第一章 總則
第一條 為了貫徹實施《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下簡稱《物業(yè)條例》），根據(jù)有關法律和法規(guī)的規(guī)定，結合珠海經(jīng)濟特區(qū)實際，制定本實施細則。
第二條 市、區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處（以下簡稱鎮(zhèn)街）應當配備專門的物業(yè)管理部門和專職的工作人員，并對工作經(jīng)費予以保障。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)主管部門）履行以下職責：
（一）制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）統(tǒng)籌全市物業(yè)管理招標投標監(jiān)管工作；
（三）統(tǒng)籌全市信用體系監(jiān)管工作；
（四）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；
（五）指導和監(jiān)督市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展工作，加強行業(yè)指導和行業(yè)自律；
（六）《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
第四條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門）接受市物業(yè)主管部門指導，履行以下職責：
（一）指導和監(jiān)督鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理行政監(jiān)管職責；
（二）會同鎮(zhèn)街決定是否解散業(yè)主委員會；
（三）會同鎮(zhèn)街撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（四）會同鎮(zhèn)街劃定或者調整物業(yè)管理區(qū)域；
（五）指導和監(jiān)督各方完成承接查驗工作；
（六）審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)申請；
（七）定期對鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會成員、候補委員、業(yè)主監(jiān)事會成員等進行培訓；
（八）依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為；
（九）《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟功能區(qū)管理機構履行區(qū)政府職責。
第五條 鎮(zhèn)街在各級物業(yè)主管部門的指導下，履行以下職責：
（一）審查首次業(yè)主大會設立的書面要求，指導和監(jiān)督成立業(yè)主大會籌備組；
（二）對業(yè)主委員會委員候選人進行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；
（三）指導和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組；
（四）依法組織召開業(yè)主大會會議；
（五）對業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議資料進行備案；
（六）代為管理業(yè)主委員會移交的資料、印章、財物等物品；
（七）指導和監(jiān)督設立物業(yè)管理委員會；
（八）組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議；
（九）指導和監(jiān)督物業(yè)管理招標投標活動；
（十）確定應急物業(yè)服務企業(yè)；
（十一）協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門調查、撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；
（十二）協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門劃定或者調整物業(yè)管理區(qū)域；
（十三）《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責。
鎮(zhèn)街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業(yè)管理相關事務。居民委員會或者村民委員會應當協(xié)助鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理相關工作。
第六條 鎮(zhèn)街應當設立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)主管部門、城市管理和綜合執(zhí)法、建設、自然資源、生態(tài)環(huán)境、公安派出所、司法所、應急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區(qū)工作站等相關部門和建設單位代表、物業(yè)服務企業(yè)代表、業(yè)主委員會等相關人員組成。
第七條 聯(lián)席會議協(xié)調處理轄區(qū)內下列物業(yè)管理事項：
（一）業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的；
（二）新舊物業(yè)服務企業(yè)交接中發(fā)生的矛盾糾紛；
（三）設立業(yè)主大會、組織召開業(yè)主大會會議過程中出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件沒有規(guī)定的相關情形；
（四）發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。
物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應當指定專人參加會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應當在法定職責范圍內執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議決定的事項，無正當理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責任。
第八條 鼓勵業(yè)主、建設單位委托社會組織對設立業(yè)主大會、政策法律咨詢以及糾紛協(xié)調處理等事項提供專業(yè)服務。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 本實施細則實施后的新建物業(yè)管理區(qū)域，由建設單位在前期物業(yè)管理招標工作開始前完成物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十條 已實施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)憑物業(yè)服務合同等材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
業(yè)主實施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構憑確定該物業(yè)管理區(qū)域的相關材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干個物業(yè)管理區(qū)域，或者若干個物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當同時符合以下條件：
（一）已完成物業(yè)管理區(qū)域備案；
（二）對原物業(yè)管理區(qū)域內的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設施設備的使用、維護等依法形成分割方案或者合并方案；
（三）分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域合并后，只能設立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)本實施細則規(guī)定分割或者合并后，物業(yè)服務企業(yè)等相關主體憑分割或合并后物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業(yè)主大會會議的表決結果辦理物業(yè)管理區(qū)域變更備案。
第十三條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等相關主體應當按照本章規(guī)定向區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)，區(qū)物業(yè)主管部門應當在七個工作日內完成備案。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第十四條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權利、履行業(yè)主義務：
（一）依法在不動產(chǎn)登記機構辦理不動產(chǎn)登記的人；
（二）因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權的人；
