城市還出現(xiàn)政策“一日游”,即尚未實施已被取消的情況。比如廣州的“跨區(qū)首套”契稅優(yōu)惠政策近日被暫停實施,特別典型的則是沈陽零首付政策。去庫存固然重要,但不能為了去庫存而埋下更大的隱患。目前首付已經(jīng)調(diào)到20%,我認(rèn)為調(diào)到10%也未嘗不可,但絕對不能采用零首付方式,更不能把零首付方式用在剛畢業(yè)的大學(xué)生身上(沈陽被叫停新政對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的,實行“零首付”政策),這就相當(dāng)于美國次級貸的中國版,甚至比美國來的更加激進。
第二,政策當(dāng)中行政干預(yù)較多,市場化手段偏弱。比如各地都提到收購商品房做保障房來去化庫存,這種模式就存在巨大的尋租可能,也是對社會資源的巨大浪費,并且程序上也存在一定瑕疵。
第三,目前政策僅限于供給和需求兩端,對開發(fā)商的實際支持并不明顯。特別是在三四線城市,目前開發(fā)企業(yè)做項目大多虧損,但政府在稅費方面卻未能給予任何減免。而之前我多次提到的暫停預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅,也沒有任何一個地方政府跟進。讓這些城市的開發(fā)企業(yè)在賠錢的情況下,還要預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,情何以堪。
第四,從當(dāng)前情況來看,強者恒強,弱者恒弱的局面并不會因為政策而改變,也就是說政策改變不了市場。政策只會讓供求關(guān)系平衡的市場更加活躍,但無法令供遠大于求、市場低迷的城市一夜之間改變供求關(guān)系。地方政府千萬不要認(rèn)為,今天就可以靠行政手段改變市場。
相信兩會之后,還會有一系列政策出臺,我的意見還是希望政策能更加市場化。
建議一,對于房貸利息抵扣個稅應(yīng)加快進程,盡快出臺。該項政策對中端以上的房屋去化起到舉足輕重的作用。建議二,部分城市應(yīng)在供給側(cè)馬上暫停土地供應(yīng)。既然供求已經(jīng)完全失衡,就不要抱有僥幸心理。土地去化周期超過5年以上的城市,我建議都應(yīng)該暫停當(dāng)前土地供應(yīng),等到市場供求趨于平衡之后,再行恢復(fù)。建議三,還要多考慮企業(yè)的相關(guān)利益,特別是在三四線問題城市,暫停預(yù)繳土增稅和所得稅應(yīng)該是這些城市地方政府首先要去做的事情。
毋庸置疑,從2015年開始,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成了“政策市”,在整體市場供大于求、在房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長起到至關(guān)重要的狀況下,政策必然會在市場中起到巨大推動作用,但還是要注意,市場的問題最終還要交還給市場自身來解決