西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)及拆遷補(bǔ)償管理工作的若干意見
為進(jìn)一步加強(qiáng)全市農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)管理，依法打擊突擊加建行為，保障群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，規(guī)范拆遷補(bǔ)償工作，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，依照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本意見。
本意見中農(nóng)村宅基地是指西安市城市總體規(guī)劃內(nèi)的主城區(qū)、重點(diǎn)鎮(zhèn)及政府確定的“切塊”管理區(qū)域(以下簡(jiǎn)稱開發(fā)區(qū))內(nèi)村民自建住宅所使用的集體土地。
一、明確管理責(zé)任，條塊結(jié)合做好農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)和拆遷補(bǔ)償管理工作
(一)各區(qū)政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))對(duì)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)和拆遷補(bǔ)償管理工作負(fù)總責(zé)，負(fù)責(zé)組織聯(lián)合執(zhí)法，查處農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)中的違法行為。
(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)的日常監(jiān)督管理工作。
(三)國(guó)土資源行政管理部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地用地的審批管理工作。
(四)規(guī)劃行政管理部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地自建住宅規(guī)劃管理工作，制定村民宅基地自建住宅的規(guī)劃管理辦法。
(五)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地自建住宅拆遷評(píng)估行業(yè)管理工作。
(六)城改、公安、質(zhì)檢、建設(shè)等相關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)管理工作。
二、完善審批程序，規(guī)范村民宅基地自建住宅建設(shè)行為
(七)凡申請(qǐng)劃撥宅基地新建住宅應(yīng)嚴(yán)格按程序履行土地、規(guī)劃審批手續(xù);在原有宅基地上新建、改建、擴(kuò)建住宅應(yīng)嚴(yán)格履行規(guī)劃審批手續(xù)。未辦理審批手續(xù)或手續(xù)不全的房屋，在拆遷過程中一律不予補(bǔ)償。
(八)村民申請(qǐng)劃撥宅基地自建住宅的，在符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的前提下，應(yīng)當(dāng)向村民小組或者村民委員會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核，報(bào)區(qū)國(guó)土資源行政管理部門辦理宅基地審批手續(xù)。在實(shí)施建設(shè)前，須經(jīng)區(qū)(開發(fā)區(qū))規(guī)劃部門審查同意并辦理規(guī)劃手續(xù)。
規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)明確用地位置和面積，建筑物層數(shù)和面積。
列入城中村改造計(jì)劃的村莊建設(shè)按照城中村改造相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不再新劃撥宅基地。
(九)村民申請(qǐng)?jiān)谝褎潛苷厣闲陆ā⒏慕�、擴(kuò)建的，應(yīng)按上述程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)。
(十)市規(guī)劃行政管理部門應(yīng)針對(duì)不同區(qū)域的實(shí)際情況，編制農(nóng)民宅基地自建住宅通用設(shè)計(jì)圖，免費(fèi)發(fā)放給村民，指導(dǎo)村民建房。
三、建立健全拆遷補(bǔ)償工作的利益導(dǎo)向機(jī)制
(十一)因城市建設(shè)需拆除村民宅基地自建住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)會(huì)同拆遷改造主體編制拆遷安置補(bǔ)償方案，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議討論通過，由區(qū)(開發(fā)區(qū))主管部門初審?fù)夂�，作為征收集體土地的附件，依法辦理審批手續(xù)。
納入城中村改造范圍的拆遷補(bǔ)償安置方案，按照城中村改造的有關(guān)政策執(zhí)行。
(十二)給予村民的住房安置，原則上按照規(guī)劃審批的面積進(jìn)行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)差安置，補(bǔ)差增加的面積收取房屋重置價(jià)。
本意見實(shí)施前村民已建成的住房，二層(含二層)以下部分的補(bǔ)償，結(jié)合原房屋建筑面積，按照人均不少于65平方米的標(biāo)準(zhǔn)安置。超出應(yīng)安置面積部分，嚴(yán)格按重置成新價(jià)予以補(bǔ)償;對(duì)于臨時(shí)搭建非正常使用的面積部分，除嚴(yán)格按重置成新價(jià)補(bǔ)償外，須扣除拆除費(fèi)和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。
對(duì)于嚴(yán)格按程序建設(shè)，拆遷前未突擊加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆遷安置時(shí)可以按照不同區(qū)域給予一定數(shù)額的補(bǔ)償。
(十三)對(duì)于在村民宅基地自建住宅建設(shè)及拆遷安置管理工作中成績(jī)突出，未出現(xiàn)突擊加建的村莊，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)報(bào)區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))同意后，按實(shí)際拆遷補(bǔ)償費(fèi)用(安置房建設(shè)除外)的5%予以獎(jiǎng)勵(lì)。