（三）因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權的人；
（四）因合法建造等事實行為取得建筑物專有部分所有權的人；
（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
第十五條 業(yè)主提出設立業(yè)主大會申請，應當向鎮(zhèn)街提交由業(yè)主簽字的書面要求，業(yè)主身份根據(jù)不動產(chǎn)權屬證書和身份證明確認。
符合《物業(yè)條例》第二十二條設立業(yè)主大會條件的，鎮(zhèn)街應當自接到業(yè)主書面要求之日起三十日內，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。
第十六條 籌備組成員為七人以上十五人以下單數(shù)，由鎮(zhèn)街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設單位代表和業(yè)主代表共同組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總人數(shù)的百分之六十。籌備組組長由鎮(zhèn)街代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表通過業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、鎮(zhèn)街推薦等方式產(chǎn)生。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加籌備組，鎮(zhèn)街應當對業(yè)主代表進行資格審查，確定業(yè)主代表名單。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮(zhèn)街確定。
第十七條 鎮(zhèn)街應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)、聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于七日。業(yè)主或者其他相關單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期間實名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應當在公示結束之日起七日內完成調查并予以書面答復，被調查人員應當回避。
籌備組成員發(fā)生變更的，應當按照前款規(guī)定重新公示。
擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，鎮(zhèn)街應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立公告以及籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。
籌備組的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。
第十八條 籌備組成立后可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關申請刻制印章，印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應當根據(jù)籌備組會議決定，用于籌備組決定等文書的公示、公告。
籌備組解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第十九條 籌備組成立后，鎮(zhèn)街應當通知建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)在三十日內向鎮(zhèn)街提交包含全部業(yè)主姓名、房號和專有部分面積的業(yè)主清冊。
建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內提供業(yè)主清冊等相關資料，經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期提供，逾期仍不提供的，鎮(zhèn)街應當向不動產(chǎn)登記機構查詢業(yè)主姓名、房號和專有部分面積，不動產(chǎn)登記機構應當提供，并不得收取費用。
籌備組應當對業(yè)主資料保密，不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會無關的活動。
第二十條 籌備組應當遵守以下工作規(guī)定：
（一）籌備組會議由組長召集和主持，也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持；
（二）籌備組會議應當有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意；
（三）籌備組成員應當在表決結果上簽字，注明同意、反對或者棄權。成員不簽字的，不影響決定效力；
（四）籌備組會議應當有書面的會議記錄并存檔，籌備組組長應當對表決結果及會議記錄予以簽字確認；
（五）籌備組中的業(yè)主代表不得委托代理人參加會議，業(yè)主代表是法人或者非法人組織的除外；
（六）籌備組應當自決定作出之日起三日內向全體業(yè)主公示決定內容，公示時間不少于七日；
（七）籌備組應當自成立之日起一年內，完成自籌備組成立之日至業(yè)主大會啟動投票之日期間的籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議�；I備組自成立之日起一年內未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，應當在籌備期限屆滿十五日前向鎮(zhèn)街申請延長籌備期限，經(jīng)鎮(zhèn)街同意，可以延長一年。
籌備組逾期未完成籌備工作的，自行解散。鎮(zhèn)街應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告籌備組解散時間并說明理由。
第二十一條 籌備組履行下列職責：
（一）確認業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、表決事項和表決規(guī)則；
（三）擬定本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等草案；
（四）擬定業(yè)主委員會委員及候補委員選舉辦法；
（五）其他準備工作。
籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開前，將前款內容及鎮(zhèn)街確定的業(yè)主委員會正式候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內公示，公示期不少于十五日。擬表決事項發(fā)生變化，應當按照本實施細則規(guī)定重新公示，公示結束后五日內告知鎮(zhèn)街。
業(yè)主對公示內容有異議的，應當在公示期間實名向籌備組提出意見�；I備組應當自收到意見之日起七日內集體討論決定，并及時答復異議人。
業(yè)主委員會委員及候補委員選舉辦法不得與擬提交業(yè)主大會會議表決的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則相沖突。
第二十二條 管理規(guī)約與業(yè)主大會議事規(guī)則應當參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本制定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相沖突。
下列事項應當由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會不得授權給業(yè)主委員會自行決定：
（一）《物權法》第七十六條第一款規(guī)定的內容；
（二）業(yè)主共有部分和共用設施設備的經(jīng)營以及經(jīng)營所得收益的使用、分配等；
（三）與業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員津貼有關的事項；
（四）業(yè)主委員會免責、約定審計等事項；
（五）與業(yè)主對共有財物實施管理權有關的其他事項。
第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街組織召開。
第二十四條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當提前十五日向全體業(yè)主公告以下內容：
（一）物業(yè)管理情況報告；
（二）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構工作報告；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理情況；
（四）利用物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益和使用情況；
（五）業(yè)主大會會議擬表決事項。
第二十五條 業(yè)主依據(jù)《物業(yè)條例》第二十八條第一款第（一）項申請召開業(yè)主大會臨時會議的，應當向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構提供由業(yè)主簽字的書面申請和身份證復印件。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當自收到業(yè)主申請之日起十五日內完成核實，存在下列情形之一的，由鎮(zhèn)街負責核實：
