東莞市物業(yè)管理辦法
第一章總則
第一條 為了進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l 例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，組織落實(shí)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，研究制定物業(yè)管理相關(guān)政策，協(xié)調(diào)解決本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛，指導(dǎo)園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：
（一）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆工作;
（二）做好業(yè)主委員會(huì)備案和報(bào)備工作;
（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展日�；顒�(dòng);
（四）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與村、社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)管理糾紛;
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條 公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防安全監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行治安、消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督檢查，落實(shí)消防安全責(zé)任，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人生活、阻塞交通等行為。
市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建設(shè)配套設(shè)施規(guī)劃審查監(jiān)督工作，在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
市價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，受理價(jià)格政策咨詢和投訴舉報(bào)。
市城市綜合管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物行為。
市水行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域的供水、節(jié)水、二次供水工程建設(shè)和設(shè)施管理維護(hù)工作。
市人民防空辦公室應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程、人民防空通訊警報(bào)設(shè)施及相關(guān)功能用房的維護(hù)監(jiān)督管理工作。
其他有關(guān)行政主管部門在各自職責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)，按照法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條 村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合市物業(yè)管理行政主管部門、園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展物業(yè)管理相關(guān)工作，確定具體的聯(lián)絡(luò)人員負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)工作，參與解決物業(yè)管理糾紛。
第八條 園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由屬地園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)組織召集，物業(yè)管理、城市綜合管理、民政、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)、司法行政、公安、信訪等有關(guān)部門和村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆改選和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的問題以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
同一物業(yè)管理區(qū)域跨園區(qū)、鎮(zhèn)（街）的，聯(lián)席會(huì)議由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同屬地園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）共同組織召集。
涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、環(huán)境衛(wèi)生等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
第九條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高行業(yè)服務(wù)水平，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部糾紛和爭(zhēng)議，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）選舉業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；
（五）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)日常工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）行使對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和住宅專項(xiàng)維修資金使用情況知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的管理制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；
（五）按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；
（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第十二條 業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督，及時(shí)備案。
第十三條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)。
第十四條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門在30日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表和村民委員、居民委員代表七至十五人的單數(shù)組成，籌備組組長(zhǎng)由園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表?yè)?dān)任。業(yè)主代表由園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不得少于業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十。
第十五條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
（一）具有完全民事行為能力;
（二）具有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間;
（三）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及下屬企業(yè)任職;
（四）無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物及利益的行為;
（五）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的行為;
（六）無因違法犯罪被追究刑事責(zé)任的情形。
籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)依法履行及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能的行為。
籌備組成員中的業(yè)主代表可以同時(shí)成為業(yè)主委員會(huì)候選人，享有被選舉權(quán)。
籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，法人或者其他組織除外。
第十六條 園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況等向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于15日。擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附籌備組成員名單。
第十七條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出。園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。異議期間不納入籌備時(shí)限。
經(jīng)核實(shí)，擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第十五條 第一款、第二款規(guī)定的，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)取消其籌備組成員資格并公告全體業(yè)主�；I備組其他擬定成員不符合本辦法第十五條第一款、第二款規(guī)定的，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)予以更換。
第十八條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)自業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起設(shè)立。業(yè)主大會(huì)設(shè)立之日起，業(yè)主大會(huì)籌備組自行解散。
第十九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行表決，并選舉業(yè)主委員會(huì)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員由五到十五名委員組成，組成人員為單數(shù)，具體委員人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況決定。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（三）按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有較強(qiáng)的社會(huì)公信力和組織能力；
（五）有必要的工作時(shí)間；
（六）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬企業(yè)任職；
（七）無索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物及利益的行為;
（八）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的行為;
（九）無因違法犯罪被追究刑事責(zé)任的情形；