(十四)因城市建設(shè)需要，村民自建住宅被拆除超過1/3戶數(shù)以上且耕地較少的村莊，可以由各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))組織實(shí)施整村拆遷安置，剩余土地依法征收后納入儲(chǔ)備。
四、規(guī)范評(píng)估行為，保證國(guó)家和社會(huì)資金的合理使用
(十五)市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)加大對(duì)宅基地房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作的管理力度，進(jìn)一步規(guī)范評(píng)估市場(chǎng)行為，盡快制定集體土地房屋估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則，完善評(píng)估行為的約束機(jī)制，按照有關(guān)規(guī)定對(duì)房屋重置價(jià)定期進(jìn)行調(diào)整并予以公布。
(十六)評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估中應(yīng)嚴(yán)格按照拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)現(xiàn)狀房屋及其附屬物進(jìn)行評(píng)估，對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、不合理的結(jié)構(gòu)布局、工序工藝不到位的房屋墻體、門窗、粉刷以及附屬物和裝修等，在相應(yīng)的評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中予以扣減。評(píng)估結(jié)果應(yīng)報(bào)評(píng)估委托單位審核，并向社會(huì)公布,接受監(jiān)督。
五、加大打擊力度，堅(jiān)決遏制突擊加建行為
(十七)對(duì)以獲利為目的，在農(nóng)村宅基地房屋拆遷安置過程中，組織村民突擊加建的個(gè)人或組織，以及因生產(chǎn)、銷售、使用偽劣建材和違規(guī)施工等造成傷亡事故的個(gè)人或組織，由相關(guān)部門依法處理。情節(jié)嚴(yán)重的，依法追究相關(guān)責(zé)任人刑事責(zé)任。
(十八)評(píng)估機(jī)構(gòu)不嚴(yán)格執(zhí)行房屋評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施細(xì)則，不按房屋實(shí)際質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，造成國(guó)家和社會(huì)資金不合理使用的，由房屋行政管理部門按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，并依法追究相關(guān)責(zé)任人法律責(zé)任。
六、落實(shí)責(zé)任追究，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
(十九)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))要切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管工作，凡發(fā)生1次死亡5人以上(含5人)責(zé)任事故的，在目標(biāo)責(zé)任考評(píng)、表彰獎(jiǎng)勵(lì)等方面實(shí)行“一票否決”，并按相應(yīng)組織原則處理。
(二十)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)本轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)和拆遷補(bǔ)償管理工作，制定具體管理措施，將管理責(zé)任落實(shí)到人，對(duì)不履職盡責(zé)、失職瀆職者，依法追究相關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。
(二十一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)宅基地自建住宅現(xiàn)狀進(jìn)行摸底分類，并登記造冊(cè)，保留影象資料，報(bào)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))備案，為今后拆遷安置提供補(bǔ)償依據(jù)。
各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))應(yīng)結(jié)合城市規(guī)劃及轄區(qū)實(shí)際情況，研究制定整個(gè)區(qū)域內(nèi)村莊的規(guī)劃建設(shè)、拆遷安置實(shí)施方案。
(二十二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)的日常巡查和管理工作，對(duì)違法占用集體土地和擅自在原有宅基地上新建、改建、擴(kuò)建自建住宅的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并責(zé)令自行拆除。不自行拆除的，由區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))組織相關(guān)部門依法拆除，并由相關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
(二十三)市房屋行政管理部門應(yīng)積極探索村民住房產(chǎn)權(quán)登記的具體辦法，進(jìn)一步規(guī)范村民建房行為。
(二十四)市綜合考核辦將農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)和拆遷補(bǔ)償管理工作納入全市綜合考核范圍。
(二十五)各區(qū)人民政府(開發(fā)區(qū)管委會(huì))可依據(jù)本意見制定實(shí)施細(xì)則。
延伸閱讀：西安市高陵區(qū)試點(diǎn)農(nóng)村宅基地管理新模式
在農(nóng)村，宅基地是農(nóng)民安身立命之本。然而，由于人口的繁衍及其他歷史原因，使農(nóng)村“一戶多宅”或“一宅多戶”的現(xiàn)象并不鮮見。那么，如何建立新的“一戶一宅”分配方式，讓農(nóng)民把多占的宅基地退出來(lái)，并使退出的土地得到合理利用?目前，西安市高陵區(qū)正在進(jìn)行此項(xiàng)探索。
