住宅專項(xiàng)維修資金使用難，車位只租不賣，業(yè)委會(huì)換物業(yè)難于上天……類似現(xiàn)象在湖北省6000 多個(gè)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)中或多或少存在，亟須法律規(guī)范。20日，湖北省政府法制辦舉辦《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《條例(草案)》)立法聽(tīng)證會(huì)，聽(tīng)取社會(huì)各界意見(jiàn)和建議。15名聽(tīng)證陳述人受邀與會(huì)，40多名聽(tīng)證旁聽(tīng)人參會(huì)。他們中有業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、專營(yíng)服務(wù)單位、律師、教授等，代表各界的聲音。在兩個(gè)半小時(shí)的發(fā)言和辯論中，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立、物業(yè)費(fèi)的收取、專項(xiàng)維修資金的使用管理、車位的使用等焦點(diǎn)問(wèn)題在激烈交鋒中得以充分闡述。
建立物業(yè)退出機(jī)制成關(guān)注重點(diǎn)
按照國(guó)家出臺(tái)的物業(yè)管理規(guī)定，小區(qū)物業(yè)應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)選聘并簽訂合同。但在現(xiàn)實(shí)中，業(yè)委會(huì)想更換物業(yè)簡(jiǎn)直難于上青天。如何才能建立完善的物業(yè)退出機(jī)制?成為聽(tīng)證會(huì)上大家關(guān)注的重點(diǎn)。
《條例(草案)》明確規(guī)定，房屋自交付之日起，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘和續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要簽訂服務(wù)合同。
聽(tīng)證代表徐昌洪表示，現(xiàn)在新建小區(qū)的前期物業(yè)都是建設(shè)單位自己的物業(yè)服務(wù)，一旦進(jìn)入就讓不出來(lái)。業(yè)主委員會(huì)建立后，想要換物業(yè)公司，經(jīng)常需要采取堵門(mén)、拉橫幅等激烈手段。
“我現(xiàn)在住的小區(qū)就經(jīng)常有這個(gè)問(wèn)題�！毙觳榻ㄗh規(guī)定應(yīng)明確，新建小區(qū)前期物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，納入成本，在沒(méi)有交付，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有產(chǎn)生之前，前期物業(yè)服務(wù)就應(yīng)該作為建設(shè)單位的成本。由開(kāi)發(fā)商把這一時(shí)段的物業(yè)服務(wù)承擔(dān)起來(lái)。
違規(guī)出租出售車庫(kù)最高罰10萬(wàn)
住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)的使用管理，是物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)，物業(yè)糾紛和矛盾比較集中。一些小區(qū)，開(kāi)發(fā)商擅自將人防工程或公共用地改成停車位或只售不租，引發(fā)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司的矛盾。
針對(duì)糾紛和矛盾比較集中的車位、車庫(kù)管理，《條例(草案)》第五十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。滿足之余，可以臨時(shí)出租給其他人，不得超過(guò)六個(gè)月。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)、車輛停放、收費(fèi)和管理具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。
為了平衡個(gè)體業(yè)主利益與全體業(yè)主共同利益的關(guān)系，《條例(草案)》第五十七條規(guī)定，利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益，屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。業(yè)主大會(huì)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為經(jīng)營(yíng)共有部分及其附屬設(shè)施，并向其支付報(bào)酬。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營(yíng)所得收益分類列帳，每半年公布一次經(jīng)營(yíng)收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
凡違規(guī)出售或出租車位，給業(yè)主造成損失的，可處以5萬(wàn)以上10萬(wàn)以下的罰款。
供水供電設(shè)施需抄表到戶
長(zhǎng)期以來(lái)，供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施的管理維護(hù)、計(jì)量收費(fèi)等問(wèn)題是引發(fā)小區(qū)糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施的配置未實(shí)行抄表到戶，管理維護(hù)責(zé)任不明所致。
為防止今后開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施配置建設(shè)上的隨意性和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位逃避附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，《條例(草案)》第十四條明確，新建物業(yè)水、電、氣計(jì)量裝置等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、施工、交付。建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收，以保障水、電、氣等設(shè)施設(shè)備的使用安全，并有效發(fā)揮專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
建議取消售房時(shí)無(wú)根據(jù)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
在聽(tīng)證會(huì)舉行過(guò)程中，不少與會(huì)代表講述了目前市場(chǎng)上物業(yè)管理普遍存在的現(xiàn)狀。
“物業(yè)管理市場(chǎng)上魚(yú)龍混雜，多數(shù)小區(qū)物業(yè)公司不是由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)選擇，而是開(kāi)發(fā)商前期私相授受，以定終身�！甭�(tīng)證代表江宗泉說(shuō)，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)普遍存在開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重的利益鏈，這樣的物業(yè)公司不是為業(yè)主服務(wù)的，大多數(shù)是追求利益最大化。他們聘用的從業(yè)人員年齡偏大，既沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，也沒(méi)有從業(yè)資格證，不具備管理能力和專業(yè)能力，小區(qū)亂象叢生。
對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是根據(jù)物業(yè)公司的管理水平、運(yùn)營(yíng)成本、收支情況加上稅收和合理利潤(rùn)，經(jīng)過(guò)公開(kāi)審計(jì)公示后確定。但現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商利用自身優(yōu)勢(shì)，在售房中就確定了物業(yè)管理費(fèi)后期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有法律依據(jù)，沒(méi)有事實(shí)支撐，開(kāi)發(fā)商制定的物業(yè)公司管理不到位，賬目不公開(kāi)。
江宗泉建議，要確定物業(yè)公司為公益服務(wù)性微利企業(yè)，取消開(kāi)發(fā)商將物業(yè)公司私相授受給任何物業(yè)公司，特別是有關(guān)聯(lián)的公司，從源頭廢止不合理的利益鏈條。廢除開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)確定的毫無(wú)根據(jù)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，售房的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也只能作為前期物業(yè)暫定，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之后要足額公開(kāi)賬目，詳細(xì)收支內(nèi)容確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)逐年的情況調(diào)整。任何單位和個(gè)人都不允許在沒(méi)有經(jīng)過(guò)核算的情況下確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
聽(tīng)證會(huì)結(jié)束后，湖北省政府法制辦將慎重研究聽(tīng)證會(huì)參加人的意見(jiàn)和建議，吸納合理的意見(jiàn)建議，并結(jié)合湖北物業(yè)管理實(shí)際，進(jìn)一步修改完善《條例(草案)》，報(bào)省政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，在年內(nèi)提交省人大常委會(huì)審議。
