3月1日，涿州市發(fā)布《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》的文件，涿州擬實施限購和差別化信貸政策。非本市戶籍居民僅允許購買1套住房(含二手房)。這意味著繼北三縣、懷來縣等地之后，又一個實施限購政策的環(huán)京城市。
涿州市人民政府關(guān)于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見
各園區(qū)管委會，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：
為認(rèn)真貫徹落實中央、河北省、保定市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)控工作的有關(guān)精神，規(guī)范我市房地產(chǎn)市場建設(shè)、經(jīng)營秩序，使住房回歸居住屬性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，結(jié)合我市實際，現(xiàn)制定如下實施意見，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行：
一、統(tǒng)一認(rèn)識，強(qiáng)化責(zé)任落實。住房保障是最重要的民生問題，各級各有關(guān)部門要正確認(rèn)識住房的功能定位，夯實責(zé)任，綜合運(yùn)用金融、財稅、土地、規(guī)劃、執(zhí)法等手段，合理引導(dǎo)住房需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序。對房地產(chǎn)市場穩(wěn)控不力的，市政府將進(jìn)行約談問責(zé)。(責(zé)任單位：市政府辦、住建局、財政局、國稅局、地稅局、國土局、規(guī)劃局、市場監(jiān)督管理局、各園區(qū)管委會、各金融機(jī)構(gòu))
二、實行住房限購和差別化住房信貸政策。對非本市戶籍居民家庭，限購1套商品住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第2套住房時，首付款比例不低于50%;對于本市引進(jìn)人才和外地駐涿州單位人員可享受本市購房優(yōu)惠政策。(責(zé)任單位：市住建局、物價局、人社局、國稅局、地稅局、京南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、各金融機(jī)構(gòu))
三、嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售審批程序，嚴(yán)格要件審查，限期10日內(nèi)一次性公布全部可售房源;落實住房價格備案制度，實行一房一價，明碼標(biāo)價，現(xiàn)場公示;加強(qiáng)價格管控，限定申報預(yù)售價格上漲幅度;完善個人住房信息查詢系統(tǒng)，推進(jìn)商品房聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)的互聯(lián)互通，有效遏制和防止倒賣房號等投機(jī)行為。(責(zé)任單位：市住建局、京南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、物價局)
四、開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)開發(fā)、經(jīng)營專項行動。組織開展房地產(chǎn)市場專項執(zhí)法檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)開發(fā)、經(jīng)營活動進(jìn)行集中整治，依法嚴(yán)厲打擊無證開發(fā)、無證銷售、違規(guī)銷售、虛假廣告宣傳、哄抬房價、囤積房源、捂盤惜售和投機(jī)炒房等違法違規(guī)行為，全面規(guī)范市場秩序。對存在違法違規(guī)的企業(yè)嚴(yán)格處罰，列入“黑名單”。(責(zé)任單位：市住建局、國土局、規(guī)劃局、執(zhí)法局、物價局、市場監(jiān)督管理局、國稅局、地稅局)
五、盤活存量土地，加大棚戶區(qū)改造和特色小鎮(zhèn)建設(shè)力度，增加住房供給。加快存量土地開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，加大棚戶區(qū)改造建設(shè)力度，將城中村、城郊村以及整合撤并的村莊、城市危房、城鎮(zhèn)危陋住宅區(qū)納入棚戶區(qū)改造范疇。增加普通商品住房供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住宅開發(fā)。(責(zé)任單位：市住建局、國土局、規(guī)劃局、高新區(qū)、京南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))