（十）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。
第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定、百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議或者出現(xiàn)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議情形的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出協(xié)助要求，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開。
業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，且業(yè)主未提出協(xié)助要求的，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期召開。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。面積和業(yè)主人數(shù)按照以下方式確定：
（一）專有部分面積，按照建筑面積計(jì)算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計(jì)算；
（二）建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位未出售的專有部分按一人計(jì)算；總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體表決、書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票等記名投票方式進(jìn)行表決。采用網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票方式的，應(yīng)當(dāng)使用統(tǒng)一公布的電子投票系統(tǒng)。
采用書面征求意見或者網(wǎng)絡(luò)實(shí)名投票形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域或者網(wǎng)絡(luò)投票平臺(tái)顯著位置公告不少于30日。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，并及時(shí)向全體業(yè)主公布以下情況和資料，接受全體業(yè)主監(jiān)督：
（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定;
（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況;
（四）業(yè)主委員會(huì)委員姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等;
（五）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限要求公布上述情況和資料，未規(guī)定公布時(shí)限的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每隔半年公布一次。
業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定公布的，業(yè)主可以要求業(yè)主委員會(huì)公布；業(yè)主委員會(huì)拒不公布的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）書面提出協(xié)助要求，物業(yè)所在地的園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)7日內(nèi)予以公布，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持以下材料向園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表;
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約;
（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;
（四）業(yè)主委員會(huì)委員（含候補(bǔ)委員）名單及基本情況;
（五）業(yè)主大會(huì)表決匯總結(jié)果公示照片;
（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他資料。
園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后5個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案材料抄送市物業(yè)管理行政主管部門。
備案有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)辦理變更備案手續(xù)。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持備案證明按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制業(yè)主委員會(huì)印章，并向公安機(jī)關(guān)進(jìn)行公章備案。業(yè)主委員會(huì)公章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決定使用。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議同意的，業(yè)主委員會(huì)可以持備案回執(zhí)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)以業(yè)主委員會(huì)名義開立專門賬戶，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理。
第二十七條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員出席，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。
業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會(huì)所作出的決定違反法律法規(guī)或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以按照得票多少順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，并及時(shí)辦理變更登記備案手續(xù)。職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有以下情形之一時(shí)，其委員、候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止：
（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；
（三）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（四）被依法追究刑事責(zé)任不再適宜履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，可以連選連任，任期屆滿的，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿3日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，新任業(yè)主委員會(huì)委員可以申請(qǐng)村民委員會(huì)、居民委員會(huì)督促其移交；拒不移交的，新任業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)助移交。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿且未能成立新任業(yè)主委員會(huì)的，上述資料交由村民委員會(huì)、居民委員會(huì)代管。
第三十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以支取適當(dāng)工作經(jīng)費(fèi)。工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益的，可以從經(jīng)營(yíng)收益中列支，具體的籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)在議事規(guī)則中規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)對(duì)選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、選舉業(yè)主委員會(huì)和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等事項(xiàng)進(jìn)行表決后，組織召開業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將全體業(yè)主的表決匯總結(jié)果在小區(qū)顯著位置公示30日。
公示的表決匯總結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括贊同、反對(duì)、棄權(quán)的相應(yīng)票數(shù)。
公示期間業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，組織召開業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。有證據(jù)證明存在惡意偽造或篡改選票、表決票、書面委托書等情形，導(dǎo)致業(yè)主真實(shí)意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果并公布。
業(yè)主查驗(yàn)本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明。
第三十四條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)討論同意或者按照物業(yè)管理規(guī)約約定，業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益管理等情況進(jìn)行審核，必要時(shí)，經(jīng)全體業(yè)主委員會(huì)委員同意，可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)，費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)支出。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的選票、表決票、書面委托書、業(yè)主清冊(cè)等資料保存完整，不得將資料用于與物業(yè)服務(wù)活動(dòng)無關(guān)的情形。
第三章前期物業(yè)管理
第三十六條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(kù)（棚）、架空層、夾層和人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，業(yè)主有權(quán)查詢。
第三十八條 建設(shè)單位在預(yù)（現(xiàn)）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)以下事項(xiàng)作出約定：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交和查驗(yàn)；
（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定；
（三）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；
