《汕頭經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》已由汕頭市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議于2012年8月31日通過,現(xiàn)予公布,自2012年12月1日起施行。
第一條
為規(guī)范物業(yè)管理活動,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進社會和諧,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的基本原則,結(jié)合汕頭經(jīng)濟特區(qū)(以下簡稱特區(qū))實際,制定本條例。
第二條
特區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
第三條
物業(yè)管理應(yīng)當堅持以人為本,實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第四條
市、區(qū)(縣)人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當制定扶持政策,采取措施,推動社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù),促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展。
第五條
市房產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,組織實施本條例。
區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)(縣)人民政府未設(shè)立房產(chǎn)行政主管部門的,由市房產(chǎn)行政主管部門統(tǒng)一實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、民政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市綜合管理、水務(wù)、衛(wèi)生、價格、環(huán)境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門,依法按照各自職責負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第六條
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,組織、指導(dǎo)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉工作,協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會、村民委員會負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理,協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第七條
物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責召集,房產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會以及公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)行政管理部門等各方代表組成。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題:
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題的;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大問題的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題的;
(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理矛盾和糾紛。
第八條
物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律,規(guī)范行業(yè)行為,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案和物業(yè)服務(wù)項目招標評標專家?guī),督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營和服務(wù),協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門實行物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、市場化,調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議,維護會員合法權(quán)益,培訓(xùn)從業(yè)人員,促進行業(yè)健康發(fā)展。
物業(yè)管理區(qū)域及配套設(shè)施設(shè)備
第九條
劃分物業(yè)管理區(qū)域時,應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,并遵循相對集中、便于管理的原則,具體劃分方法如下:
(一)物業(yè)管理區(qū)域按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定,已經(jīng)自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的,不再重新劃分;
(二)分期開發(fā)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè),其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的,應(yīng)當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割、獨立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域,規(guī)模較小的,經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后,可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(四)舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后,確定物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的,房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居民委員會、村民委員會的意見后確定。
物業(yè)管理區(qū)域的劃定,應(yīng)當按照省、市有關(guān)規(guī)定向房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十條
物業(yè)管理區(qū)域劃定后,需要分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的,業(yè)主大會或者業(yè)主應(yīng)當向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請并提交分立或者合并的方案,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同房產(chǎn)行政主管部門審查,確認并公告。
制定物業(yè)管理區(qū)域的分立或者合并方案,應(yīng)當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會同意;尚未成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同決定。
第十一條
新建住宅物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例,配置物業(yè)服務(wù)用房,建筑面積不得少于八十平方米,最高不超過三百平方米;其中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房不得少于六十平方米,業(yè)主委員會辦公用房不得少于二十平方米。
分期開發(fā)建設(shè)的住宅物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
第十二條
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的獨立成套裝修房屋,具備水、電、采光、通風等基本設(shè)施。沒有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在的樓層不得高于四層。
第十三條
物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主共有,分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途,也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第十四條
建設(shè)單位應(yīng)當在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時,劃定新建住宅物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積;城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門應(yīng)當在核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及附件、附圖上予以明確。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當在辦理物業(yè)管理區(qū)域備案、核發(fā)商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時,查驗與物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可資料,并將查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的備案回執(zhí)、房地產(chǎn)登記簿中予以記載。
建設(shè)單位應(yīng)當在商品房銷售時,將物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房的位置和面積在商品房銷售方案中載明公示,并在商品房買賣合同中作出約定。
第十五條
建設(shè)單位應(yīng)當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門確定的標準,建設(shè)物業(yè)的配套車位、車庫。物業(yè)的配套車位、車庫應(yīng)當經(jīng)權(quán)屬登記后方能出售。
物業(yè)的地下人防區(qū)域經(jīng)人民防空、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門批準,可以用作物業(yè)的配套車位出租。
第十六條
新建住宅物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計量裝置應(yīng)當實行專有部分一戶一結(jié)算表,共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當符合物業(yè)使用的基本條件以及相關(guān)技術(shù)標準和規(guī)范。
配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū),專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當配合所在地人民政府采取措施逐步改造,實現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為改造工作提供便利。
