兩會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)的政策,兩會(huì)解讀房地產(chǎn)的提案匯總篇
從3月3日起,中國(guó)開(kāi)始進(jìn)入全國(guó)兩會(huì)時(shí)間。但持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)似乎牽動(dòng)了更多普通人的關(guān)注。
作為去庫(kù)存的重要任務(wù),房地產(chǎn)市場(chǎng)自2015年下半年以來(lái)利好政策不斷。但是新年過(guò)后,一線城市的房?jī)r(jià)量?jī)r(jià)齊升也引發(fā)了對(duì)于去庫(kù)存加杠桿的擔(dān)心。尤其是央行宣布自3月1日起再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的消息,更被市場(chǎng)視為貨幣政策轉(zhuǎn)為寬松的信號(hào)。
全國(guó)兩會(huì)期間,依照慣例總理將在政府工作報(bào)告中公布今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo);同時(shí)也可能將宣布通脹目標(biāo)和M2增長(zhǎng)目標(biāo),而這兩個(gè)目標(biāo)與貨幣政策息息相關(guān)。“需求端適度刺激、供給側(cè)加速改革、總體保持穩(wěn)健是未來(lái)政策調(diào)整的重點(diǎn)。穩(wěn)增長(zhǎng)政策疊加結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)入深水區(qū)!
摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示,“設(shè)置經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)間、提高增長(zhǎng)彈性是合理的選擇。預(yù)計(jì)兩會(huì)可能商討將今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)從去年的‘7%左右’調(diào)整到‘6.5%~7%’的區(qū)間!
寬貨幣是去庫(kù)存的重要工具
2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù):去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,1月新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市數(shù)從2015年12月的26個(gè)下降至24個(gè),上漲城市數(shù)從39個(gè)減少為38個(gè)。來(lái)自光大證券統(tǒng)計(jì)顯示,1月一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅由2015年12月的1.55%擴(kuò)大至2.0%,環(huán)比漲幅再度接近2013年初2.5%的峰值。其中一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅大幅上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至3.0%,環(huán)比漲幅超過(guò)2013年上半年峰值水平。
而在2月26日央行舉行的記者會(huì)上,中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川更表示中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款中的比重相對(duì)偏低,銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全,有發(fā)展的機(jī)會(huì)。在去庫(kù)存的過(guò)程中,降低貸款條件(如降低首付比例),貸款增多,從這個(gè)角度,個(gè)人住房的杠桿會(huì)有所提高,這個(gè)邏輯沒(méi)錯(cuò)。
“鑒于國(guó)內(nèi)去產(chǎn)能調(diào)結(jié)構(gòu),以及海外經(jīng)濟(jì)疲軟給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的挑戰(zhàn),政府適度推動(dòng)居民加杠桿來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可厚非。”對(duì)此,摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示,從最近國(guó)內(nèi)北上廣深一線城市房?jī)r(jià)快速上漲以及1月份新增信貸中居民中長(zhǎng)期貸款規(guī)模顯著增長(zhǎng)的情況來(lái)看,居民部門(mén)加杠桿駛上了快車(chē)道。
不過(guò)當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)短期的非理性上漲正在引起市場(chǎng)的擔(dān)憂,尤其傳出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“配資”現(xiàn)象,類(lèi)似此前A股配資公司加杠桿的模式,即房地產(chǎn)中介給居民買(mǎi)房做貸款,這被業(yè)界視為典型的放杠桿行為。
國(guó)泰君安首席宏觀分析師任澤平稱:“去庫(kù)存是供給側(cè)改革的五大任務(wù)之一。近期一線城市房?jī)r(jià)暴漲,三四線去庫(kù)存艱難,表明總量放緩、區(qū)域分化,價(jià)格和數(shù)量泡沫并存。這個(gè)過(guò)程中,需警惕貨幣過(guò)度寬松與資產(chǎn)價(jià)格泡沫。去庫(kù)存短期靠寬貨幣加杠桿,長(zhǎng)期需靠市場(chǎng)機(jī)制和城鎮(zhèn)化。 短期看,金融政策對(duì)去庫(kù)存效果明顯,但有副作用!
