為促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為和收費標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》、河北省物價局《關(guān)于放開部分服務(wù)價格的通知》（冀價經(jīng)費〔2015〕33號）等法律、法規(guī)和有關(guān)文件，制定本實施辦法。
第一條本辦法適用于滄州市主城區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費及監(jiān)督管理。
第二條住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費，按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主大會成立之前的住宅區(qū)（別墅除外）公共性物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價；物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主委托提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)，服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的住宅區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不得突破本通知基準(zhǔn)價格和浮動幅度，以及本通知中其他服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)本著公開透明、公平公正原則商定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三條本辦法所稱等級基準(zhǔn)價，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅區(qū)內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。基準(zhǔn)價中不包含“物業(yè)公共部分、公共設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用”。
本等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為包干制計費方式。各住宅區(qū)在執(zhí)行本等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分考慮住宅區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施設(shè)備、建筑面積、服務(wù)內(nèi)容等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級和等級基準(zhǔn)價,在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容。
新建住宅區(qū)銷售前，開發(fā)建設(shè)單位要與為新建小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定本住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)資料及《滄州市住宅物業(yè)服務(wù)等級、收費標(biāo)準(zhǔn)備案表》（見附表二）一式三份，報所轄區(qū)政府住建部門、價格主管部門備案后執(zhí)行。房屋交付時物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂的服務(wù)合同（協(xié)議）中，應(yīng)包含《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)以及計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)合同中涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第四條物業(yè)服務(wù)費按不動產(chǎn)登記面積計收。尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計收。由于開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付等原因?qū)е伦≌瑓^(qū)配套設(shè)施不完善時，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)低于規(guī)定（約定）收費標(biāo)準(zhǔn)的10%以上，減少部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)就配套設(shè)施完善期限及降費幅度向業(yè)主做出書面承諾。
本辦法下發(fā)前已執(zhí)行的住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，可繼續(xù)執(zhí)行至該住宅區(qū)新的物業(yè)服務(wù)合同簽訂時為止。需要執(zhí)行新的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和等級基準(zhǔn)價的，應(yīng)當(dāng)從本辦法生效之日起的下一合同收費期開始，新舊標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價的調(diào)整程序按相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按調(diào)整后的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和等級基準(zhǔn)價，填報《滄州市住宅物業(yè)服務(wù)等級、收費標(biāo)準(zhǔn)備案表》一式三份，報該物業(yè)服務(wù)項目轄區(qū)政府住建部門、價格主管部門備案。
第五條已竣工但尚未出售或未按時交付給物業(yè)買受人的住房，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位繳納； 業(yè)主辦理入住手續(xù)后沒有裝修且無人居住的空置住房，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面說明，經(jīng)確認(rèn)后 物業(yè)服務(wù)費和電梯運(yùn)行費按收費標(biāo)準(zhǔn)的80%交納。
住宅區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的幼兒園、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、居委會、派出所、社區(qū)活動中心等社區(qū)服務(wù)設(shè)施，非營利性的物業(yè)服務(wù)收費按照同區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，改變使用性質(zhì)的房屋、車庫、儲藏室等營利性的物業(yè)服務(wù)收費按照合同約定執(zhí)行。
第六條滄州市物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)對特級標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)的審核工作。擬執(zhí)行特級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將有關(guān)資料報滄州市物業(yè)管理協(xié)會審核，符合標(biāo)準(zhǔn)的方可執(zhí)行特級服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將滄州市物業(yè)管理協(xié)會出具的特級標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定書和《滄州市住宅物業(yè)服務(wù)等級、收費標(biāo)準(zhǔn)備案表》一式三份，報該物業(yè)服務(wù)項目所轄區(qū)政府住建部門、價格主管部門備案。
第七條物業(yè)服務(wù)等級基準(zhǔn)價：特級1.80元/月.平方米、一級1.25元/月.平方米、二級0.95元/月.平方米、三級0.60元/月平方米，物業(yè)服務(wù)等級達(dá)不到三級標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在所在地居民委員會指導(dǎo)監(jiān)督下，經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意，協(xié)商約定本住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，約定收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于三級基準(zhǔn)價的70%。
各住宅區(qū)在執(zhí)行本等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)時， 實際收費標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量，依照基準(zhǔn)價上下浮動10%（達(dá)不到三級標(biāo)準(zhǔn)的除外）； 獲市級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化示范項目的住宅區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)可按基準(zhǔn)價上浮13%；獲省級以上物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化示范項目的住宅區(qū)可按基準(zhǔn)價上浮15%。
第八條電梯運(yùn)行費：電梯運(yùn)行費用主要包括設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費用、相關(guān)檢測檢驗費用、直接物質(zhì)消耗費用、電費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費用。電梯運(yùn)行費實行最高限價管理。 電梯運(yùn)行費：單棟(單元)樓房一梯兩戶（含兩梯四戶以上）最高7層及以下的每平方米最高不得超過0.43元，8層至12層的每月每平方米最高不得超過0.35元，13層至22層的每月每平方米最高不得超過0.30元，23層及以上每月每平方米不得超過0.27元。單棟(單元)樓房為一戶兩梯戶型的，電梯運(yùn)行費按以上相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的1.8倍之內(nèi)收��；一梯一戶（兩梯兩戶）戶型的按1.5倍之內(nèi)收��；兩梯三戶戶型按以上標(biāo)準(zhǔn)的1.3倍之內(nèi)收取。
第九條需要由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行二次加壓供水的住宅區(qū)， 二次加壓產(chǎn)生的費用按0.05元/月.平方米收取。供水企業(yè)接管供水業(yè)務(wù)和不需要二次供水的住宅區(qū)不得收取此項費用。
第十條物業(yè)服務(wù)費、電梯使用費、供水二次加壓費用按月或按季度收取，最長不得超過一年，具體收費時限由雙方約定。
第十一條住宅區(qū)住宅樓單元內(nèi)的照明，凡沒有單獨設(shè)置電表的，不得收取電費、設(shè)施易耗配件等任何費用；凡單元內(nèi)照明設(shè)置有電表的，設(shè)施易耗配件等費用納入物業(yè)服務(wù)費管理，電費由共有人負(fù)擔(dān)，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)實代收電費。
第十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金）、裝修管理服務(wù)費、裝修電梯使用費。業(yè)主對房屋進(jìn)行裝修時，產(chǎn)生的裝修垃圾和渣土由物業(yè)公司負(fù)責(zé)清運(yùn),裝修垃圾清運(yùn)費按建筑面積每平方米不超過5.00元的標(biāo)準(zhǔn)一次性收取。
第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主實行出入證（卡）管理的，首次發(fā)放時每戶免費三個，超過三個或丟失損壞的可以據(jù)實收取工本費。工本費包括印制費可另加不超過5%的損耗費。
第十四條住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價；對臨時進(jìn)入住宅小區(qū)的治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、郵遞、執(zhí)法等執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救護(hù)的特種車輛及為業(yè)主或非業(yè)主使用人提供搬家、送貨等服務(wù)的車輛，不得收取車輛停放服務(wù)費。
第十五條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、價格舉報電話、物業(yè)服務(wù)投訴電話等進(jìn)行公示。
第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格履行備案程序，不得擅自增加收費項目，不得擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。市發(fā)改委、市住建局將隨時跟蹤調(diào)查新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況，對影響物業(yè)服務(wù)收費的物價、工資等成本要素及時進(jìn)行評估，適時調(diào)整服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
第十七條此辦法自2020年7月1日起執(zhí)行。此前我市下發(fā)的有關(guān)文件、規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
