昆山限購(gòu)政策已經(jīng)出臺(tái)，有哪些細(xì)則需要我們注意呢?今天我們就一起來(lái)了解一下吧!
昆山市加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見
為認(rèn)真落實(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神，根據(jù)國(guó)家 “分類調(diào)控”房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施意見：
一、加強(qiáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)。根據(jù)近年來(lái)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，今后3年全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃每年確定為60公頃左右，對(duì)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)供需實(shí)際和存量未開發(fā)土地情況，實(shí)行分區(qū)調(diào)控。合理調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)普通住宅用地供應(yīng)(不低于70%)，控制非住宅用地供應(yīng);把握供地節(jié)奏，適度控制供地批次，增加單批次土地供應(yīng)量。
二、提高土地出讓條件。提高住宅用地競(jìng)買保證金和土地出讓金首付款比例，競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上。今后3年全市新出讓的商品住宅用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中須明確海綿城市建設(shè)和工業(yè)化建筑、成品住房配建要求，提升商品住宅建設(shè)品質(zhì)。具體要求和住宅用地配建定銷房(含人才保障房、動(dòng)遷安置房等)相關(guān)政策另行制訂。
三、引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)。對(duì)部分地塊根據(jù)土地出讓金溢價(jià)率，提高項(xiàng)目預(yù)售條件和調(diào)整競(jìng)價(jià)方式。當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到50%?60%(含)的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可;當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到60%?80%(含)的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過80%的，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)為 “一次報(bào)價(jià)出讓方式” 進(jìn)行競(jìng)價(jià)。在一次報(bào)價(jià)出讓環(huán)節(jié)，按最接近所有報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。 “一次報(bào)價(jià)出讓方式” 具體規(guī)則另行制訂，與土地出讓公告同步發(fā)布。
四、強(qiáng)化土地批后監(jiān)管。全面落實(shí)項(xiàng)目用地履約保證金制度，建立和完善開竣工申報(bào)退付及扣繳聯(lián)合會(huì)審制度，督促用地單位按期開發(fā)建設(shè)，增加有效供給。對(duì)于已批用地，未在規(guī)定期限內(nèi)開工建設(shè)的，須按比例配建工業(yè)化建筑和成品住房，具體辦法另行制訂。
五、加強(qiáng)住宅項(xiàng)目報(bào)建管理。對(duì)已批未建的商品住宅項(xiàng)目應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)盡早開工建設(shè)，并指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)做好報(bào)規(guī)、報(bào)建等相關(guān)手續(xù)和各項(xiàng)前期工作。加強(qiáng)商品住宅項(xiàng)目(低密度住宅、政策性住房除外)報(bào)建管理，30000平方米以上商品住宅項(xiàng)目分期開發(fā)的，每期申辦施工許可面積不宜低于30000平方米(尾盤除外);30000平方米以下的商品住宅項(xiàng)目宜一次性辦理施工許可證。
六、增加商品住宅有效供給。完善商品房預(yù)售管理，商品住宅項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售許可規(guī)定的現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度要求的，必須及時(shí)申報(bào)、一次性辦理預(yù)售許可;項(xiàng)目取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售證后，預(yù)售、現(xiàn)售房源應(yīng)在10日內(nèi)一次性全部對(duì)外公開銷售。不及時(shí)申報(bào)辦理的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可;達(dá)到工程結(jié)構(gòu)封頂仍不申報(bào)辦理的，實(shí)行現(xiàn)房銷售。以上不良行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年信用檔案，并予以公開曝光;售樓處未公示確切可售房源的，視作捂盤惜售行為記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年信用檔案，暫停網(wǎng)簽一年，并予以公開曝光。
七、規(guī)范購(gòu)銷經(jīng)營(yíng)行為。防止和打擊逃避稅費(fèi)、炒房炒價(jià)的投機(jī)行為。嚴(yán)格控制商品房購(gòu)銷合同解除、合同加減名等，商品房屋交付備案后不得退房，應(yīng)及時(shí)開具不動(dòng)產(chǎn)登記辦證聯(lián)發(fā)票、辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證。
