據(jù)來自國(guó)家權(quán)威部門和機(jī)構(gòu)的信息顯示：今年年底或明年年初，中國(guó)60歲以上的老年人將突破兩個(gè)億;2025年，這個(gè)數(shù)字會(huì)突破3億。而中國(guó)的老人群體中，存在著大量的"住房富人、現(xiàn)金窮人"。經(jīng)�？梢钥吹皆S多擁有很好的住房卻每日為生活費(fèi)不足使用而發(fā)愁的老年人，他們往往花費(fèi)了一生的積蓄約上百萬元購(gòu)買了住房，成為了"百萬富翁"，但每日的日常生活卻依然簡(jiǎn)陋，根本找不到任何成為百萬富翁的感覺。
于是"以房養(yǎng)老"這一概念越來越受到全球老年人群體的關(guān)注。"以房養(yǎng)老"主要是指老年人將自己的房產(chǎn)以出租、出售、反向貸款抵押或租房置換的形式，實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)換，將資產(chǎn)在一生中予以優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)一生效用的最大化。然而，同樣是"以房養(yǎng)老"，在不同的國(guó)家、政策和國(guó)情背景下卻有著截然不同的效果。"以房養(yǎng)老"的利弊在中國(guó)和澳大利亞的比較。
以"租房"養(yǎng)老：
62歲的戴比爾太太住在澳大利亞紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)的附近的一個(gè)山水如畫的別墅區(qū)，自從丈夫去世，子女們?nèi)ハつ岽蚱词聵I(yè)后，戴比爾太太開始獨(dú)居在自己四居室的別墅中。沒有太多積蓄的戴比爾太太不甘于只能依靠有限的政府養(yǎng)老金過著拮據(jù)的生活，于是她向附近的紐卡斯?fàn)柎髮W(xué)提出申請(qǐng)，將自己的別墅作為海外留學(xué)生的寄宿家庭，以每間房每周150澳元的價(jià)格租給留學(xué)生，不但每月為自己增加了1800澳元的可支配金額，可愛的留學(xué)生們的到來不但讓戴比爾太太擺脫了獨(dú)居的孤單和乏味。
每天學(xué)生們?nèi)ド险n了，老太太在別墅的后院澆澆花或者到鄰居家串串門，晚上等孩子們回來一起用餐，聽孩子們說說每天的新鮮事和了解不同國(guó)家的文化。由于學(xué)生們大多都成年了，老人不用過多的擔(dān)心他們的自理能力或安全，周末還可以無憂無慮的去悉尼和自己的兒女們家庭聚會(huì)，看見老人煥發(fā)的神采，兒女們都無比的放心和欣慰!
而同樣的方式在中國(guó)卻有著一定的局限性：
1、中國(guó)的房屋普遍以公寓為主，公寓的臥室數(shù)量少，通常是一到三居室。而在中國(guó)一套兩居室公寓的價(jià)格可以在澳洲的購(gòu)買一套四居室的別墅。
2、中國(guó)房產(chǎn)的租金回報(bào)率較低。例如，在北京三環(huán)上的一套兩居室的公寓大概是300萬元，月租金為4000元，租金回報(bào)僅為1.8%.而在澳大利亞第一城市的悉尼，離CBD近在咫尺的一套80萬澳幣的居室公寓，月租金可達(dá)2800澳幣，租金回報(bào)率高達(dá)近5%。
3、與國(guó)外永久的土地產(chǎn)權(quán)不同，中國(guó)的住宅用地使用權(quán)期限按照法律規(guī)定是50年或70年。土地到期之后，產(chǎn)權(quán)歸屬還是一個(gè)等待解答的問題。
以房產(chǎn)"反向貸款抵押"養(yǎng)老：
房產(chǎn)的"反向貸款抵押"是澳洲人實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老的另一種方式。住房反向抵押貸款就是指已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世，它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。
65歲的陳太太現(xiàn)居澳洲，是成都人，現(xiàn)在是單身，靠有限的退休養(yǎng)老金生活，她擁有自己的價(jià)值40萬澳元的澳洲房產(chǎn)，手頭上只有8000澳元現(xiàn)金，而她每年的生活費(fèi)大概需要1萬澳元。如何用這套房子來產(chǎn)生收入?思前想后，她把澳洲的房子抵押給某銀行，對(duì)方在綜合評(píng)估其年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)現(xiàn)有價(jià)格等因素后，每月給她一筆固定的貸款以補(bǔ)充養(yǎng)老金。就這樣，陳太太每個(gè)月都有可觀現(xiàn)金收入，應(yīng)付她的開銷綽綽有余。說起詩情畫意的澳洲生活，陳太太滿臉的悠然愜意。
而在中國(guó)，"反向貸款抵押"的實(shí)行有一定的難度：
1、市場(chǎng)走向撲朔迷離，房?jī)r(jià)漲跌難斷
"把房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，在未來幾年甚至十幾年里將產(chǎn)房?jī)r(jià)值換成養(yǎng)老金，最后房子歸金融機(jī)構(gòu)，這種模式，產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方面是可以實(shí)現(xiàn)的，但精算起來非常麻煩，它要求的條件是房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)定。"廣東金融學(xué)院教授周建波說。如果中國(guó)像德國(guó)那樣，20年來房?jī)r(jià)都非常穩(wěn)定那是沒問題，但國(guó)內(nèi)未來五年的樓市都不好說，一旦樓市崩盤，房?jī)r(jià)大跌怎么辦?金融機(jī)構(gòu)也不可能做賠本的買賣。
2、以房養(yǎng)老的社會(huì)信用尚未確立
中國(guó)人對(duì)代理機(jī)構(gòu)的信任度較低，而代理機(jī)構(gòu)本身經(jīng)營(yíng)管理能力也有限，很多承諾也無法兌現(xiàn)。其實(shí)北京早在幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)"房屋銀行"這樣的代理機(jī)構(gòu)，但一直沒做起來。一方面房主不信任中介，另一方面這類代理機(jī)構(gòu)本身的信用體系也不健全。
3、房?jī)r(jià)沒有真正的適合*的估值模式
以房養(yǎng)老研究實(shí)驗(yàn)多年，之所以難以推進(jìn)，原因在于房?jī)r(jià)、老年人退休成本、人均壽命評(píng)估問題重重，風(fēng)險(xiǎn)無法評(píng)估。房?jī)r(jià)沒有真正的適合*的估值模式，中國(guó)房地產(chǎn)尚未經(jīng)歷整體上真正的下降周期，擁有住房者對(duì)于未來房?jī)r(jià)的升值預(yù)期較高，此時(shí)由金融機(jī)構(gòu)以現(xiàn)在的市場(chǎng)值對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，造成出資的金融機(jī)構(gòu)與擁有住房者的評(píng)估天差地別。另外，以房產(chǎn)進(jìn)行倒按揭，需要對(duì)每位老人不同的健康狀況進(jìn)行較為準(zhǔn)確的評(píng)估，而不是以人均壽命做為期望值，導(dǎo)致評(píng)估情況十分的復(fù)雜。