2015年年初，*辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，在全國(guó)范圍內(nèi)選定了包括西安市高陵區(qū)在內(nèi)的33個(gè)縣(市、區(qū))行政區(qū)域進(jìn)行試點(diǎn)，而農(nóng)村宅基地制度改革便是試點(diǎn)任務(wù)之一。
宅基地有償退出“一戶一宅”回歸常態(tài)
在高陵區(qū)通遠(yuǎn)鎮(zhèn)西北2公里處有一個(gè)叫灰堆坡的村子，相傳此處是秦始皇焚書坑儒時(shí)，集中焚燒書籍形成巨大的灰堆，因此得名灰堆坡村。今年快60歲的張公勝是灰堆坡村土生土長(zhǎng)的村民，一輩子都在與土地打交道。
2017年4月1日，在高陵區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組在灰堆坡村召開的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，張公勝與村里簽訂了協(xié)議，有償出讓他兩宗宅基地使用權(quán)中的一宗，而他所得到的是一套位于縣城社區(qū)的三居室房屋。
張公勝告訴記者，他有兩個(gè)兒子，所以當(dāng)年申請(qǐng)到了兩塊宅基地。但是，由于兩個(gè)兒子都在外地工作，家也安在了外地，農(nóng)村老家就空出來(lái)一個(gè)院子。“正好現(xiàn)在有這個(gè)政策，可以用老院子換一套城里的房子�！睆埞珓僬f。
那么，宅基地有償退出了，這個(gè)“償”從哪來(lái)?記者在《高陵區(qū)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)工作實(shí)施方案》中找到了答案：有“有償退出”，便也有“有償使用”。
宅基地有償使用收益歸集體所有
對(duì)于有償使用，《高陵區(qū)農(nóng)村宅基地有償使用試行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)寫明：因歷史原因形成的超標(biāo)準(zhǔn)占用、一宅多戶、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員繼承等情況，均納入宅基地有償使用范圍。
這個(gè)怎么理解?在高陵區(qū)灣子鎮(zhèn)大夫雷村，有村民用最直白的語(yǔ)言告訴記者：不符合標(biāo)準(zhǔn)的那部分宅基地，退出去的話，村里給你錢;繼續(xù)使用的話，你得給村里繳錢。
在對(duì)有償使用費(fèi)的管理和使用方面，《辦法》顯示，由村集體經(jīng)濟(jì)組織每年收取一次，資金主要用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)、土地復(fù)墾及宅基地回購(gòu)等。
房屋抵押貸款“不動(dòng)產(chǎn)”變成“活資本”
宅基地制度改革，除了形成新的“一戶一宅”分配方式以及保護(hù)耕地、整治村容村貌等，將死的不動(dòng)產(chǎn)變成活的資本，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入也是改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
大夫雷村24歲的魏振宇一家靠種植大棚蔬菜為生，家里有1宗占地0.3畝的宅基地。今年，他想擴(kuò)大蔬菜種植面積，但手頭資金不寬裕。于是，在高陵現(xiàn)行政策下，他以宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)抵押貸款。經(jīng)審查，他符合條件，成功貸到了3萬(wàn)元款。
在4月1日的現(xiàn)場(chǎng)會(huì)上，據(jù)高陵區(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)張水利介紹，截至當(dāng)天，高陵區(qū)已有7戶退出宅基地、17戶達(dá)成退舊入新意向，已拆除廢舊宅基地10戶、收回整理集體土地50余畝，發(fā)放了首筆農(nóng)房抵押貸款。
按照《意見》要求，試點(diǎn)工作將于2017年結(jié)束。高陵區(qū)委書記楊曉東表示，高陵一定要主動(dòng)作為，把此項(xiàng)工作做好，不僅要讓高陵的農(nóng)民群眾在改革中得到實(shí)實(shí)在在的紅利，更重要的任務(wù)是探路，在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，為別的地方的宅基地改革提供值得借鑒的東西。
擴(kuò)展閱讀
近日，西安市出臺(tái)實(shí)施意見，對(duì)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)和拆遷補(bǔ)償作出新規(guī)定。
根據(jù)西安市政府制訂的《進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地自建住宅建設(shè)及拆遷補(bǔ)償管理工作的若干意見》，村民申請(qǐng)劃撥宅基地自建住宅或在原有宅基地上加建、擴(kuò)建、改建房屋的，必須經(jīng)過當(dāng)?shù)?鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)街道辦事處審查同意后，才能辦理規(guī)劃、土地手續(xù)。未辦理審批手續(xù)或手續(xù)不全的房屋在拆遷過程中一律不予補(bǔ)償。
《意見》實(shí)行了新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)定，給予村民的住房安置，原則上按照規(guī)劃審批的面積進(jìn)行安置。原人均房屋不足65平方米的，按照人均不少于65平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)差安置。對(duì)于嚴(yán)格按程序建設(shè)，拆遷前未突擊加建的村民，其宅基地上未建房的空地，可以按照不同區(qū)域給予一定數(shù)額的補(bǔ)償。而對(duì)于臨時(shí)搭建非正常使用的面積，除嚴(yán)格按重置成新價(jià)補(bǔ)償外，須扣除拆除費(fèi)和建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)。
下一步，西安市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)將組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)宅基地自建住宅現(xiàn)狀進(jìn)行摸底分類，并登記造冊(cè)，保留影象資料，為今后拆遷安置提供補(bǔ)償依據(jù)。這項(xiàng)工作預(yù)計(jì)在今年11月底前完成。
