營改增對房價的影響和意義分析

思而思學(xué)網(wǎng)

 李克強總理3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,為落實《政府工作報告》關(guān)于全面實施營改增的要求,進一步減輕企業(yè)負擔(dān),促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級,會議進行了部署。從5月1日起,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個行業(yè)納入營改增試點范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

有關(guān)部門估算稱,預(yù)計今年實施營改增可減輕企業(yè)稅負5000多億元。李克強說,今年中央政府赤字率提高到3%,財政赤字增加5600億元,這些錢要主要用于給企業(yè)減稅。

近期,國家稅務(wù)總局局長王軍也表示,這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個人二手房交易。

那么,“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了?

現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?

目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

其中,營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù),增值稅則有所不同,是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

對此,鏈家網(wǎng)認為,國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負,二手房交易的整體稅收是下降的,不會增加。

“營改增”后二手房交易稅費是增是減?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,“營改增”的背景下,是增加負擔(dān)還是降低負擔(dān),本質(zhì)上要看進項稅額能夠得到抵扣?梢詮膬深惒煌馁彿啃袨橹械玫浇忉專

第一類:購房者購買了一套50萬元的住房,目前價格上升到100萬元,這個時候進項稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬元,而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元,增值稅稅額為5萬元。(增值稅=銷項稅額-進項稅額)

第二類:購房者購買了一套90萬元的住房,目前價格上升到100萬元,這個時候進項稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬元,而銷項稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元,增值稅稅額為1萬元。

“如此對比,就基本上能夠看出,房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額,而房屋增值小的則可以少交納!眹儡S進表示。

上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建認為,需視不同情況而定,并不能斷言二手房交易的稅負一定是提高了。

也有分析人士認為,對于房產(chǎn)證在5年以上的,營改增則是一個利空消息,因為當(dāng)初的價格很低,增值部分很大,如果按照11%來增收增值稅,那么稅負非常大,勢必會導(dǎo)致房價的大跌;營改增以后,買賣二手房無需再考慮是否滿兩年,因為都是按照增值部分來繳納,國家就是為了鼓勵交易、流通。

“房價地圖”是這樣的,該買還是該賣?

弄清楚了“營改增”二手房稅費的變動,我們就要了解下手里的房,或是心儀的房最近漲了嗎?答案是……

房價又漲了!但你知道北上深這些一線城市的房價究竟有多高嗎?你又知道成都、長沙、昆明和東莞這些二線城市的房價到底有多“低”嗎?

中國房價地圖

房價地圖

這份“中國房價地圖”包括全國70個主要城市的最新(2月)房價數(shù)據(jù),由中金公司房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)<腋、搜集、整理多方資料(包括搜房網(wǎng)、一些房產(chǎn)中介及其他數(shù)據(jù)源)制作而成。

如果你對上述房價數(shù)據(jù)沒啥概念,看下圖:

100萬能買多少平

100萬對99.99%的中國人來說,都不是一個小數(shù)字,但對于房價、尤其是北上深的房價來說……

中國房價收入比地圖

房價收入對比圖

如你所知,房價并不是由當(dāng)?shù)鼐用衿骄徺I力所決定的。對于絕大部分只有工資收入的個人(或家庭)來說,買房是一輩子的事。

中國工資地圖

和房價不同,中國各城市人均工資相差并不大,如下:

  工資

70個主要城市中,平均工資(城鎮(zhèn)就業(yè)人員平均工資)最低的邯鄲只有41219元,最高的北京(在崗職工平均工資)人均102268元,不足邯鄲的2.5倍。要知道,北京房價(70943元/平米)可是邯鄲(5097元/平米)的13.9倍。

假如北京邯鄲兩地房價存在套利空間,是北京房價太高還是邯鄲房價太低了呢?

經(jīng)濟增長、房價、收入,人口全能解釋清楚!

人口老齡化來臨之后,經(jīng)濟減速是必然的,因為負擔(dān)重了,而橫向?qū)Ρ热毡卷n國,這些成功跨越中等收入陷阱的國家,無一例外的都是當(dāng)時過坑的時候年輕,腿腳利索。所以人家一使勁就跳過去了。而咱們現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)不具備這個能力了。所以全國平均而言,跨不過中等收入陷阱是個大概率事件。

當(dāng)然這里還得說一句,特大城市除外,因為特大城市其實就是在用吸星大法,吸走了全國的精壯勞動力,以上海為例,年輕的人口還是很多的,這么多的年輕人口,使得上海的經(jīng)濟已經(jīng)基本達到了發(fā)達國家的水平,人民收入也已經(jīng)入圍,當(dāng)然房價幾乎跟紐約,倫敦,洛杉磯差不多了。

上海人口金字塔

那么現(xiàn)在問題又來了,盡管上海在全國范圍內(nèi)很年輕,但相比于自己的以往而言,上海也變得越來越老了,而且在嚴格控制特大城市人口的政策指導(dǎo)下,上海的人口開始出現(xiàn)了明顯的拐點,一開始我還以為是炒作,后來拿到了上海的用水用電的數(shù)據(jù)圖一看,真的是人口減少了,起碼是人口不在流入了,跟上海一樣,北京也出現(xiàn)了同樣的問題。

而這10幾年來一線城市之所以房價一直漲,就是因為永不停歇的人口流入,一年增加幾十萬上百萬人口,再加上貨幣超發(fā),所以一線城市的房價早就進入了泡沫階段,相比來說三四線城市的房價到有些冤枉。

我們可以看看,日本和美國當(dāng)年房價和人口的對比,又是一個巧合,人口老齡化來臨之后,房價發(fā)生了一個不可逆的下跌。這會不會發(fā)生在一線大城市中呢?我相信會的,最簡單的道理,房子是給人住的,你改善需求,也要把之前的房子賣給比你更窮的人,如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時候,所有改善性需求的鏈條都會中斷。

而人口不增長,甚至負增長,就會讓這種需求發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著老齡化加劇,一線大城市的常住老年人口,將會釋放出巨大的房屋供給,北京上海是否還缺房子,確實是個巨大的問題。

日本人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場變化

最后做個注解,我常常在想,北京有多少套房子,這個數(shù)據(jù)很難調(diào)查嗎,但好像一直就沒有這個數(shù)據(jù)。我想肯定是有些人害怕透露這個真相,因為其實簡單算就知道房子已經(jīng)供大于求了,以2015年北京2100萬人口計算,每人30平米,大概就是6億平米,按照一套房子90平米粗略統(tǒng)計,大概600多萬套也就夠了。終于在2012年北京公布的階梯電價方案的時候,一不小心泄露了天機:北京全市現(xiàn)有589.36萬戶“一戶一表”居民用戶。

換句話說,一戶一表,你怎么也得有個房子才能叫一戶吧,所以至少有589萬套房子,再加上其他房產(chǎn),北京存量房數(shù)量在2012年你的時候,就至少應(yīng)該達到600萬套。2015年的竣工面積大約是2600萬平米,大概是小30萬套。

換句話說2012-2015這三年間,北京至少還得增加個100萬套,夠300萬人居住的。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口,所以怎么算都是夠住了。未來人口下降,會讓房子稀缺這個謊言不攻自破

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