日前，市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》，重點(diǎn)從理順各縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作的體制和機(jī)制、明確物業(yè)管理及相關(guān)部門的職責(zé)、合理確定物業(yè)管理模式和組織形式等方面，改善和提升小區(qū)居住質(zhì)量，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。據(jù)悉，這是我市首次明確各管理部門對(duì)小區(qū)、業(yè)主應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
隨著城市的發(fā)展，各種住宅、辦公大樓及小區(qū)日益增多。他們?cè)诮桓妒褂煤螅济媾R著管理、養(yǎng)護(hù)、修繕問題，而這一切都要交給物業(yè)公司。為讓市民有好的居住環(huán)境，物業(yè)管理工作更加順暢，我市的物業(yè)管理工作形成了三級(jí)管理的格局，即縣（市、區(qū))政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)。
其中，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，包括組織社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主及有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)；對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行指導(dǎo)和管理；對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)公安等部門，加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理秩序維護(hù)工作的監(jiān)督和檢查。
社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，組織物業(yè)管理各項(xiàng)工作，包括監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)章程，督導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確行使權(quán)力，承擔(dān)義務(wù)；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并監(jiān)督實(shí)施，調(diào)解矛盾糾紛；指導(dǎo)并組織不實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)實(shí)行自治管理。
縣（市、區(qū)）住建部門依法負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。包括：物業(yè)管理法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理；處理物業(yè)服務(wù)糾紛和投訴；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)；物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的實(shí)施以及議標(biāo)項(xiàng)目的審批等物業(yè)管理相關(guān)工作。
各部門充分發(fā)揮職能作用
市住建局加強(qiáng)對(duì)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，做好全市的行業(yè)管理。同時(shí)，對(duì)規(guī)劃審批、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施規(guī)劃等問題有了新的規(guī)定。
嚴(yán)格規(guī)劃建設(shè)審批。規(guī)劃部門審批新建小區(qū)時(shí)，按規(guī)定設(shè)定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。對(duì)公共配套建筑、綠地、活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)、公用設(shè)施設(shè)備等達(dá)不到規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的，不予驗(yàn)收通過。
加大綜合治理力度。各級(jí)規(guī)劃、城管部門要按照職責(zé)分工，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)擅自改變建筑物、配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、私搭亂建、侵占公共用地和綠地、樓頂搭建、公共樓道隔斷等行為的檢查和治理；物價(jià)部門負(fù)責(zé)制定前期物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)收費(fèi)糾紛進(jìn)行調(diào)處，并對(duì)違規(guī)收費(fèi)進(jìn)行查處；公安部門負(fù)責(zé)小區(qū)社會(huì)治安管理，對(duì)日常治安防范進(jìn)行檢查，指導(dǎo)物業(yè)公司加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)秩序管理，定期開展消防監(jiān)督檢查、消除安全隱患；質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備的安全管理，對(duì)超期未檢電梯、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全檢查，督促整改到位。城管、畜牧、衛(wèi)生防疫、社區(qū)居委會(huì)等部門和單位，對(duì)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽等行為依法進(jìn)行查處，創(chuàng)造健康、優(yōu)美、潔凈的居住環(huán)境。
加強(qiáng)相關(guān)部門溝通。各級(jí)、各部門加強(qiáng)相互間的溝通協(xié)調(diào)，各縣（市、區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）要召集轄區(qū)公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和供水、供電、供暖等相關(guān)單位，召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
因地制宜進(jìn)行管理根據(jù)各個(gè)區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理模式和組織形式。主要分為新建住宅小區(qū)和未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)。
新建住宅小區(qū)。規(guī)劃、住建等部門各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。開發(fā)建設(shè)單位要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、居住安全等要求對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行建設(shè)；新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會(huì)成立前，必須實(shí)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在出售商品房時(shí)，應(yīng)按規(guī)定選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要落實(shí)承接查驗(yàn)制度，做好共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地、用房和相關(guān)資料的移交工作。業(yè)主委員會(huì)組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作。
未實(shí)行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)。針對(duì)小區(qū)存在的管網(wǎng)老化、道路難行、缺少綠化、亂停亂放和私搭亂建等問題，因地制宜進(jìn)行整治改造。凡兩年內(nèi)未列入改造范圍的住宅小區(qū)，由小區(qū)所在地縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）具體組織實(shí)施，對(duì)小區(qū)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施整治改造，以達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。
改造后的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)的房屋規(guī)模、環(huán)境、配套設(shè)施等實(shí)際情況，可實(shí)施不同模式的管理。專業(yè)化物業(yè)管理，按程序成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。后勤式管理，由房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位后勤部門負(fù)責(zé)，對(duì)本單位家屬院（樓、區(qū)）實(shí)施過渡性管理。引導(dǎo)和鼓勵(lì)房屋管理（產(chǎn)權(quán)）單位，通過體制改革和機(jī)制創(chuàng)新，逐步引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化管理服務(wù)�；A(chǔ)性服務(wù)。對(duì)暫不具備專業(yè)化管理?xiàng)l件、業(yè)主委員會(huì)又沒有成立的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)組織力量為居民提供基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)。對(duì)無主管樓院、零星住宅和規(guī)模較小的住宅區(qū)，由街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）實(shí)施區(qū)域整合，由社區(qū)居委會(huì)選擇專業(yè)公司進(jìn)駐、分項(xiàng)委托服務(wù)、組織區(qū)域內(nèi)人員從事服務(wù)等方式，為小區(qū)提供基礎(chǔ)性服務(wù)。