（一）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構拒不核實，經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期核實，業(yè)主委員會拒不履行的；
（二）業(yè)主委員會依法不能履行職責，且未能依法設立代行業(yè)主委員會職責的其他機構的；
（三）業(yè)主委員會委員或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構與業(yè)主大會臨時會議擬表決事項有利害關系，需要回避的。
符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當自完成核實之日起五日內組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主大會臨時會議的表決事項應當包含業(yè)主申請的事項。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構拒絕召開且經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期召開，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構仍不組織召開的，由鎮(zhèn)街組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第二十六條 業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，應當核實到會業(yè)主身份，現(xiàn)場公開計票，并現(xiàn)場公布計票結果、公示業(yè)主大會會議結果并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于七日。
第二十七條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：
（一）表決票送達業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公告七日；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內設置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內將表決票填好投入投票箱，業(yè)主不在本地的可以采用郵寄方式進行投票；
（三）在鎮(zhèn)街的指導和監(jiān)督下進行計票，計票結束后，計票人及監(jiān)票人應當立即對計票結果進行簽名確認；
（四)業(yè)主大會會議表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示并向鎮(zhèn)街備案。公示時間不少于三十日。
第二十八條 業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街決定使用電子投票形式組織召開業(yè)主大會會議的，應當通過市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。
第二十九條 業(yè)主的投票權數(shù)及其擁有的專有部門面積，應當在表決規(guī)則中予以明確，但確認的投票權數(shù)不得超出本物業(yè)管理區(qū)域內房屋的總套數(shù)。業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應當將表決規(guī)則及投票權數(shù)計算說明和統(tǒng)計結果向全體業(yè)主進行公示，公示時間不少于十五日。
第三十條 表決事項按照下列規(guī)定送達業(yè)主：
（一）將表決事項直接送達至業(yè)主的專有部分，送交至業(yè)主本人或者同住的成年家屬；
（二）對不在物業(yè)管理區(qū)域內居住的業(yè)主，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應當將表決事項郵寄至業(yè)主預留地址或者戶籍地址；
（三）通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)將表決事項發(fā)送至業(yè)主預留的電子終端；
（四）對于無法取得聯(lián)系的業(yè)主，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應當將表決事項送達至業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內的專有部分；
（五）通過以上方式均無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公告，公告時間為七日。
第三十一條 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應當向代理人出具委托書。委托書中應當載明委托人和代理人的身份證號碼、聯(lián)系方式、委托人在本物業(yè)管理區(qū)域內的全部不動產(chǎn)權屬證書編號及在本次業(yè)主大會會議中具體的委托事項。
表決票應當由業(yè)主本人或者代理人簽名。
第三十二條 投票期限屆滿，參與投票的人數(shù)不足業(yè)主總人數(shù)二分之一的，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮(zhèn)街申請延期一次，經(jīng)鎮(zhèn)街同意，可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。
延長投票期限的決定應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不少于十五日。
第三十三條 業(yè)主大會的表決結果應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示內容包括房號及專有部分面積、業(yè)主是否參與投票，參與投票業(yè)主的總人數(shù)及占專有部分的建筑物總面積、全體業(yè)主對表決事項贊同、反對或者棄權意見的匯總結果等。
公示期滿后七日內，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組應當將業(yè)主大會會議結果報鎮(zhèn)街備案。
第三十四條 業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組應當將業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮(zhèn)街妥善封存、保管，保管期限不少于五年。
自業(yè)主大會會議結果公布之日起一年內，業(yè)主有證據(jù)可以證明業(yè)主大會會議存在偽造選票情形的，有權向鎮(zhèn)街申請對業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業(yè)主大會選票等資料進行查驗。
鎮(zhèn)街應當自收到業(yè)主申請之日起三十日內進行查驗并將查驗結果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗。
經(jīng)鎮(zhèn)街查驗，確認存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應當根據(jù)查驗結果重新統(tǒng)計表決結果，并按照本實施細則規(guī)定重新公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十五條 市物業(yè)主管部門應當制定業(yè)主委員會委員信用信息管理辦法，對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員采用信用評分的辦法進行管理。
業(yè)主委員會委員的信用評分錄入業(yè)主委員會委員信用信息檔案，作為物業(yè)管理活動相關主體監(jiān)督、選舉籌備組成員、業(yè)主委員會委員、業(yè)主委員會委員候補委員、業(yè)主監(jiān)事會成員、業(yè)主代表的參考依據(jù)。
第三十六條 業(yè)主委員會委員由五至十五人單數(shù)組成，由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域實際情況確定。
業(yè)主委員會委員采用差額選舉辦法產(chǎn)生，差額比例不低于百分之三十。
業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產(chǎn)生，其中居民委員會或者村民委員會推薦的業(yè)主委員會委員候選人不得超過業(yè)主委員會委員候選人總數(shù)的百分之三十。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會委員候選人，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定；聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮(zhèn)街確定。
第三十七條 自《物業(yè)條例》實施之日起，業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務費用行為，不得成為業(yè)主委員會委員候選人。
在《物業(yè)條例》實施前，業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務費用行為，在選舉前補繳的可以成為業(yè)主委員會委員候選人。