八、強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格管理。加強(qiáng)商品住宅價(jià)格監(jiān)管，批準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理確定申報(bào)價(jià)格，經(jīng)價(jià)格主管部門備案后一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，嚴(yán)格按照明碼標(biāo)價(jià)格式要求，全部進(jìn)入商品房預(yù)售許可行政主管部門設(shè)立的商品房預(yù)售系統(tǒng)。在對(duì)外銷售時(shí)，同批次房源須一次性全部公示銷售價(jià)格，實(shí)際銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。自本意見發(fā)文之日起辦理商品住宅價(jià)格申報(bào)手續(xù)的樓盤，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過12%。同一批次各房屋價(jià)格不得調(diào)劑使用，同一批次不同類型房屋價(jià)格可區(qū)別定價(jià)。下一批次申報(bào)價(jià)格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)6%。對(duì)自本意見發(fā)文之日前已辦理商品住宅價(jià)格申報(bào)手續(xù)的項(xiàng)目，視情況可參考周邊項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格(區(qū)域成交均價(jià))合理申報(bào)。
九、調(diào)整非戶籍居民購(gòu)房政策。非蘇州市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第2套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
十、加大金融監(jiān)管力度。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，對(duì)首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購(gòu)房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)準(zhǔn)入，審慎開展業(yè)務(wù)合作。對(duì)存在違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，各銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)采取停止新發(fā)放開發(fā)項(xiàng)目貸款、中止敘做相關(guān)中介撮合的二手房貸款業(yè)務(wù)。金融監(jiān)管部門加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度，把個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)列入重點(diǎn)檢查范圍，嚴(yán)肅查處各類違法違規(guī)行為。
十一、調(diào)整公積金貸款政策。新申請(qǐng)住房公積金貸款的，調(diào)整個(gè)人可貸公積金額度計(jì)算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計(jì)算;對(duì)第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價(jià)的20%調(diào)整為不低于住房總價(jià)的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。(執(zhí)行時(shí)間按蘇州市文件。)
十二、加快商業(yè)辦公用房去庫(kù)存。根據(jù)蘇州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存三年行動(dòng)計(jì)劃的要求，全面調(diào)查，摸清底數(shù)，按照合法依規(guī)、技術(shù)可行、功能合理、均衡布局、市場(chǎng)穩(wěn)定、試點(diǎn)示范的原則，分類施策，通過稅收、信貸手段，促進(jìn)市場(chǎng)銷售;對(duì)符合城市規(guī)劃要求，可以通過調(diào)整開發(fā)用途轉(zhuǎn)為住宅、科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的項(xiàng)目，按照程序申報(bào)并積極推進(jìn)。具體試行辦法另行制定。
十三、加大住房保障力度。通過加大棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)解決城市住房困難家庭的住房需求，改善居住條件。通過完善公共租賃住房供應(yīng)體系和保障性住房政府貨幣化補(bǔ)貼政策，解決城鎮(zhèn)中低收入家庭、新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員的租房需求。
十四、培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房租賃有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)規(guī)�；�(jīng)營(yíng)住房租賃，對(duì)年出租達(dá)到1000(含1000)套以上不同檔次規(guī)模化經(jīng)營(yíng)的租賃企業(yè)，屬地政府應(yīng)分別給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。
十五、實(shí)施人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。通過人才組屋配建、銷售、租賃和貨幣化分類補(bǔ)貼等辦法，改善人才居住條件;昆山市引進(jìn)的各類外來(lái)人才，憑有關(guān)證明材料參照?qǐng)?zhí)行戶籍居民購(gòu)房政策。相關(guān)文件另行制訂。
十六、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控。建立聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。加強(qiáng)行政監(jiān)管與行業(yè)自律聯(lián)動(dòng)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善健全市場(chǎng)信用評(píng)價(jià)和失信懲戒機(jī)制，對(duì)非理性競(jìng)地和違反本意見及有關(guān)規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，情節(jié)嚴(yán)重的取消其參與土地市場(chǎng)拍賣資格。
十七、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息公開，及時(shí)解答市民關(guān)心的政策問題;新聞媒體加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，深入報(bào)道和解讀有關(guān)政策措施，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期;對(duì)個(gè)別捏造信息、虛假報(bào)道、造謠滋事的新聞單位和個(gè)人，依法追究其責(zé)任，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的良好局面。
本意見自2017年9月29日起實(shí)施，有關(guān)政策與本意見不符的以本意見為準(zhǔn)。政策執(zhí)行時(shí)間，購(gòu)買新建商品房、二手房以及申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)。
昆政發(fā)〔2016〕73號(hào)
延伸閱讀：