第十七條
建設(shè)單位在竣工驗收后,應(yīng)當將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給專業(yè)經(jīng)營單位,專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并承擔管理、維修、養(yǎng)護和更新的責任。
業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十八條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利,并承擔法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有該房屋,但尚未辦理所有權(quán)登記的,在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主的權(quán)利,并承擔相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù):
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金;
(五)遵守房屋裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定和要求;
(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十一條
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔相應(yīng)義務(wù)。
第二十二條
已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積百分之五十的,建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告,公告期為十五日。公告期滿,業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第二十三條
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面要求之日起三十日內(nèi)會同物業(yè)管理區(qū)域所在地房產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表及社區(qū)居民委員會、村民委員會代表七至十五人組成,業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生且不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二,籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府選派代表擔任。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
第二十四條
籌備組履行下列職責:
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主專有部分面積;
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案,提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
第二十五條
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起六個月內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組自業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起自動解散。
第二十六條
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作,向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊、物業(yè)(包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等)的基本資料、已籌集的住宅專項維修資金清冊等文件資料,并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場地支持。
第二十七條
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則進行表決,并選舉業(yè)主委員會。
第二十八條
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。
業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。
第二十九條
業(yè)主大會討論決定下列事項:
(一)制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)提出分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域的方案;
(六)籌集和使用住宅專項維修資金的相關(guān)事項;
(七)改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。
第三十條
業(yè)主大會決定本條例第二十九條第六項、第七項規(guī)定的事項,應(yīng)當經(jīng)三分之二以上業(yè)主且專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意。決定本條例第二十九條規(guī)定的其他事項,應(yīng)當經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。建筑物總面積、專有部分面積以及業(yè)主人數(shù)按照下列方法確定:
(一)建筑物總面積為專有部分面積之和;專有部分面積按照房地產(chǎn)權(quán)證書記載的面積計算。尚未記載的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算。尚未實測的,暫按商品房買賣合同記載的面積計算;
(二)業(yè)主人數(shù)為專有部分的業(yè)主人數(shù)之和,已出售的專有部分的業(yè)主人數(shù),一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業(yè)主人數(shù),以及同一業(yè)主擁有一個以上專有部分的業(yè)主人數(shù),按一人計算。
車位、車庫面積不計入前款規(guī)定的專有部分面積,不計投票權(quán)。
第三十一條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主,無法送達的,應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。書面征求意見結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示,業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第三十二條
業(yè)主可以以書面委托的形式,約定由授權(quán)委托人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三十三條
一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的,應(yīng)當自行確定一人參與投票表決,但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護人投票表決。
未參與表決的業(yè)主的投票權(quán)數(shù),按照業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十四條
業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費,不繳存住宅專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第三十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。物業(yè)管理事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
第三十六條
未成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域,發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的,由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助。
第三十七條
業(yè)主大會依法作出的決定,對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置及時公告。
第三十八條
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任,每屆任期不超過五年,可連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)召開首次會議,推選出業(yè)主委員會主任一名,副主任一至三名,推選情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告,公告期為七日。
第三十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當自產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案:
(一)業(yè)主大會會議決定;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定資料之日起五日內(nèi),對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案回執(zhí),業(yè)主委員會憑備案回執(zhí)辦理刻制業(yè)主委員會公章等手續(xù)。
備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第四十條
業(yè)主委員會未能產(chǎn)生的,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當給予指導(dǎo)和協(xié)助,推進業(yè)主委員會的成立。
第四十一條
業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會決議,維護業(yè)主共同利益;
(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責。
第四十二條
業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度,向業(yè)主公布下列事項:
(一)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決議;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況;
(五)物業(yè)共用部位的使用與收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機動車輛的處分情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。
第四十三條
業(yè)主委員會換屆時,應(yīng)當在其任期屆滿前三個月提出換屆籌備組人選名單,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在公示截止之日起十五日內(nèi)未提出異議的,換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的,由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單,召開業(yè)主大會會議,進行換屆選舉,并向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報告會議情況和選舉結(jié)果。
