導語:無論地上車位(庫)還是地下車位(庫),是否可銷售的惟一標準是能否辦理產(chǎn)權(quán)證(或有無預售許可證)。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,產(chǎn)權(quán)證可以單獨核發(fā)也可以和購買商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。
租別人的車位注意事項
陷阱1:共用場地變地上車位
小區(qū)里的空地,有的時候甚至是綠地,開發(fā)商或者物業(yè)公司畫根線就收錢。有的作價賣給業(yè)主,有的按月出租。王海指出,由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主,因此開發(fā)商無權(quán)出售敞開式地上車位。如根據(jù)《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》第7條:“凡利用業(yè)主共用場地施劃的停車位,任何單位和個人不得出售。”
王海提示:這類車位可以由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)委會委托物業(yè)租給業(yè)主使用,扣除必要費用后歸入小區(qū)維修資金。
陷阱2:霸占無約定的地下車位
如果地下車位(庫)建筑面積未分攤,且開發(fā)商單獨取得車庫產(chǎn)權(quán)的,則開發(fā)商可以對購房人出售產(chǎn)權(quán),但地下車庫只能預售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預購人。開發(fā)商出售這種車位(庫)好像天經(jīng)地義,其實不然!侗本┦谐鞘蟹课莨芾磙k法》第13條規(guī)定:“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的,應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的,視為一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說,在房屋買賣合同中,開發(fā)商必須申明該小區(qū)里的地下車位(庫)的產(chǎn)權(quán)屬于單獨轉(zhuǎn)讓,不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明,地下車位(庫)也應當歸業(yè)主按份共有,其收益也應歸業(yè)主。
王海提示:可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司收取,收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
陷阱3:地下車位(庫)重復賣
很多開發(fā)商在賣房子的同時也在賣地下車位(庫),可這地下車位(庫)的買賣是否合法,很多業(yè)主并不知道。如果地下車位(庫)面積已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了,那么開發(fā)商就無權(quán)出售。換句話說,賣房子的時候已經(jīng)把地下車位(庫)的面積分攤到每個業(yè)主的身上,并且按比例收過錢了。再把這樣的地下車位(庫)賣給業(yè)主,就是重復收錢!吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定:“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。”因此若不能辦理產(chǎn)權(quán),車位(庫)買賣合同是不受法律保護的,業(yè)主買到手的只是一張白紙。
王海提示:這類的地下車位(庫)辦不了產(chǎn)權(quán)證,屬全體小區(qū)業(yè)主所有,嚴格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施,可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用,出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。
陷阱4:人防工程偷著賣
沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢?當然不是。有的地下車位(庫)屬于人防工程,而人防工程是國家強制配套,禁止開發(fā)商銷售。
王海提示:根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定:“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有!遍_發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主,所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。
陷阱5:改造車位(庫)黑著賣
還有一種非常嚴重的現(xiàn)象是在規(guī)劃許可證上沒有載明的,開發(fā)商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位(庫),這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內(nèi),也無法取得產(chǎn)權(quán)證。
王海提示:開發(fā)商和物業(yè)公司也無權(quán)擅自處理這些車位(庫),它們也應該屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。
陷阱6:租賃期限超過20年
有的開發(fā)商很“明智”,在簽車位合同的時候會申明車位不能買賣,不簽買賣合同,只與業(yè)主簽租賃合同。可在租賃期限上超過了20年的時候,并不向消費者聲明20年后不受法律保護。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定:“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效!毕M者租賃車位(庫)(就是所謂的銷售使用權(quán)),最長期限也只有20年,20年后是不受法律保護的。
王海提示:凡是銷售使用權(quán)超過20年并且不向消費者聲明20年后不受法律保護的,都是欺詐行為,消費者可請求雙倍賠償。