六、成立涿州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)控工作領(lǐng)導(dǎo)小組。組長由市長兼任，副組長由主管副市長兼任，市宣傳部、發(fā)改局、住建局、市場監(jiān)督管理局、國土局、規(guī)劃局、執(zhí)法局、物價局、國稅局、地稅局、住房公積金中心、高新區(qū)、松林店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、京南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、各金融機(jī)構(gòu)等單位主要負(fù)責(zé)人為成員。對全市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售情況進(jìn)行實時監(jiān)控，及時準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，針對出現(xiàn)的新情況、新問題及時研究解決措施和辦法。(責(zé)任單位：市宣傳部、住建局、京南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局)
七、進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場正面宣傳和輿論引導(dǎo)，加強(qiáng)信息公開。加大市場信息公開力度，將房地產(chǎn)項目供地、預(yù)售許可樓盤、可售房源等信息公開公示，穩(wěn)定住房消費(fèi)預(yù)期。積極主動向社會解讀我市住房發(fā)展規(guī)劃和穩(wěn)控房價措施，避免和減少購房者“跟風(fēng)”消費(fèi)。嚴(yán)厲打擊媒體或個人惡意制造和發(fā)布虛假房源及房價信息、散播謠言行為。依法及時查處企業(yè)惡意炒作、哄抬房價、人為制造恐慌等行為，及時澄清事實，正面引導(dǎo)社會輿論。(責(zé)任單位：房地產(chǎn)市場穩(wěn)控領(lǐng)導(dǎo)小組)
八、本意見根據(jù)上級政策和實際情況適時予以修改、調(diào)整，由涿州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
九、本意見自2017年3月1日起實施。
涿州市人民政府
2017年3月1日
河北涿州限購政策解讀
據(jù)中國證券報記者調(diào)研，2月下旬以來，北京樓市交易活躍度有所提升，受三、四月傳統(tǒng)旺季即將到來，以及學(xué)區(qū)、改善需求推動，部分熱門區(qū)域房價及成交量有所上漲。分析人士認(rèn)為，環(huán)京和北京樓市進(jìn)入了博弈期。隨著房貸折扣降低、放款時間變長，購房者尤其是以房換房的購房者將面臨越來越高的購房成本和風(fēng)險，后續(xù)信貸政策或?qū)⒊蔀闆Q定樓市走向的主要因素。
環(huán)京區(qū)域趨于“不留死角”
涿州市的文件顯示，對非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;對本地戶籍居民家庭購買第二套住房時，首付款比例不低于50%。
文件同時提到，嚴(yán)格商品房預(yù)售管理，進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售審批程序，嚴(yán)格要件審查，限期10日內(nèi)一次性公布全部可售房源，落實住房價格備案制度，實行一房一價，明碼標(biāo)價，現(xiàn)場公示;加強(qiáng)價格管控，限定申報預(yù)售價格上漲幅度;完善個人住房信息查詢系統(tǒng)，推進(jìn)商品房聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)的互聯(lián)互通。
此外，開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)開發(fā)、經(jīng)營專項行動。對存在違法違規(guī)的企業(yè)嚴(yán)格處罰，列入“黑名單”。
數(shù)據(jù)顯示，自2017年10月以來，隨著北三縣、懷來等地陸續(xù)推出限購政策，同處環(huán)京圈的涿州房價大幅上漲，均價從千元迅速突破萬元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，京津冀區(qū)域內(nèi)，不論是北三縣還是其他區(qū)域，房價漲幅均比較明顯。以涿州為例，過去一年房價部分區(qū)域上漲超過一倍。這種情況下，市場投資需求聚集，市場炒作氛圍濃郁。因此出臺政策非常必要。
目前來看，本次涿州調(diào)控力度對于本地購房者并不嚴(yán)厲，主要通過對外地購房者限購降低市場炒作預(yù)期。
2017年4月，廊坊市政府出臺“廊九條”，三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地(簡稱“北三縣”)外加固安，采取限購限貸措施。2017年9月，天津城六區(qū)和武清區(qū)開始執(zhí)行限購和區(qū)別性信貸政策。2017年12月，懷來縣推出了限購和差別化信貸的措施。此次加上涿州后，環(huán)京地區(qū)尚未限購的只有寶坻、淶水、永清和薊縣。
