第一章 總 則
第一條 為貫徹實施《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條 市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市主管部門)，履行下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：
(一)組織實施《條例》以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章，執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;
(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(三)指導、協(xié)調(diào)區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)主管部門)以及其他相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(五)統(tǒng)一監(jiān)督管理全市物業(yè)專項維修資金;
(六)指導、監(jiān)督和管理全市物業(yè)管理招投標活動;
(七)建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺和誠信檔案制度;
(八)依法處理物業(yè)管理重大信訪事項;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。
第三條 區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導，履行轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：
(一)指導街道辦事處履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;
(二)確認未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會集體辭職的情形，責令嚴重違法的業(yè)主委員會限期整改、解散;
(三)撤銷違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，撤銷管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平的內(nèi)容，決定管理規(guī)約中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效;
(四)會同街道辦事處處理物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議;
(五)指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動;
(六)辦理物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主委員會及其委員、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理招投標、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、行業(yè)協(xié)會制裁、安全防范應(yīng)急預(yù)案等備案事項;
(七)批準協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請;
(八)依照《條例》以及其他有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章作出行政處罰等具體行政行為;
(九)依法處理物業(yè)管理信訪事項;
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。
區(qū)主管部門可以根據(jù)管理實際，委托街道辦事處以區(qū)主管部門的名義辦理前款第(六)項規(guī)定的備案事項和第(八)項規(guī)定的行政處罰，但業(yè)主委員會成立和行業(yè)協(xié)會制裁的備案除外。
第四條 街道辦事處在區(qū)主管部門指導下，負責組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒樱唧w負責下列物業(yè)管理監(jiān)督管理工作職責：
(一)負責核實業(yè)主大會成立條件并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組，指導籌備組開展籌備工作，依照本規(guī)定墊付籌備費用;
(二)對未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會集體辭職、業(yè)主委員會被區(qū)主管部門解散、業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議且拒不執(zhí)行限期召集決定的情形，組織召集業(yè)主大會會議;
(三)對業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，負責指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會會議;
(四)調(diào)查違反法律、法規(guī)規(guī)定的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，責令限期改正或者報區(qū)主管部門予以撤銷;
(五)業(yè)主委員會未依法完成換屆選舉的，監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉，或者組織換屆選舉;
(六)代為管理已經(jīng)解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業(yè)主委員會的財物、資料;
(七)組織召開街道物業(yè)管理聯(lián)席會議;
(八)依法處理物業(yè)管理信訪事項;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和市、區(qū)政府規(guī)定的其他物業(yè)管理監(jiān)管職責。
街道辦事處應(yīng)當明確機構(gòu)、人員和工作經(jīng)費，依法貫徹落實其物業(yè)管理監(jiān)管職責。
社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項不得轉(zhuǎn)委托。
第五條 規(guī)劃國土、城管、公安、環(huán)境保護、市場監(jiān)管、民政等部門，按照各自職責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動依法進行監(jiān)督管理。
市房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)應(yīng)當為主管部門、街道辦事處核實業(yè)主身份信息提供必要的協(xié)助。
第六條 各區(qū)政府應(yīng)當會同市主管部門創(chuàng)新扶持政策，在老舊住宅區(qū)和原農(nóng)村城市化社區(qū)推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)。
原農(nóng)村城市化社區(qū)可以在各區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位具體組織下，參照《條例》、本規(guī)定及相關(guān)規(guī)定，成立物業(yè)管理自治機構(gòu)。物業(yè)管理自治機構(gòu)限于自行組織提供物業(yè)服務(wù)，或者決定購買物業(yè)服務(wù)并處理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的相關(guān)問題。
原農(nóng)村城市化社區(qū)物業(yè)管理自治機構(gòu)成立和運作的具體辦法，由區(qū)政府另行制定。
第七條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進社會建設(shè)和社區(qū)和諧。
業(yè)主委員會應(yīng)當依照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主損害他人合法權(quán)益的行為進行勸阻和制止，對物業(yè)管理糾紛進行調(diào)解。
第八條 市主管部門應(yīng)當建立市物業(yè)管理信用信息庫，完善不良行為警示制度，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員和候補委員及執(zhí)行秘書、承擔機電設(shè)備維修養(yǎng)護或者清潔衛(wèi)生等專項服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)等納入信用信息檔案管理。
市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的表彰與懲戒制度。市物業(yè)管理協(xié)會有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的誠信檔案應(yīng)當與市物業(yè)管理信用信息庫保持互聯(lián)互通和信息共享。