（四）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會(huì)審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
第三十九條 建設(shè)單位預(yù)（現(xiàn)）售住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)（現(xiàn)）售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置對(duì)以下事項(xiàng)和信息進(jìn)行公示，保障購(gòu)房人的知情權(quán)：
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；
（二）臨時(shí)管理規(guī)約；
（三）會(huì)所、物業(yè)服務(wù)用房、水泵房、配電房等公共配套建筑的所有權(quán)歸屬情況；
（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和規(guī)劃總平面圖，其中規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示會(huì)所、物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦公用房）、配電房、水泵房等公共配套建筑的位置和面積。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式，以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交以下資料：
（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單；
（五）物業(yè)及配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)清單；
（六）物業(yè)服務(wù)用房清單;
（七）業(yè)主清冊(cè)；
（八）物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，并在承諾時(shí)限內(nèi)完成移交工作。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同和項(xiàng)目經(jīng)理相關(guān)信息報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案。
第四十二條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員未按照規(guī)定或者合同約定提供物業(yè)服務(wù)，存在以下嚴(yán)重失信行為的，應(yīng)當(dāng)記入誠(chéng)信檔案失信名單：
（一）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的；
（二）因管理失職造成人員傷亡、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；
（三）采用偽造業(yè)主表決票、暴力脅迫、輸送財(cái)物等手段惡性競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；
（四）物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；
（五）泄露業(yè)主信息的；
（六）對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為打擊報(bào)復(fù)的。
物業(yè)從業(yè)人員列入嚴(yán)重失信人員名單的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其予以處理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)自列入嚴(yán)重失信企業(yè)名單之日起兩年內(nèi)，市物業(yè)管理行政主管部門、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)不予開具誠(chéng)信證明。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將以下信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：
（一）項(xiàng)目經(jīng)理信息和物業(yè)服務(wù)投訴電話;
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;
（四）業(yè)主委員會(huì)委員的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金繳納情況；
（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
上述信息應(yīng)當(dāng)每年至少更新一次。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本條規(guī)定公布的，業(yè)主可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期公開。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不公開的，業(yè)主可以書面請(qǐng)求園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)助，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令物業(yè)服務(wù)企業(yè)7日內(nèi)予以公布，并通告全體業(yè)主。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全安全防范措施，對(duì)突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、供水、供電、供氣事故和物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向相關(guān)行政管理部門和專業(yè)單位報(bào)告，協(xié)助做好有關(guān)工作。
第四十五條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事以下行為：
（一）擅自改變共用部位和共用設(shè)施的用途；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地；
（三）擅自擺設(shè)攤點(diǎn)，無序停放車輛；
（四）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫，隨意拋棄垃圾，在公共場(chǎng)地放置雜物；
（五）破壞、擅自占用消防設(shè)施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標(biāo)志，擅自改變消防通道；
（六）擅自拆除人民防空工程，破壞人民防空工程的防護(hù)（防化）設(shè)備設(shè)施、人防通訊警報(bào)設(shè)施及相關(guān)功能用房；
（七）超過設(shè)計(jì)規(guī)定的荷載使用物業(yè)；
（八）破壞公共環(huán)境保護(hù)設(shè)施或者造成環(huán)境污染的其他行為；
（九）其他法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)行政管理部門。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)遺留問題或者無需接受相關(guān)物業(yè)管理等為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，經(jīng)書面催交仍未在截止日期前交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟，經(jīng)生效司法判決和仲裁裁決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書面告知業(yè)主委員會(huì)、市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。
業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，可自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或選聘決定為止。
第四十九條 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)的監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
查驗(yàn)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論等，并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和村民委員會(huì)、居民委員會(huì)。
新物業(yè)服務(wù)企業(yè)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明，業(yè)主委員會(huì)、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織雙方共同協(xié)商解決辦法。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的以下資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：
（一）本辦法第四十條 規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)用房；
（三）物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；
（四）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；
（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同未到期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前退出的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)協(xié)商處理物業(yè)服務(wù)合同終止事宜，并書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門和園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同依法解除，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或拒不移交物業(yè)管理相關(guān)資料的，建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）予以協(xié)助。
第五十二條 市物業(yè)管理行政主管部門可以按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。未依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的村民委員會(huì)、居民委員會(huì)征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，可以由物業(yè)所在地的村民委員會(huì)、居民委員會(huì)在市物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督下代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，在應(yīng)急服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)中隨機(jī)抽取一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，未能召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務(wù)的；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，已召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未能成功選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理秩序混亂，迫切需要新的物業(yè)管理服務(wù)的。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)參照原物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，合同期限最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出選聘或續(xù)聘決定之日。