第三十八條 業(yè)主委員會委員候選人名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不少于七日。
公示期間，業(yè)主或者其他相關單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應當在公示期內實名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應當調查，并在公示結束之日起十五日內予以答復。
業(yè)主委員會委員候選人名單發(fā)生變更的，應當按照前款規(guī)定重新公示。
第三十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內持下列材料向區(qū)物業(yè)主管部門備案：
業(yè)主委員會備案登記表；
（二）管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單及業(yè)主委員會議事規(guī)則；
（五）業(yè)主大會會議表決結果。
符合規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應當在收到備案材料之日起五日內完成備案；不符合規(guī)定的，應當書面告知理由，提出處理意見。
業(yè)主委員會應當將備案結果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示。
業(yè)主委員會應當自備案事項發(fā)生變更之日起十五日內書面報告?zhèn)浒覆块T。
第四十條 業(yè)主委員會持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料，可以向相關單位申請刻制印章、開設銀行賬戶。
業(yè)主大會印章應當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣；
業(yè)主委員會印章應當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會印章有效期應當與本屆業(yè)主委員會任期一致，業(yè)主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。
第四十一條 已當選的業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形之一的，業(yè)主或者其他相關單位、個人均有權實名向鎮(zhèn)街投訴，鎮(zhèn)街應當自收到投訴之日起十五日內完成調查。投訴內容成立的，鎮(zhèn)街應當責令業(yè)主委員會二十日內組織召開業(yè)主大會臨時會議，決定是否終止該委員資格。業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的，由鎮(zhèn)街審查，認為應當終止委員資格的，由鎮(zhèn)街作出終止決定。
第四十二條 業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形的，在鎮(zhèn)街審查以及組織召開業(yè)主大會臨時會議期間，該委員暫停履行委員職務。
鎮(zhèn)街審查結束或者業(yè)主大會作出決定后，該委員自鎮(zhèn)街公告之日或者業(yè)主大會表決結果公告期滿之日起恢復或者終止資格。
第四十三條 業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十二條規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定委員資格應當自行終止情形的，業(yè)主委員會應當自知道或者應當知道之日起五日內調查；業(yè)主委員會拒絕調查的，業(yè)主或者其他相關單位、個人均有權實名向鎮(zhèn)街投訴，鎮(zhèn)街應當自收到投訴之日起十五日內完成調查。投訴成立的，鎮(zhèn)街應當責令業(yè)主委員會在收到通知之日起五日內向全體業(yè)主公告。公告內容應當包含該業(yè)主委員會委員姓名、職務及自行終止的原因、依據(jù)等。公告時間不少于七日。
業(yè)主委員會拒絕公告的，由鎮(zhèn)街代業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)布公告，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門。公告時間不少于七日。
該業(yè)主委員會委員資格自公告發(fā)布之日起自行終止。
第四十四條 業(yè)主委員會委員認為其資格終止錯誤的，有權向鎮(zhèn)街申請恢復委員資格。經(jīng)鎮(zhèn)街審查，認為該委員資格終止無誤，應當予以書面答復；鎮(zhèn)街認為應當恢復該委員資格的，應當向業(yè)主委員會提出意見。
第四十五條 業(yè)主委員會委員應當自資格終止之日起三日內，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章、財物等物品交還業(yè)主委員會。
經(jīng)鎮(zhèn)街責令限期移交，該委員仍拒絕移交的，鎮(zhèn)街應當向全體業(yè)主公布移交情況，并協(xié)調相關部門協(xié)助移交。
第四十六條 業(yè)主委員會應當建立規(guī)范的財務管理制度。物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共有部分和共用設施設備的經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費應當按照要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會應當妥善保管收支的原始憑證及其它會計資料。
業(yè)主委員會應當建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應當包括下列內容：
（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀要；
（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、決議等；
（三）業(yè)主委員會備案等資料；
（四）業(yè)主委員會議事規(guī)則、印章管理規(guī)定；
（五）物業(yè)服務合同；
（六）業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議；
（七）業(yè)主委員會財務管理規(guī)定；
（八）物業(yè)專項維修資金、共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益等資金的收支情況；
（九）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用登記情況；
（十）業(yè)主清冊及業(yè)主代表名冊；
（十一）其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關的文件、資料、物品。業(yè)主有權查詢上述材料，業(yè)主委員會應當予以配合。
第四十七條 業(yè)主委員會應當依法履行業(yè)主大會的決定和決議，不得有下列行為：
（一）弄虛作假，隱瞞事實真相；
（二）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；
（三）擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；
（四）未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（五）擅自動用物業(yè)專項維修資金；
（六）侵占、侵犯業(yè)主共有財物；
（七）違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權，侵害業(yè)主合法權益的其他行為。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責。
第四十八條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主監(jiān)事會的物業(yè)管理區(qū)域，應當通知業(yè)主監(jiān)事會參加業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集和主持，主任缺席的，由主任委托一名副主任召集和主持。
業(yè)主委員會應當提前七日將業(yè)主委員會會議擬表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內向全體業(yè)主公示，同時以書面形式告知鎮(zhèn)街，接受鎮(zhèn)街指導。業(yè)主委員會會議應當作書面記錄。業(yè)主委員會會議決定應當由參加會議的委員簽名并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第四十九條 業(yè)主委員會應當自決定作出之日起七日內，在物業(yè)管理區(qū)域內公示并告知鎮(zhèn)街，公示時間不少于十五日。
業(yè)主委員會應當將《物業(yè)條例》第四十五條第（四）項、第（五）項、第（六）項的內容，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公布，公布時間不少于十五日，一年至少公布一次。
業(yè)主委員會應當將《物業(yè)條例》第四十五條第（七）項的內容在物業(yè)管理區(qū)域內長期公布，公布內容發(fā)生變更，業(yè)主委員會應當自變更之日起七日內重新公布。
業(yè)主委員會未按前款規(guī)定公示、公布、更新的，鎮(zhèn)街應當責令業(yè)主委員會公示、公布、更新。業(yè)主委員會拒不履行的，鎮(zhèn)街應當將業(yè)主委員會拒不履行職責的行為告知全體業(yè)主。