事實(shí)上,當(dāng)前房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升的背后是包括2015年以來(lái),貨幣5次降息4次降準(zhǔn),財(cái)政契稅和營(yíng)業(yè)稅大幅下降,首付一套房由30%降至20%,二套房由60%~70%下降至30%等多項(xiàng)政策共同發(fā)力。
“長(zhǎng)期看,解決庫(kù)存問(wèn)題的核心,是建立良好的供求平衡調(diào)節(jié)機(jī)制,與農(nóng)民工市民化、城鎮(zhèn)化等人口政策。如果價(jià)格有充分彈性,庫(kù)存將不會(huì)是一個(gè)明顯問(wèn)題,地方政府過(guò)分注重’穩(wěn)房?jī)r(jià)’,會(huì)破壞正常的供求調(diào)節(jié)機(jī)制,對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格形成不利。農(nóng)民工市民化需要戶籍制度改革、基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)配套等。美國(guó)次貸危機(jī)后房屋庫(kù)存大降的經(jīng)驗(yàn)表明,寬松貨幣政策是去庫(kù)存的重要工具,美國(guó)的良好市場(chǎng)機(jī)制也是重要原因!比螡善秸f(shuō)。
貨幣政策或?qū)⒀永m(xù)寬松
由于央行高層首度表態(tài)“貨幣政策穩(wěn)健略偏寬松”,加之隨后央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,這是否意味著貨幣政策正在轉(zhuǎn)向?受此影響,房?jī)r(jià)是否再度被推漲成為普遍關(guān)注的問(wèn)題。
對(duì)此,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示,降準(zhǔn)對(duì)于不同城市的刺激效應(yīng)會(huì)有差異,一線城市由于購(gòu)房政策比較緊,而且近期也會(huì)有一個(gè)相對(duì)嚴(yán)苛的購(gòu)房政策出臺(tái),可能刺激意義已經(jīng)不大; 二線城市能夠獲得最大的利好,主要源自這類(lèi)城市的購(gòu)房需求還沒(méi)有完全釋放,恰好可以借此次降準(zhǔn)政策而積極推盤(pán)和積極做營(yíng)銷(xiāo);三四線城市總體上庫(kù)存規(guī)模較大,獲取寬松的房貸可能使購(gòu)房者的購(gòu)房成本降低,進(jìn)而加快購(gòu)房效率。
眼下,近期各地去庫(kù)存政策依然不絕。 2月26日,杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》異地繳納公積金的購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款。此前江西、山東等地均發(fā)布了關(guān)于去庫(kù)存的相關(guān)政策。 2月28日,廣東省發(fā)布了《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案(2016~2018年)及五個(gè)行動(dòng)計(jì)劃的通知》,取消停止90/70政策也被視為配合去庫(kù)存。
瑞銀證券特約首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤發(fā)給記者分析稱,“目前的存在進(jìn)一步的政策空間推動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)和去庫(kù)存,這包括在此前將非限購(gòu)城市首套房貸款首付比例降至20%的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步降低首套房和二套房的首付比例;進(jìn)一步降低貸款基準(zhǔn)利率和房貸利率(她預(yù)計(jì)年內(nèi)降息2次);鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買(mǎi)商品房用作保障房用途;以及加快推進(jìn)中小城市的戶籍改革,出臺(tái)優(yōu)惠措施鼓勵(lì)農(nóng)民工買(mǎi)房!
嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者稱,“預(yù)計(jì)去庫(kù)存后續(xù)或有五大招。”
這五大招具體來(lái)看:一是 “房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)” 的說(shuō)法可能被重提,這可能使得后續(xù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加受寵。而去庫(kù)存可能也會(huì)因?yàn)檫@樣一個(gè)提法而得到新的動(dòng)力;二是商業(yè)銀行貸款政策的可調(diào)整做法有很多:一個(gè)路徑是可能會(huì)繼續(xù)朝15%的首付比例調(diào)整,另一個(gè)則可能是鼓勵(lì)商業(yè)銀行自己制定信貸比例,可能是由一些股份制商業(yè)銀行先試點(diǎn),而后五大國(guó)有銀行可能會(huì)跟進(jìn);三是公積金貸款政策可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整,預(yù)計(jì)今年會(huì)在全國(guó)推廣公積金異地使用的政策;四是購(gòu)租并舉的模式可能會(huì)推進(jìn),或在今年下半年國(guó)務(wù)院推出相應(yīng)的意見(jiàn)和政策;五是房貸利息抵扣個(gè)稅的政策基本上也沒(méi)有太多異議。
目前,1月70個(gè)大中城市住宅均價(jià)環(huán)同比繼續(xù)上漲。交通銀行有分析師稱,春節(jié)前后三道政策相繼出臺(tái),這是一攬子“盛宴”的開(kāi)端,接下來(lái)將進(jìn)入政策蜜月期,更多促進(jìn)措施將沿著“高頻率、微刺激”的路徑陸續(xù)推出。
而房地產(chǎn)去庫(kù)存的效果將實(shí)質(zhì)影響后續(xù)貨幣政策調(diào)整口徑。一位券商分析師看來(lái),如果價(jià)格太高,沒(méi)有帶動(dòng)大規(guī)模去庫(kù)存,房企開(kāi)工積極性不強(qiáng),這意味著實(shí)體層面沒(méi)有創(chuàng)造出的資產(chǎn),相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈依然沒(méi)有很好的收入端來(lái)源,收入端壓力需要外部融資抵補(bǔ),貨幣政策仍需寬松;反之,房地產(chǎn)庫(kù)存明顯去化,房地產(chǎn)開(kāi)工重新企穩(wěn)上升,形成短周期補(bǔ)庫(kù)存擾動(dòng), 緩解實(shí)體缺資產(chǎn)的現(xiàn)狀,帶動(dòng)重工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈再擴(kuò)張,那么這意味著實(shí)體層面派生出了新資產(chǎn),傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈新一輪加杠桿開(kāi)啟,債務(wù)和通脹風(fēng)險(xiǎn)上升,疊加供給側(cè)改革、未來(lái)物價(jià)上升預(yù)期,貨幣政策應(yīng)保持穩(wěn)健。
鑒于去庫(kù)存預(yù)期不確定性,多數(shù)市場(chǎng)分析人士?jī)A向于認(rèn)為的貨幣政策仍將延續(xù)2015年的態(tài)勢(shì)。
“預(yù)計(jì)政府會(huì)將增長(zhǎng)目標(biāo)從去年的‘7%左右’調(diào)整到‘6.5%~7%’的區(qū)間。穩(wěn)增長(zhǎng)將是的首要任務(wù)。同時(shí)預(yù)計(jì),通脹目標(biāo)將會(huì)維持3%不變,而M2增長(zhǎng)目標(biāo)將會(huì)提高到13%(2015年M2增長(zhǎng)目標(biāo)為12%,實(shí)際增長(zhǎng)率為13.3%)! 朱海斌稱,“貨幣政策將關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和金融穩(wěn)定,我們預(yù)計(jì)會(huì)有一次25個(gè)基點(diǎn)的降息和4次50個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)。與前一年相比,貨幣政策的寬松程度將有所減弱!
任澤平則認(rèn)為,貨幣政策以配合供給側(cè)改革為主,繼續(xù)寬松,但貨幣寬松程度邊際上可能不如2014~2015年