第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的投訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向價(jià)格行政主管部門咨詢或申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的停車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫(kù)，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。滿足業(yè)主和物業(yè)使用人需求后仍有空余的，建設(shè)單位可將其作臨時(shí)停車使用，也可出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人。
地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)，所得收益歸全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。
第五十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)所售物業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，對(duì)在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問題履行保修義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)重大安全隱患危及公共利益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
裝飾裝修作業(yè)涉及燃?xì)庠O(shè)施改動(dòng)或可能損壞地下燃?xì)夤艿赖模瑧?yīng)當(dāng)事先告知供氣企業(yè)，供氣企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人協(xié)調(diào)指導(dǎo)作業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反法律和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約約定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門。
第五十七條 利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的同意，所得收益依法歸全體業(yè)主所有。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)收益，不得以個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，或者按照管理規(guī)約相關(guān)規(guī)定，可以用于以下幾個(gè)方面：
（一）維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備；
（二）開展業(yè)主公益活動(dòng)；
（三）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)；
（四）補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金；
（五）第三方審核、審計(jì)所需費(fèi)用；
（六）管理規(guī)約規(guī)定的其他事項(xiàng)。
第五十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十九條 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定由業(yè)主表決通過。
發(fā)生以下可能危及房屋安全及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的情形，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)可以按有關(guān)應(yīng)急維修程序的規(guī)定支取并使用住宅專項(xiàng)維修資金：
（一）電梯經(jīng)評(píng)估、檢驗(yàn)認(rèn)為存在事故隱患，可能發(fā)生危及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況；
（二）消防部門認(rèn)定需要立即整改的消防設(shè)施故障；
（三）屋面、外墻滲漏；
（四）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；
（五）供水、排水設(shè)施堵塞、爆裂，二次供水水泵等設(shè)施損壞，但專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的除外；
（六）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
按應(yīng)急維修程序支取住宅專項(xiàng)維修資金的，待安全隱患處置妥當(dāng)后，住宅專項(xiàng)維修資金使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。
對(duì)于未成立業(yè)主委員會(huì)、又無物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)，發(fā)生上述（一）至（六）項(xiàng)需緊急維修情況的，可以由住宅小區(qū)所在地村民委員會(huì)、居民委員會(huì)提出緊急使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)后，由園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織代修，代修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支或由相關(guān)業(yè)主按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>
第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等產(chǎn)權(quán)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，屬于應(yīng)當(dāng)由提供該項(xiàng)服務(wù)的單位維修養(yǎng)護(hù)的，不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主維修養(yǎng)護(hù)，不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
用戶終端水表、電表、氣表后設(shè)施設(shè)備及管線的養(yǎng)護(hù)、維修，業(yè)主專有部分由業(yè)主自行維修；共用物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用，由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例分?jǐn)�；單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。
第六十一條 對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)人或者建設(shè)單位因客觀原因無法履行房屋修繕責(zé)任的老舊住宅區(qū)，園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)安排資金對(duì)具有安全隱患的共用設(shè)施設(shè)備、共用部位進(jìn)行修繕和改造。園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）支付修繕和改造費(fèi)用后，可以向責(zé)任人追償。
第六章法律責(zé)任
第六十二條 住宅物業(yè)建設(shè)單位違反本辦法第三十六條規(guī)定，未通過招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條規(guī)定責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十三條 建設(shè)單位違反本辦法第三十七條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l 例》第六十二條第二款規(guī)定責(zé)令限期提供；逾期不提供的，責(zé)令向業(yè)主大會(huì)交納相應(yīng)價(jià)款，用于解決物業(yè)服務(wù)用房，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十四條 違反本辦法規(guī)定，泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)的，依法追究法律責(zé)任。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有以下行為之一的，由市物業(yè)管理行政主管部門按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l 例》第六十三條 規(guī)定予以處罰：
（一）業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令限期退出；逾期拒不退出的，處5萬元以上15萬元以下罰款；
（二）損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財(cái)物和共用設(shè)施設(shè)備的，可處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十六條 違反本辦法的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)未履行相關(guān)職責(zé)的，由物業(yè)所在地園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）責(zé)令限期履行，逾期仍不履行的，予以通報(bào)。
業(yè)主委員會(huì)委員履行職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者管理規(guī)約的規(guī)定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第六十七條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十八條 市物業(yè)管理行政主管部門、園區(qū)管委會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，未履行相關(guān)職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察部門責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接責(zé)任人依法給予行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