第五十條 在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應當自解散之日起三個工作日內將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章、財物等其他物品移交給鎮(zhèn)街，由鎮(zhèn)街代為保管。
鎮(zhèn)街應當自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內將上述資料移交給新一屆業(yè)主委員會。
第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益中列支。
業(yè)主委員會應當設立專門的銀行賬號，依法對合法利用物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費收支實施管理。
管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補委員的津貼標準和支付方式。沒有約定的，業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補委員不得領取津貼。
首次業(yè)主大會會議費用由全體業(yè)主共同承擔，籌備組在業(yè)主和相關部門監(jiān)督下籌集。
第五十二條 經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會應當委托專業(yè)機構對下列事項進行審計：
（一）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用；
（二）利用物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益的使用、分配；
（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費收支；
（四）業(yè)主委員會主任任期內的經(jīng)濟責任；
（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他審計事項。
管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則沒有作出約定的，占總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主可以提出書面申請，業(yè)主委員會應當自收到申請之日起十日內委托專業(yè)機構審計。
業(yè)主委員會拒絕委托審計，鎮(zhèn)街應當責令業(yè)主委員會在三日內委托審計；業(yè)主委員會仍拒不履行，鎮(zhèn)街可以委托專業(yè)機構審計，業(yè)主委員會應當予以配合。審計結果應當向全體業(yè)主公示，公示時間不少于十五日。
第五十三條 業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街提出書面的撤銷申請。
區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人；業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應當會同鎮(zhèn)街責令限期改正或者撤銷，并向全體業(yè)主公示。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定被撤銷的，業(yè)主委員會或者其他主體依據(jù)該決定作出的行為應當及時予以糾正。
第五十四條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，應當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項。
沒有約定的，參照《物業(yè)條例》及本實施細則中籌備組成員和業(yè)主委員會委員候選人的相關規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主監(jiān)事會成員為三至五人單數(shù)，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會成員。
業(yè)主監(jiān)事會應當自成立之日起三十日內，將業(yè)主監(jiān)事會成員的姓名、職務、聯(lián)系方式報區(qū)物業(yè)主管部門。
業(yè)主監(jiān)事會每年至少召開一次會議，業(yè)主監(jiān)事會的決定應當由過半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會成員半數(shù)以上同意。
業(yè)主監(jiān)事會可以對業(yè)主委員會的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益的收支情況、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等內容向業(yè)主委員會提出質詢，業(yè)主委員會應當自收到質詢函之日起五日內書面答復。
第五十五條 業(yè)主監(jiān)事會履行以下職責：
（一）審核業(yè)主委員會的工作報告及年度工作計劃、業(yè)主大會工作經(jīng)費的收支報告及收支預算；
（二）查閱業(yè)主委員會財務賬薄及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、使用物業(yè)專項維修資金；物業(yè)共有部分和共用設施設備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費收支等情況；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的情況。業(yè)主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的，可以向業(yè)主大會提出撤銷建議；
（四）對業(yè)主委員會侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會予以糾正；
（五）在業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主監(jiān)事會成員職權范圍內的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案；
（六）列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決定的事項提出質詢或者建議；
（七）可以對業(yè)主委員會財務活動的異常情況進行調查；必要時，可以聘請第三方專業(yè)機構協(xié)助其工作，因此發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔；
（八）定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權的情況并向全體業(yè)主公示；
（九）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則賦予的其他職責。
第五十六條 經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，占總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主申請成立物業(yè)管理委員會的，應當向鎮(zhèn)街提交書面申請等材料，由鎮(zhèn)街決定是否設立物業(yè)管理委員會作為臨時機構，代行業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生，其中鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總人數(shù)的百分之六十。
物業(yè)管理委員會成立后，可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關申請刻制印章，印章由物業(yè)管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應當根據(jù)物業(yè)管理委員會的會議決定使用。
物業(yè)管理委員會解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第四章 物業(yè)管理服務
第五十七條 在本市提供物業(yè)服務的企業(yè)應當持物業(yè)服務合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業(yè)主管部門進行備案，備案有效期三年。
第五十八條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。
新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應當將物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等內容，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內容在銷售場所的顯著位置長期公示。
物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，向區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務合同備案。
第五十九條 建設單位應當參照市物業(yè)主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規(guī)約，并將其作為房屋買賣合同的附件。