第九條 倡導綠色物業(yè)管理，鼓勵采用新技術(shù)、新方法推動物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能、節(jié)水、垃圾處理、環(huán)境綠化、污染防治等資源節(jié)約和環(huán)境保護手段的運用，促進物業(yè)管理的集約化、信息化、低碳化。
業(yè)主大會應(yīng)當在管理規(guī)約中倡導業(yè)主、承租人等物業(yè)使用人樹立和培養(yǎng)資源節(jié)約與環(huán)境保護的思想觀念和行為習慣，明確實行生活垃圾分類。
第十條 提倡物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，鼓勵業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域公共部位開辦日間養(yǎng)老照料中心，探索推行居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合等有利于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展、健全養(yǎng)老服務(wù)體系的物業(yè)服務(wù)新模式。相關(guān)具體管理辦法由市民政部門會同市主管部門、市規(guī)劃國土部門另行制訂，報市政府批準后實施。
第二章 物業(yè)管理聯(lián)席會議
第十一條 根據(jù)《條例》第七條的規(guī)定，建立市、區(qū)、街道三級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
第十二條 市物業(yè)管理聯(lián)席會議由市主管部門負責召集，由發(fā)展改革、財政、規(guī)劃國土、公安、環(huán)境保護等部門作為成員單位，依據(jù)《條例》、本規(guī)定及有關(guān)規(guī)定對全市物業(yè)管理重大問題進行指導、協(xié)調(diào)、審議和決策。
區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)政府確定成員單位，由區(qū)主管部門負責召集，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。
第十三條 街道辦事處應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理工作實際，組織轄區(qū)城管、規(guī)劃土地監(jiān)察、公安、安監(jiān)、維穩(wěn)、信訪、環(huán)境保護、社區(qū)工作站等部門、機構(gòu)召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理問題：
(一)業(yè)主委員會任期已屆滿但仍未完成換屆選舉工作的;
(二)新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生矛盾糾紛的;
(三)發(fā)生其他嚴重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定和安全情形的。
街道辦事處組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議可以邀請市、區(qū)主管部門進行工作指導，也可以邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、業(yè)主列席會議。
第十四條 經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定的政府內(nèi)部工作事項，與會政府部門、機構(gòu)應(yīng)當予以執(zhí)行;無正當理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責任。
經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會議議定并由與會政府部門、機構(gòu)作出的具體行政行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當履行，但行政復(fù)議機關(guān)、人民法院依法決定暫停執(zhí)行相關(guān)具體行政行為的除外;拒不履行的，作出具體行政行為的政府部門、機構(gòu)應(yīng)當依法強制執(zhí)行或者申請人民法院強制執(zhí)行。
物業(yè)管理聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理聯(lián)席會議記錄。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第十五條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：
(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的所有權(quán)人;
(二)尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(四)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(五)因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(六)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
符合前款規(guī)定的主體，應(yīng)當提供合法、有效的證明文件。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不足10人的，經(jīng)全體業(yè)主一致書面同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，業(yè)主應(yīng)當自書面決定之日起5日內(nèi)告知物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)主管部門。
第十七條 籌備組或者組織選舉的業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主委員會委員、候補委員及執(zhí)行秘書的候選人相關(guān)信息，于選舉前15日在所在物業(yè)管理區(qū)域進行公示，公示期不應(yīng)少于30日。
業(yè)主大會會議的議題為選舉或者罷免業(yè)主委員會委員的，社區(qū)工作站收到列席業(yè)主大會會議書面邀請通知后，應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開3日前將列席業(yè)主大會會議的人員名單和聯(lián)系方式書面告知業(yè)主委員會。
第十八條 業(yè)主根據(jù)《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定提議召集業(yè)主大會臨時會議的，應(yīng)當提供業(yè)主簽名的書面提議資料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式。
業(yè)主委員會應(yīng)當在收到提議資料后15日內(nèi)，按照提議資料記載的有效聯(lián)系方式、業(yè)主委員會記錄的業(yè)主聯(lián)系方式，核實提議的業(yè)主人數(shù)是否達到業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上(含本數(shù)，下同)。業(yè)主委員會可以通過市主管部門建立的電子投票系統(tǒng)核實業(yè)主有關(guān)信息。業(yè)主委員會拒不進行核實、無法履行職責或者存在爭議的，由街道辦事處予以核實。
經(jīng)核實提議符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定的，業(yè)主委員會應(yīng)當自核實完成之日起5日內(nèi)就提議議題召集業(yè)主大會臨時會議。經(jīng)核實提議不符合《條例》第十一條第一款第(一)項規(guī)定、業(yè)主仍認為需要的，業(yè)主應(yīng)當重新按照本條第一款規(guī)定，提供業(yè)主簽名的書面提議材料和提議業(yè)主的有效聯(lián)系方式，提議召集業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會對物業(yè)管理事項已作出決定的，業(yè)主委員會在一年內(nèi)可以不再就同一物業(yè)管理事項組織召集業(yè)主大會臨時會議;但人民法院、區(qū)主管部門依法撤銷業(yè)主大會決定的除外。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定涉嫌違反法律、法規(guī)規(guī)定的，由物業(yè)所在地街道辦事處負責調(diào)查。
經(jīng)街道辦事處調(diào)查核實，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定確有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，街道辦事處應(yīng)當責令其限期改正。業(yè)主大會、業(yè)主委員會逾期仍不改正的，街道辦事處應(yīng)當提請物業(yè)所在地區(qū)主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定。
第二十條 《條例》第十三條、第十八條、第四十八條規(guī)定的“抄送”業(yè)主，可以采用以下方式之一：
(一)信函;
(二)電子郵件;
(三)手機短信。