不過，從調(diào)控政策后的市場情況看，由于有京津冀一體化和通州副中心概念，部分區(qū)域房地產(chǎn)市場仍然被看好。
部分區(qū)域交易活躍
而回到北京市，目前從一些市場機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)和記者的走訪情況看，市場成交活躍度有所回升，部分區(qū)域價格有所上漲。
云房數(shù)據(jù)顯示，2月(截至26日)北京二手房均價62520元/平方米，環(huán)比漲幅2.75%，住宅成交12168套。
房天下數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2月第3周北京新房均價47020元/平方米，環(huán)比上周的43368元/平方米上漲3652元/平方米，漲幅高達(dá)8.42%;二手房掛牌均價57569元/平方米(包含燕郊和北京周邊)，較前一周的57150元/平方米略微上漲0.73%。
自去年北京頒布“京八條”調(diào)控方案后，北京市場開始出現(xiàn)分化，一些非熱門區(qū)域價格開始滯漲甚至略有調(diào)整。但部分房源尤其是學(xué)區(qū)房，由于附帶資源稀缺，價格仍然堅挺甚至有所上漲。有券商分析師認(rèn)為，學(xué)區(qū)房的旺盛需求是推動二手房成交均價上漲的部分原因。由于每年5月份是北京義務(wù)教育平臺信息采集時間窗口，4月前優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房往往一房難求，價格因而猛漲。
這也與記者了解到的一些市場信息相符。春節(jié)前后可謂是學(xué)區(qū)房的一個分水嶺，部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房漲幅超過了10%。據(jù)了解，德勝學(xué)區(qū)一套學(xué)區(qū)房單價已經(jīng)從年前的12萬元/平方米上漲到15萬元/平方米。常女士去年年底以12萬元/平方米的均價在西城區(qū)購置了一套小戶型學(xué)區(qū)房。而節(jié)后至今，這一小區(qū)的類似戶型單價已經(jīng)接近14萬元/平方米。中介告訴記者，學(xué)區(qū)房大多是老破小，符合學(xué)區(qū)無占用等條件的房源就不多。一旦出現(xiàn)戶型、房齡指標(biāo)較好的房源，往往能夠很快成交。記者近期走訪了老宣武某回遷盤，該樓盤是老宣武某傳統(tǒng)牛小的學(xué)區(qū)房。盡管熱度不及西城，同時小區(qū)環(huán)境、房型也不佳，但掛牌二手房的均價均達(dá)到10萬元/平方米。附近一個環(huán)境稍好的小區(qū)，近期掛出的一50平方米的同一學(xué)區(qū)二手房，單價達(dá)到了12萬元/平方米。
新房方面，云房數(shù)據(jù)顯示，2017年2月(截至27日)北京市新建商品房共成交6298套，環(huán)比增長17.81%;成交均價37832元/平方米，環(huán)比上漲2.28%。
信貸政策影響后續(xù)走向
信貸方面，據(jù)記者了解，新年以來，除了少量外資銀行還有85折房貸(有附帶條件)，北京各銀行已經(jīng)在執(zhí)行9折房貸，購房者資金成本無疑將有所提升。
不過，比折扣收緊更加要命的是放款時間大大加長。記者了解到，不少購房者均遇到了貸款放款時間拉長的問題。以往一個月左右能夠辦妥的商貸現(xiàn)在2-3個月都未發(fā)放。
一些銀行和中介人員表示，年前各大銀行放款額度有所收緊，另一方面是在個別成交量較大的區(qū)域，抵押登記環(huán)節(jié)有所延長。一般來說，買賣雙方過戶后，銀行將房本去建委做抵押，抵押登記后銀行即可放款。當(dāng)放款額度和抵押登記的環(huán)節(jié)受到影響，放款時間自然延長。
據(jù)偉嘉安捷最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2月北京房地產(chǎn)個貸市場交易量和上月相比繼續(xù)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，環(huán)比下滑22%左右。偉嘉安捷認(rèn)為，成交下滑一方面是受到春節(jié)假期因素的影響;另一方面是從年初開始便收緊的貸款利率優(yōu)惠折扣，讓一部分“剛性需求”陷入觀望或“轉(zhuǎn)買為租”。加上二套房貸款年限的縮短，也影響了占據(jù)市場大部分成交結(jié)構(gòu)的改善置業(yè)人群，使得成交預(yù)期相比上月進(jìn)一步回落，促使成交量下跌。
分析人士指出，房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然主要看信貸政策，目前看，信貸政策有所收緊，但一月的額度依然刷新了歷史紀(jì)錄。對于易漲難跌的京津冀這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場，整體依然需要增加政策影響。