建設單位應當將臨時管理規(guī)約在銷售場所顯著位置進行公示。物業(yè)買受人與建設單位簽訂買賣合同時，應當作出遵守臨時管理規(guī)約的書面承諾。
第六十條 物業(yè)服務費的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
酬金制是指物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按照約定比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的計費方式。
第六十一條 物業(yè)服務費的收取采用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金歸已交納費用的業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)代管，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)每年提取的酬金比例或者金額由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的年度預決算以及物業(yè)服務資金的收支情況，包括服務人員工資、物業(yè)共有部分和共用設施設備的日常運行、維護費用等。
業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、業(yè)主監(jiān)事會等可以委托專業(yè)機構對物業(yè)服務資金的收支情況進行審計，并向全體業(yè)主公示審計結果。
第六十二條 物業(yè)服務費的收取采用酬金制的，占總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構、業(yè)主監(jiān)事會等相關主體，對物業(yè)服務資金年度預決算、物業(yè)服務資金的收支或者共有部分和共用設施設備產(chǎn)生的水、電費的分攤明細等情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到質詢之日起七日內書面答復。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按照該物業(yè)管理區(qū)域內同類物業(yè)的標準全額交納。
第六十四條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主未交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)可以通過在物業(yè)管理區(qū)域內公示未交費業(yè)主的房號及欠費金額的方式進行催交。
第六十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定調整物業(yè)服務費；沒有約定的，應當由業(yè)主大會表決。
沒有設立業(yè)主大會或者因業(yè)主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業(yè)主大會會議的，根據(jù)物業(yè)服務實際情況，確實需要調整物業(yè)服務費的，應當按照下列程序調整物業(yè)服務費：
（一）物業(yè)服務企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)服務費的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日；
（二）物業(yè)服務企業(yè)將包含擬調整的收費標準、服務內容和服務標準等內容的調價方案在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日；
（三）調價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不少于三十日。公示的表決結果應當包括參與表決的業(yè)主的房號、專有部分面積，全體業(yè)主贊同、反對或者棄權的匯總結果等；
（四）表決結果經(jīng)公示并報鎮(zhèn)街備案后，對全體業(yè)主具有約束力；
（五）物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管，保管期限不少于五年。自表決結果公布之日起六個月內，業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的，有權向鎮(zhèn)街提出申請查驗。鎮(zhèn)街應當自收到申請之日起三十日內進行查驗并將查驗結果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗；
（六）經(jīng)鎮(zhèn)街查驗確認，存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應當根據(jù)查驗結果重新統(tǒng)計表決結果，并按照本實施細則規(guī)定公示。
第六十六條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構通過物業(yè)管理招標投標等平臺，以招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當將招標方案交由業(yè)主大會審議通過，并按招標投標程序進行。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構擬不通過招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當組織召開業(yè)主大會會議作出不通過招標選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，決定內容應當向全體業(yè)主公示，并書面告知鎮(zhèn)街和區(qū)物業(yè)主管部門。
第六十七條 《物業(yè)條例》第五十六條“住宅規(guī)模較小”是指物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，其前期物業(yè)管理招標投標應當包括全部物業(yè)管理區(qū)域。
第六十八條 尚未設立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當提前三個月告知建設單位、全體業(yè)主及鎮(zhèn)街：
（一）前期物業(yè)服務合同期滿，物業(yè)服務企業(yè)不再續(xù)簽合同的；
（二）前期物業(yè)服務合同履行期間，物業(yè)服務企業(yè)不再繼續(xù)履行合同的；
（三）法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
第六十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務合同繼續(xù)履行期間，業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當按照本實施細則第七十條規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)聘的，應當按照本實施細則第七十一條規(guī)定的程序退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十條 物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會會議表決同意續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當將業(yè)主大會會議的決定書面告知原物業(yè)服務企業(yè)。
經(jīng)業(yè)主大會會議表決，決定不續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)的，應當按照下列程序選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并辦理交接手續(xù)：
（一）組織召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當在原物業(yè)服務企業(yè)退出期限屆滿前十五日書面告知鎮(zhèn)街和原物業(yè)服務企業(yè)；
（二）原物業(yè)服務企業(yè)應當按照書面通知要求退出物業(yè)管理區(qū)域，并辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務企業(yè)不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結訴訟等事項為由拒絕退出；
（三）原物業(yè)服務企業(yè)應當與接收方做好移交工作，制作移交記錄。移交記錄包括項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由原物業(yè)服務企業(yè)和接收方簽章確認。存在爭議的，應當在移交記錄中載明。
第七十一條 物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當做好下列工作：
（一）物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止前三個月，書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構，與業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構就退出事宜進行協(xié)商；同時應當書面告知鎮(zhèn)街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設備等專營服務單位；
