《河源市人民政府關(guān)于規(guī)范市區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》是河源市人民政府2015年6月23日印發(fā)的一份文件。
為進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)（源城區(qū)、江東新區(qū)轄區(qū)范圍）物業(yè)管理工作，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下意見(jiàn)：
一、理順市區(qū)物業(yè)管理工作關(guān)系，明確管理主體
市區(qū)的物業(yè)管理工作按屬地管理原則，相應(yīng)由源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)（市高新區(qū)的物業(yè)管理工作由源城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)）。市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)部門(mén)是市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作，制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)及有關(guān)政策；市直相關(guān)部門(mén)根據(jù)職能配合源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會(huì)做好物業(yè)管理有關(guān)工作。源城區(qū)人民政府、江東新區(qū)管委會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理工作納入政府目標(biāo)責(zé)任管理體系，擬訂物業(yè)管理相關(guān)操作規(guī)范，督促本轄區(qū)各部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）落實(shí)物業(yè)管理工作責(zé)任，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。
二、加大行政監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為
（一）嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入退出關(guān)。凡在河源市區(qū)從事物業(yè)管理的企業(yè)，須將已簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。外來(lái)企業(yè)在河源市區(qū)承接業(yè)務(wù)的，必須分別到市物業(yè)管理行政主管部門(mén)、物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項(xiàng)目，須提前3個(gè)月以書(shū)面形式向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主委員會(huì)告知退出原因、退出時(shí)間，并公告全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如擅自退出，造成業(yè)主大量投訴或發(fā)生影響惡劣事件的，市物業(yè)管理行政主管部門(mén)可根據(jù)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)的處理意見(jiàn)，暫停其資質(zhì)定（升）級(jí)和換證。
（二）規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房。規(guī)劃部門(mén)在審查建設(shè)工程規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房面積按照物業(yè)總建筑面積2‰標(biāo)準(zhǔn)配置（總建筑面積5萬(wàn)平方米以下的不低于100平方米），其中業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不少于20平方米。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能，主要用于物業(yè)服務(wù)、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。建設(shè)單位應(yīng)在房屋預(yù)售時(shí)公布物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。
（三）把好物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收關(guān)。新建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位須向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議書(shū)》：
1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
2.設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠(chǎng)資料；
3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
4.物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
5.物業(yè)服務(wù)用房清單；
6.物業(yè)管理所必須的其他材料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料無(wú)條件移交給業(yè)主委員會(huì)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按上述要求辦理交接手續(xù)的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關(guān)法規(guī)進(jìn)行處罰。
（四）強(qiáng)化前期物業(yè)監(jiān)管。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度。建設(shè)單位要以招標(biāo)的方式選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》�！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》應(yīng)統(tǒng)一使用廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳制定的規(guī)范文本。投標(biāo)人少于3個(gè)的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（五）依法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。已建成入住的住宅小區(qū)，20%以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。已交付使用的物業(yè)建筑總面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積50%以上的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主書(shū)面要求后的30日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，按有關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。
（六）規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，嚴(yán)格按照《河源市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（河發(fā)改價(jià)格〔2014〕279號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用的，雙方協(xié)商支付手續(xù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
（七）加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，規(guī)范使用。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用的監(jiān)管工作。
三、建立配套管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展
（一）建立聯(lián)席會(huì)議制度。物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集，物業(yè)所在地的規(guī)劃、建設(shè)、房管、城管、公安、環(huán)保、物價(jià)、工商、質(zhì)監(jiān)等部門(mén)和社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人參加，主要協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會(huì)換屆、物業(yè)服務(wù)合同糾紛以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接等重大問(wèn)題。
（二）建立首次業(yè)主大會(huì)籌備金制度。首次業(yè)主大會(huì)籌備金由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售證時(shí)，按每戶(hù)20元標(biāo)準(zhǔn)繳存至物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)指定的代管銀行專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)（最低不少于1萬(wàn)元）。在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)條件成熟時(shí)，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)撥付。首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后籌備金尚有剩余的，由業(yè)主大會(huì)決定用途。
（三）建立物業(yè)管理履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》之日起30日內(nèi)，將履約保證金（按合同約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用年度總額的5%）交存到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)開(kāi)設(shè)的監(jiān)管賬戶(hù)，合同履約期滿(mǎn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取回保證金。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約或出現(xiàn)重大責(zé)任事故，保證金用于代付違約金或賠償金。