9月28日，江蘇省昆山市政府發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)昆山市加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見的通知》(下稱《通知》)�！锻ㄖ饭彩邨l內(nèi)容，其中明確自9月29日起，非蘇州戶籍的家庭在昆山購(gòu)買二套房受限并且最多只能購(gòu)買兩套，以及第二次使用公積金貸款的，首付款比例從20%調(diào)整至30%。
這與此前，蘇州市政府在8月11日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》中，對(duì)房貸、非蘇州戶籍居民購(gòu)房做出的政策調(diào)整“步調(diào)一致”。
值得一提的是，9月26日蘇州市吳江區(qū)政府公布的限購(gòu)政策，內(nèi)容也與蘇州市政府的一致。有分析認(rèn)為，蘇州或?qū)⑦M(jìn)入全面限購(gòu)。
符合預(yù)期
《通知》對(duì)非戶籍居民購(gòu)房政策調(diào)整為，家庭申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市累計(jì)繳納一年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買超過兩套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
這也意味著，非蘇州戶籍的家庭最多只能購(gòu)買兩套住房。
在公積金貸款政策方面，《通知》規(guī)定，新申請(qǐng)住房公積金貸款的，調(diào)整個(gè)人可貸公積金額度計(jì)算方式，統(tǒng)一按公積金賬戶余額倍數(shù)計(jì)算;對(duì)第二次使用公積金貸款的，首付款比例從不低于住房總價(jià)的20%調(diào)整為不低于住房總價(jià)的30%，貸款利率從執(zhí)行首套房貸款利率調(diào)整為按首套房貸款利率上浮10%執(zhí)行。
除了上述兩條內(nèi)容，昆山市政府也發(fā)布了關(guān)于土地市場(chǎng)的相關(guān)規(guī)定，包括加強(qiáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)、提高土地出讓條件、引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)、強(qiáng)化土地批后監(jiān)管、加強(qiáng)住宅項(xiàng)目報(bào)建管理。
《通知》還指出要求增加商品住宅有效供給、規(guī)范購(gòu)銷經(jīng)營(yíng)行為、強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格管理、加大金融監(jiān)管力度、加快商業(yè)辦公用房去庫(kù)存、加大住房保障力度、培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、實(shí)施人才購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管控、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論引導(dǎo)。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，昆山此次出臺(tái)限購(gòu)政策，符合預(yù)期，一些過熱的地方都會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策。此前蘇州限購(gòu)政策并不包括昆山等縣級(jí)市，所以昆山并沒有受到限購(gòu)政策的干擾，政策環(huán)境總體寬松，購(gòu)房者對(duì)昆山尤其是花橋的認(rèn)可程度甚至要大于蘇州。
蘇州限購(gòu)以后，給昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)帶去兩個(gè)影響，第一是使得部分購(gòu)房需求從蘇州市區(qū)轉(zhuǎn)移到了昆山市場(chǎng)，第二是使得昆山出臺(tái)限購(gòu)政策的預(yù)期強(qiáng)化。
短期或加速釋放需求
按照中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，8月份，昆山的新建商品住宅價(jià)格為12731元/平方米，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅5.4%，排名全國(guó)第三。另外，2017年以來(lái)，昆山的房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲了9個(gè)月，一度漲幅擠進(jìn)全國(guó)第二。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，昆山今年新建商品住宅庫(kù)存去化周期在持續(xù)變小，從今年年初的10.8個(gè)月跌到了目前的5個(gè)月以下的水平。
值得指出的是，目前各地出臺(tái)的樓市新政中，除了抑制需求，對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控也是今年調(diào)控的手段之一。
在昆山此次出臺(tái)的《通知》中，前三條，分別是加強(qiáng)土地市場(chǎng)供應(yīng)，提高土地出讓條件，以及引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)。
具體看，競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20%提高到30%或以上，首付款由現(xiàn)行的50%提高到60%或以上。當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到50%～60%(含)的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可;當(dāng)土地價(jià)格溢價(jià)率達(dá)到60%～80%(含)的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可;土地競(jìng)價(jià)溢價(jià)率超過80%的，中止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)出讓方式”進(jìn)行競(jìng)價(jià)。
中原市場(chǎng)研究部資深研究經(jīng)理龔敏表示，昆山此次調(diào)控較為全面，分別從土地方面、商品房銷售管理方面和購(gòu)房政策方面全面調(diào)控。土地方面主要是調(diào)整供地計(jì)劃，加強(qiáng)普通住宅供應(yīng)比例，增加單批次土地供應(yīng)量;其次提高房企購(gòu)地門檻，提高競(jìng)買保證金、首付款比例;再其次限制地價(jià)，這將規(guī)避房企為獲取土地高價(jià)拿地的現(xiàn)象，只有理性報(bào)價(jià)方可能獲取土地。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著限購(gòu)城市增多，資金可能會(huì)加快流入尚未實(shí)行限購(gòu)的熱點(diǎn)城市;政策收緊預(yù)期短期內(nèi)或加速投資性購(gòu)房需求釋放。