（二）物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同權利義務終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構辦理移交手續(xù)，并制作移交記錄；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內未設立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責的，物業(yè)服務企業(yè)應當依法通知鎮(zhèn)街，與鎮(zhèn)街做好移交工作，并制作移交記錄。
鎮(zhèn)街應當通知建設單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內未設立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責的，鎮(zhèn)街應當依法確定應急物業(yè)服務企業(yè)。
第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序：
（一）物業(yè)服務企業(yè)應當在擬解除合同之日前三個月，將擬退出原因、退出時間、違約責任的承擔方式書面告知建設單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構和鎮(zhèn)街；
（二）上述主體應當在收到書面通知之日起三日內將物業(yè)服務企業(yè)退出的相關事宜在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示，公示時間不少于七日。公示期滿，持異議的業(yè)主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總人數(shù)二分之一的，上述主體應當及時與物業(yè)服務企業(yè)就退出事宜進行協(xié)商，并依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示七日，并告知鎮(zhèn)街；
（三）上述主體應當自簽訂退出協(xié)議之日起十五日內在鎮(zhèn)街的指導和監(jiān)督下依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；
（四）公示期滿，持異議業(yè)主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總人數(shù)二分之一或者雙方未達成退出協(xié)議的，物業(yè)服務合同應當繼續(xù)履行。物業(yè)服務企業(yè)不愿意繼續(xù)履行物業(yè)服務合同發(fā)生的爭議，應當通過司法途徑解決。
第七十三條 業(yè)主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：
（一）持有百分之十以上投票權的業(yè)主可以申請?zhí)崆敖獬贤�，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當自收到申請之日起二十日內，組織召開業(yè)主大會臨時會議。在組織召開業(yè)主大會臨時會議前，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當提前十五日將解除合同的理由、時間、全體業(yè)主需承擔的違約責任等內容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示，同時告知鎮(zhèn)街。其中，擬解除合同的時間應當在業(yè)主大會會議表決結果生效之日起三個月后；
（二）業(yè)主大會決定提前解除合同的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當在業(yè)主大會作出決定后三日內，將解約原因、時間和全體業(yè)主承擔的違約責任等內容書面告知物業(yè)服務企業(yè)，并及時與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應當在物業(yè)管理區(qū)域內公示七日，并告知鎮(zhèn)街；
（三）業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當在簽訂退出協(xié)議之日起十五日內，在鎮(zhèn)街的指導下選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。
第七十四條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域應當本著維護社會和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進行。有下列情形之一的，物業(yè)服務合同的權利義務終止，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域：
（一）物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主、業(yè)主大會作出不續(xù)聘決定的；
（二）物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主、業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務企業(yè)決定生效，且業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)就退出事宜協(xié)商一致；
（三）物業(yè)服務合同履行期間，業(yè)主、業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務合同的約定解除物業(yè)服務合同并選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)；
（四）物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方約定解除合同的；
（五）物業(yè)服務企業(yè)因破產(chǎn)、注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因不能繼續(xù)履行合同的；
（六）依法應當退出的其他情形。
原物業(yè)服務企業(yè)未及時退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會授權，業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構可以通過司法途徑要求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十五條 物業(yè)服務合同權利義務終止后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關資料，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交資料，并以存在事實物業(yè)服務關系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務費的，業(yè)主有權拒絕。
第七十六條 市物業(yè)主管部門應當按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)服務企業(yè)應急預選庫。
出現(xiàn)下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)街在物業(yè)服務企業(yè)應急預選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務企業(yè)提供服務，并簽訂應急物業(yè)服務合同：
（一）物業(yè)服務合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務合同約定繼續(xù)提供服務期間，物業(yè)服務企業(yè)突然退出物業(yè)管理區(qū)域的；
（二）尚未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)人民法院、仲裁機構的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的；
（三）物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域，但該物業(yè)管理區(qū)域尚未設立業(yè)主大會或者業(yè)主大會因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的；
（四）其他原因導致原物業(yè)服務企業(yè)退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)，發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內沒有物業(yè)服務企業(yè)提供服務的情形。
第七十七條 建設單位或者全體業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構等應當依法與物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內共有部分和共用設施設備進行承接查驗，簽署承接查驗協(xié)議。
第七十八條 物業(yè)服務企業(yè)在服務期間因改造、維修、保養(yǎng)物業(yè)共有部分和共用設施設備形成的以下技術資料，應當建檔保存：
