二套房契稅和營業(yè)稅新政策

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自今年2月22日起,國內(nèi)除北京、上海、廣州、深圳以外的其他地區(qū),個人購買二套房,以面積90平米為界,可獲得減按1%或2%稅率征收契稅的優(yōu)惠了。記者昨天獲悉,財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合出臺了“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知”,決定根據(jù)國務(wù)院有關(guān)部署,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,也不再區(qū)分是否是普通住房,均可獲得免征營業(yè)稅的優(yōu)惠(不包括北上廣深)。

■契稅

增個人購二套房契稅優(yōu)惠

新政規(guī)定,全國范圍內(nèi)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。

除北上廣深,對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。

有關(guān)部門強(qiáng)調(diào),家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

這次三部門還規(guī)定,納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的,根據(jù)納稅人的申請或授權(quán),由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果,并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的,納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證,誠信保證不實的,屬于虛假納稅申報,按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理,并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

據(jù)了解,此前2010年財政部、稅務(wù)總局、住建部也曾出臺過“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知”,當(dāng)時有關(guān)部門規(guī)定,對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。個人購買的普通住房,凡不符合上述規(guī)定的,不得享受上述優(yōu)惠政策。

換言之,這次的新政相當(dāng)于增加了對個人購買家庭第二套住房的契稅優(yōu)惠。

舉例來說,如果公民在2月22日前購買一套200平方米的住房,該戶型總價為400萬元,該房子為家庭第二套住房。此時該公民應(yīng)繳納的契稅稅率暫以3%計算,共計12萬元。而在2月22日之后購買同樣價格面積的第二套住房,應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為2%,實際繳納的契稅為8萬元,相當(dāng)于新政為其在契稅方面優(yōu)惠了4萬元。

■營業(yè)稅

售2年以上住房全免營業(yè)稅

新政明確,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。該項優(yōu)惠不包含北上廣深。

同時,辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定,按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》、《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

記者獲悉,2015年財政部和稅務(wù)總局出臺了“關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知”,曾規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

對比來看,這次出臺的新政相當(dāng)于個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售時,不再區(qū)分是否是普通住房還是非普通住房,均可獲得免征營業(yè)稅的最大限度優(yōu)惠。

舉例來看,如果公民在2月22日前銷售一套已購買2年以上,總價為500萬元的大戶型非普通住房,獲利150萬元。此時該公民應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫以5%計算,共計7.5萬元。而在2月22日之后銷售同樣一套住房,獲利也相同,但此時已免征營業(yè)稅,相當(dāng)于新政為其在營業(yè)稅方面優(yōu)惠了7.5萬元。

■專家解讀

利于非一線城市“去庫存”

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析,首先,從直接影響看,房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松,有利于非一線城市樓市去庫存。從政策的直接影響看,其中契稅主要影響有改善需求的購房人群,在過去的政策中,大部分城市針對首套房有不同程度的減免,140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

舉例來說,南京王先生要買一套改善性住房,如果在90平米以內(nèi)總價在200萬,在過去需要交納6萬契稅,現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬。如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬,新政后只需要4萬。因此,這對有改善需求的購房人群來說,非常有利。

此外,營業(yè)稅政策相比之前不同,主要體現(xiàn)在非普通住房上。針對大戶型、高價、別墅等物業(yè),在過去的政策中,滿2年也需要繳納差額營業(yè)稅,此次新政策中未有明確規(guī)定。也就是說,如果各地落地細(xì)節(jié)中也按照住房計算,那么對于改善性需求有非常明顯的利好。

二線城市將成市場熱點

張大偉稱,整體看,房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。目前,從各個城市來看,一線城市最被開發(fā)商看好。特別是降息后,一二線城市,樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。房價從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看已經(jīng)全面上漲。而三四線因為庫存絕對值過高,因此,今年的上半年房地產(chǎn)救市政策依然會持續(xù)出現(xiàn),說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)的影響較大,樓市政策繼續(xù)寬松。但分化的市場格局下,房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險,特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高,今年房地產(chǎn)市場二線城市將成為市場熱點。

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