業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿之日起十日內(nèi),將保管的有關(guān)財務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。
第四十四條
業(yè)主委員會未能按照本條例第四十三條規(guī)定組織換屆選舉的,由社區(qū)居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。
第四十五條
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的,可以從經(jīng)營收益中列支,其籌集、管理和使用的辦法由業(yè)主大會在議事規(guī)則中具體約定。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年至少一次在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告工作經(jīng)費的收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督。
第四十六條
業(yè)主委員會委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的,委員資格自動終止:
(一)任職期限屆滿的;
(二)不再具備業(yè)主身份的;
(三)喪失履行委員職責能力的;
(四)任職期間被依法追究刑事責任的;
(五)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職并經(jīng)同意的;
(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會應(yīng)當及時將業(yè)主委員會委員資格終止的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。資格終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當自公告終止之日起三日內(nèi),將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的印章、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備等移交給業(yè)主委員會。
第四十七條
業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員未按本條例規(guī)定移交所保管的印章、財務(wù)賬目、資料檔案、辦公設(shè)施設(shè)備及其他屬于業(yè)主所有的財物的,由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促移交;拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會或者其他業(yè)主委員會委員可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。
第四十八條
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的項目,先期建設(shè)的區(qū)域已成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的,后期建設(shè)的區(qū)域,業(yè)主委員會委員采取補選的形式產(chǎn)生。補選時,在后期建設(shè)區(qū)域召開業(yè)主大會,按照后期建設(shè)區(qū)域占物業(yè)管理區(qū)域房屋建筑面積比例確定補選委員的人數(shù)。
先期建設(shè)的區(qū)域業(yè)主大會成立后,業(yè)主委員會應(yīng)當將下列事項書面告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè):
(一)管理規(guī)約;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他項目。
建設(shè)單位在銷售后期建設(shè)的物業(yè)時,應(yīng)當向物業(yè)買受人明示本條第二款所列事項。
第四十九條
業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員不得有下列行為:
(一)在本物業(yè)管理區(qū)域從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動;
(二)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(三)擅自以業(yè)主大會、業(yè)主委員會的名義開展活動;
(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意,選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),或者使用業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費;
(五)作出違反法律、法規(guī)的決定。
第五十條
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
前期物業(yè)管理
第五十一條
建設(shè)單位應(yīng)當在住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),提供前期物業(yè)服務(wù)。有下列情形之一的,經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準,可以通過協(xié)議方式選聘:
(一)投標人少于三個;
(二)住宅物業(yè)的總建筑面積不超過五萬平方米。
第五十二條
建設(shè)單位采用公開招標方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱、地址和招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
建設(shè)單位不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人,不得向潛在投標人提出與物業(yè)管理項目實際要求不符的資格要求,對不同資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)定同一評標標準。
第五十三條
分期開發(fā)的建設(shè)項目劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的,其前期物業(yè)服務(wù)項目招投標應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。
第五十四條
建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂合同之日起十五日內(nèi)將合同向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定物業(yè)承接查驗事項,沒有約定或者約定不明確的,按照國家標準、行業(yè)標準履行。沒有國家標準、行業(yè)標準的,按照符合合同目的的特定標準履行。
第五十五條
建設(shè)單位應(yīng)當在出售物業(yè)前,制定臨時管理規(guī)約,對下列事項作出約定:
(一)全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理;
(三)住宅專項維修資金的繳存、使用;
(四)物業(yè)共有部分的使用與收益分配;
(五)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);
(六)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。
臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。
第五十六條
建設(shè)單位應(yīng)當在商品房銷售方案中明示臨時管理規(guī)約的內(nèi)容。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時,應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
第五十七條
建設(shè)單位出售物業(yè)時,不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費。本條例施行前建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費,由建設(shè)單位承擔。
第五十八條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責:
(一)參與工程的檢查,對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題,及時向建設(shè)單位或者相關(guān)行政管理部門提出整改建議,并協(xié)助行政管理部門督促落實;
(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議,并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料和日常管理檔案;
(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護物業(yè)公共利益和管理秩序;
(五)配合房產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府做好業(yè)主大會的成立工作。
第五十九條
建設(shè)單位應(yīng)當在交付物業(yè)十五日前,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗,并由雙方簽字確認查驗記錄。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示,不得承接不符合交付使用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
第六十條
建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗二十日前,向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案資料;
(二)物業(yè)的報建、批準文件,竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)清單;
(六)承接查驗所必需的其他資料。
第六十一條
分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)可以根據(jù)開發(fā)建設(shè)的進度,對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在承接最后一期物業(yè)時,辦理物業(yè)整體交接手續(xù)。
第六十二條
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同,應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
物業(yè)買受人應(yīng)當在建設(shè)單位交付物業(yè)后,按照商品房買賣合同約定的時間、標準和方式交納物業(yè)服務(wù)費。已竣工但尚未交付買受人的,物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔。
物業(yè)通過竣工驗收達到交付條件,業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相關(guān)手續(xù)的,即為交付。業(yè)主收到書面交付通知后一個月內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)手續(xù)的,視為交付。