（一）房屋主體承重結構部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養(yǎng)護記錄；
（二）給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設施、供電線路、煤氣、燃氣管道、消防設施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設施等共用設施設備的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡、垃圾清運等書面協(xié)議；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理資料；
（五）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第七十九條 物業(yè)服務企業(yè)退出時，應當依據(jù)《物業(yè)條例》第七十二條規(guī)定向業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責的其他機構或者鎮(zhèn)街移交其合法占有的資料和財物，并配合新聘物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作。
第八十條 原物業(yè)服務企業(yè)在交接期間應當繼續(xù)按照合同約定提供服務。業(yè)主應當按照合同約定交納物業(yè)服務費用至交接完成之日。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結訴訟等事項為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費用，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務企業(yè)應當為原物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務費用提供幫助。
原物業(yè)服務企業(yè)采用酬金制收取物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構對原物業(yè)服務企業(yè)提供的賬目有異議，可以聘請專業(yè)機構進行審計，審計費用由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構應當向業(yè)主公布審計結果及審計費用。原物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合作好審計工作。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構與原物業(yè)服務企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)爭議的，可以由鎮(zhèn)街會同區(qū)物業(yè)主管部門組織調解，未能調解一致的，可以通過司法途徑解決。
第八十一條 物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會不能履行職責或者拒不履行職責等情形，且沒有依法設立代行業(yè)主委員會職責的其他機構的，原物業(yè)服務企業(yè)可以在業(yè)主代表、鎮(zhèn)街的指導和監(jiān)督下，與新聘物業(yè)服務企業(yè)自行辦理交接、承接查驗手續(xù)。
第八十二條 物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取押金、手續(xù)費、水、電周轉金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向專營服務單位收取勞務費。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第八十三條 建設單位未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
擬出租車位、車庫數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時，每擁有一套房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人最多只能承租一個車位或者車庫。
建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)等車位、車庫的所有權人、使用權人以及管理人在出租車位、車庫時應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主、物業(yè)使用人的購買和承租需求后，車位、車庫存在多余情形的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過六個月。
第八十四條 占用業(yè)主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式，由業(yè)主大會決定。
在物業(yè)管理區(qū)域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項告知業(yè)主。
物業(yè)服務企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議、不遵守裝飾裝修管理服務協(xié)議約定或者存在《物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構報告。同時可以按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設備進入物業(yè)管理區(qū)域。
第八十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以按照裝飾裝修服務協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金，用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時清運裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。裝飾裝修活動結束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當于裝飾裝修工程投入使用后三十日內無息退還裝飾裝修保證金；發(fā)生前述行為的，應當在整改完成后三十日內無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。
物業(yè)服務企業(yè)對裝飾裝修施工人員實行出入證管理的，可以向施工人員收取出入證押金或工本費。
第八十八條 業(yè)主應當依法自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強制提供清理服務并收取清運費。
業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾，同時未委托物業(yè)服務企業(yè)進行清理的，物業(yè)服務企業(yè)清理產(chǎn)生的費用由該業(yè)主承擔。
第八十九條 業(yè)主或者業(yè)主大會依法作出維修決定后，相關業(yè)主應當按照《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定承擔費用。
第九十條 需要對物業(yè)共有部分和共用設施設備進行維修的，由共有部分和共用設施設備業(yè)主自行決定維修方案。
業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共有部分和共用設施設備進行維修的，物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)維修方案，并向該部分業(yè)主進行公示。維修結束后，應當明確維修費用的用途及金額，并向相應業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。
第九十一條 供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修養(yǎng)護責任，不得動用物業(yè)專項維修資金進行維修養(yǎng)護。
第九十二條 物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)存在《物業(yè)條例》第八十四條中列明的安全隱患，且該物業(yè)管理區(qū)域未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主應當依法交納物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構負責籌集。
業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構對前款規(guī)定的物業(yè)未及時履行籌集義務的，物業(yè)服務企業(yè)向鎮(zhèn)街出具書面報告后可以代為維修，代為維修費用根據(jù)《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定的原則，由相應業(yè)主承擔。
第六章 附則
第九十三條 業(yè)主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設施的，參照本實施細則的相關規(guī)定執(zhí)行。
第九十四條 本實施細則自2019年3月15日起實施，有效期至2024年3月14日止。
