住房公積金個(gè)人購房1~5年期年利率為3.6%,比購房商業(yè)貸款低1.17%。6~30年期年利率為4.05%,比購房商業(yè)貸款低0.99%。
近來,關(guān)于購房的政策和新聞將買房人的注意力都集中在“第二套房”、“貸款利息”、“還款方式”等等說法上?墒,對(duì)于關(guān)系密切的住房公積金,很多人卻不會(huì)應(yīng)用到位。
在職市民繳納的個(gè)人住房公積金,是一項(xiàng)強(qiáng)制繳存、統(tǒng)一存儲(chǔ)、專項(xiàng)使用的長期住房儲(chǔ)金,由員工和其所在單位繳存兩部分構(gòu)成,屬于個(gè)人所有。那么這筆錢到底該怎么用?如何巧用它?下面就介紹幾種巧妙運(yùn)用的方法。
策略一:額度可靈活使用
按規(guī)定,如果夫婦雙方都繳公積金,只能用其中的一個(gè),不能雙方同時(shí)使用。王女士和他的先生都是公司的白領(lǐng),準(zhǔn)備結(jié)婚買房時(shí)設(shè)計(jì)出一個(gè)絕妙的點(diǎn)子:在和丈夫領(lǐng)結(jié)婚證前,兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子,這樣算來可節(jié)省一大筆錢。
因?yàn)閮蓚(gè)人如果共買一套房子,只能用夫婦一個(gè)人的公積金額度10萬元,而兩個(gè)人分開買房子就可以各自申請(qǐng)10萬元的公積金,可以多獲得公積金貸款10萬元。當(dāng)兩套房子全部裝修好以后,他們把其中的一套以每月1600元的價(jià)格租了出去,這樣又可以做到“以租養(yǎng)貸”,減輕了還款的壓力。王女士還打算將來在孩子出生后,把現(xiàn)在的4樓和5樓兩套居室打通,裝上樓梯,成為一套復(fù)式公寓。王女士將公積金貸款的使用真是算計(jì)到家。
策略二:組合貸款省萬元
如果你申請(qǐng)下來的公積金貸款額度不夠支付房價(jià)款,可以同時(shí)辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款,這種二者相結(jié)合的貸款被稱之為組合貸款。于女士以40萬元購買了某高層單元,在委托按揭公司辦按揭貸款時(shí),要求幫她爭取到32萬元的公積金貸款。辦理公積金貸款的條件較嚴(yán)格,有時(shí)未必能完全按買家的要求進(jìn)行辦理。32萬元公積金貸款是該套物業(yè)成交價(jià)的八成,辦這個(gè)額度的公積金貸款顯然是不可能的,一來公積金貸款規(guī)定不能超過成交價(jià)的七成,二來目前公積金貸款的最高限額為25萬元。但億達(dá)按揭公司人員發(fā)現(xiàn),因?yàn)橛谂渴潜kU(xiǎn)公司的精算師,月收入過萬元,是銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶”,所以她申請(qǐng)占成交價(jià)八成的總貸款額,銀行是可以批準(zhǔn)的。于是,在億達(dá)按揭公司的幫助下,于女士與銀行等進(jìn)行了協(xié)商,最終辦理了33萬元的“組合貸款”,即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業(yè)性貸款組合而成。
盡管同樣是貸款,但商業(yè)貸款與公積金貸款的利率就相差了一大截。商業(yè)貸款的利率是4.77%,而公積金貸款的利率是3.6%,這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬元。
策略三:巧用公積金購車
目前,汽車消費(fèi)熱潮正不斷升溫,有的市民購房時(shí)資金充裕,沒有申請(qǐng)住房貸款,可不久后需要購車時(shí)資金不足,只好申請(qǐng)購車貸款。其實(shí),更好的做法是在購房時(shí)申請(qǐng)住房貸款,留出資金購車,這樣其實(shí)就是巧用住房貸款購車。如果同樣是10萬元5年期的貸款,住房公積金貸款的月利率是3‰,每月還款額是1823.66 元,而汽車貸款的月利率是5.025‰,每月還款額要2169.2元。目前,有些汽車銷售商推出10%的利率優(yōu)惠,即使這樣每月還款額也要達(dá)到 1952.28元。5年下來,兩者相差7717.72元。
此外,住房貸款期限更長,可以降低每月還款的金額。目前汽車貸款的期限一般在5年以下,同樣借款10萬元,5年期汽車貸款每月還款要2169.2元,而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元。這樣就大大減輕了還款的壓力。
因此,購房者即使買房時(shí)資金充裕,也應(yīng)該事先考慮其他的大宗消費(fèi)需求,比如購車、裝修、子女教育等,而申請(qǐng)一定比例的購房貸款,比較合算的是申請(qǐng)純公積金貸款。
策略四:公積金存款無利息稅
很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多,常常會(huì)覺得不劃算:除了買房或一些特定情況下才能使用,要“套現(xiàn)”只有等退休,這么大筆錢不能用實(shí)在可惜。很少有人知道:錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的,在目前國家規(guī)定的利率下,錢存在公積金賬戶里,絕對(duì)比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。
目前,職工當(dāng)年存儲(chǔ)的住房公積金比照居民儲(chǔ)蓄活期存款利率即0.72%計(jì)息,上一年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金存儲(chǔ)本息比照三個(gè)月整存整取的利率即1.71%計(jì)息。而商業(yè)銀行存款整存整取一年的利息是1.98%,除去20%的利息稅為1.58%,比公積金的利率要低0.13%。
因此,如果不是急于用公積金抵扣房款的話,錢存在公積金里絕對(duì)省心省力又合算,更何況存在那里還有及時(shí)貸到第二套房房款的機(jī)會(huì)。如果既貸了公積金又貸了商業(yè)貸款,與其用公積金賬戶里的錢抵扣公積金貸款,還不如另外準(zhǔn)備一筆錢,先還商業(yè)貸款。
策略五:相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”
據(jù)了解,目前很多人只知道“三金”(醫(yī)保金、失業(yè)保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金)是必繳的,而沒有“公積金”則問題不大。事實(shí)上,公積金也是法定必繳,員工放棄了“公積金”,也等于放棄了一塊很重要的福利,甚至可以說是放棄了一份養(yǎng)老金。
首先是喪失了購房低息貸款的權(quán)利。住房公積金個(gè)人購房貸款利率是,1~5年期年利率為3.6%,6~30年期年利率為4.05%。而購房商業(yè)貸款的利率是,1~5年期年利率為4.77%,6~30年期的利率為5.04%。
此外,員工如果一直不動(dòng)用公積金買房,在退休、或遭遇不幸完全喪失勞動(dòng)能力時(shí),個(gè)人可以提取住房公積金的全部本息余額,這可是一筆相當(dāng)可觀的“養(yǎng)老金”。
因此,隨著生活節(jié)奏加快,跳槽、換崗已被市民普遍接受,你應(yīng)該時(shí)刻注意保護(hù)自己的“公積金”。簽訂勞動(dòng)合同時(shí),員工可以要求企業(yè)為其繳納公積金。當(dāng)變動(dòng)工作時(shí),住房公積金本息應(yīng)轉(zhuǎn)入新調(diào)入的單位職工公積金賬戶下,員工住房公積金賬號(hào)也作相應(yīng)調(diào)整。這樣,你才能充分享受到公積金給你帶來的這些無形“財(cái)富”。