（四）建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估制度。誠(chéng)信評(píng)估分為誠(chéng)信內(nèi)容和誠(chéng)信等級(jí)，其中誠(chéng)信內(nèi)容包括基本信息、業(yè)績(jī)信息和警示信息三部分內(nèi)容，誠(chéng)信等級(jí)由高到低分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個(gè)等級(jí)。物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估檔案，客觀(guān)記載物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息和誠(chéng)信等級(jí)，每年進(jìn)行一次通報(bào)，并向社會(huì)公布。誠(chéng)信等級(jí)作為招投標(biāo)、創(chuàng)先評(píng)優(yōu)、資質(zhì)核定的參考依據(jù)。對(duì)不合格企業(yè)，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)要責(zé)令其限期整改，對(duì)拒不整改或者整改不合格的，依據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)其資質(zhì)核定不予批準(zhǔn)。整改期間，該企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不得參評(píng)區(qū)級(jí)以上優(yōu)秀項(xiàng)目。
（五）加強(qiáng)老舊小區(qū)管理。具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）要引導(dǎo)其成立業(yè)主大會(huì)，實(shí)行物業(yè)管理。尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，要引導(dǎo)業(yè)主自治管理，提供公共區(qū)域保潔、綠化和公用設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修等基本服務(wù)。屬于單位宿舍類(lèi)的老舊住宅小區(qū)，由所屬單位組織做好物業(yè)管理工作。
（六）加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)。實(shí)行物業(yè)管理從業(yè)人員持證上崗制度。物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)由市行業(yè)協(xié)會(huì)組織實(shí)施，重點(diǎn)加強(qiáng)依法從業(yè)、熱心服務(wù)、處置突發(fā)事件技能等教育和培訓(xùn)，提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。
四、明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)，形成齊抓共管合力
（一）物業(yè)管理行政主管部門(mén)：負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)、政策；制訂物業(yè)管理有關(guān)制度；按規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行管理；做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集和使用管理、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估等工作；會(huì)同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛。
（二）街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）：把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并做好備案工作；協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好前期物業(yè)管理招投標(biāo)、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用的監(jiān)管、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)合同備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)估等工作；指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位實(shí)施物業(yè)管理進(jìn)場(chǎng)或退出交接、矛盾糾紛調(diào)處等物業(yè)管理日常工作；引導(dǎo)無(wú)物業(yè)管理的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。
（三）社區(qū)居委會(huì)：協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主大會(huì)召開(kāi)、業(yè)主委員會(huì)選舉和業(yè)主委員會(huì)備案、物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處等工作。
（四）規(guī)劃部門(mén)：負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)位等配套設(shè)施的規(guī)劃和驗(yàn)收，查處住宅小區(qū)內(nèi)亂搭建和擅自改變房屋使用性質(zhì)等行為。
（五）建設(shè)部門(mén)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，處理建設(shè)中及竣工后建筑質(zhì)量等方面的投訴。
（六）房管部門(mén)：負(fù)責(zé)房屋安全鑒定工作，協(xié)調(diào)處理房屋質(zhì)量投訴；配合物業(yè)管理行政主管部門(mén)做好住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集管理工作。
（七）價(jià)格部門(mén)：負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理收費(fèi)矛盾糾紛；查處亂收費(fèi)行為。
（八）工商部門(mén)：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入，查處住宅小區(qū)內(nèi)外無(wú)證照經(jīng)營(yíng)行為。
（九）城管部門(mén)：負(fù)責(zé)住宅小區(qū)二次供水系統(tǒng)的監(jiān)督管理，制定居民水表之外供水管網(wǎng)的改造和維護(hù)方案；查處亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)墻體（戶(hù)外）廣告、養(yǎng)禽種菜等違反市政、市容、綠化、環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；監(jiān)督住宅小區(qū)垃圾及時(shí)清運(yùn)。
（十）環(huán)保部門(mén)：負(fù)責(zé)查處住宅小區(qū)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲（使用高音喇叭招攬顧客等公安部門(mén)管理的噪聲污染除外）、廢物（城市生活垃圾除外）、污水、輻射、煙塵、惡臭氣體等污染環(huán)境行為。
（十一）公安（消防）部門(mén)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)住宅小區(qū)安全防范設(shè)施建設(shè)；對(duì)消防設(shè)施設(shè)備定期檢查；查處治安案件和破壞消防設(shè)施設(shè)備、堵塞交通、擅自養(yǎng)犬等行為。
（十二）人防部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)人防工程使用、維護(hù)的監(jiān)督管理，對(duì)人防設(shè)施進(jìn)行定期檢查，查處擅自占用、轉(zhuǎn)讓及改變?nèi)朔拦こ痰冗`法違規(guī)行為。
（十三）質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)：負(fù)責(zé)對(duì)電梯進(jìn)行安全監(jiān)察，監(jiān)督電梯使用單位落實(shí)電梯定期檢驗(yàn)、維護(hù)保養(yǎng)；協(xié)調(diào)處理電梯質(zhì)量和使用等方面的矛盾和投訴；查處電梯行業(yè)中的違規(guī)行為。
（十四）人社部門(mén)：負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動(dòng)用工和社會(huì)保險(xiǎn)繳納情況，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞資矛盾糾紛。
（十五）供電、供水、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位：新建住宅小區(qū)的供電、供水、供氣、通信、有線(xiàn)電視等公用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)方案必須經(jīng)上述相應(yīng)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位批準(zhǔn)同意，工程項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)工后，涉及到各行業(yè)相關(guān)的部分，由各行業(yè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)監(jiān)督管理和竣工驗(yàn)收；工程竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)將供電、供水等公用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，供電、供水等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位擔(dān)負(fù)終端用戶(hù)水電等表（箱）以外所有連接管線(xiàn)及設(shè)備設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任。對(duì)于已建成入住小區(qū)的供電、供水等設(shè)施設(shè)備及終端用戶(hù)水電等表（箱）以外連接管線(xiàn)，產(chǎn)權(quán)所有方將產(chǎn)權(quán)移交給相應(yīng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位后，由該專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。
本意見(jiàn)自2015年7月1日起施行，有效期為5年，各縣可參照?qǐng)?zhí)行。
