泛珠江新城學區(qū)化正式劃定暫對小學入學影響不大
日前，廣州市天河區(qū)泛珠江新城學區(qū)成立大會在天河中學珠江新城校區(qū)舉行，這標志著天河CBD泛珠江新城學區(qū)化正式劃定。根據(jù)2015年廣州市教育局年前發(fā)出的招生方案，廣州越秀、天河等五區(qū)將在全區(qū)范圍實現(xiàn)“學區(qū)化”辦學，“學區(qū)化”是否意味著學位房含金量下降？對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州的學區(qū)化現(xiàn)階段對小學入學影響不大，目前更多的是考慮小升初。而已經(jīng)開始實行學區(qū)化的天河，學位房漲勢依然生猛，據(jù)悉，珠江新城有學位房去年四五月份的成交價在450萬元左右，到年底相似戶型面積的單位成交價已經(jīng)到550萬元了。中介置業(yè)專家認為，天河實行學區(qū)化辦學，學位房價格或會更穩(wěn)定。
據(jù)了解，天河新整合的五大學區(qū)籌備工作基本完成，這些學區(qū)會更大限度地實現(xiàn)資源共享，而升學政策就保持不變，包括泛珠江新城學區(qū)：天河中學、天河外國語學校為龍頭，帶動18所中小學；體育中心、天河北、五山學區(qū)：47中學為龍頭，帶動13所中小學；東圃學區(qū)：東圃中學為龍頭，帶動22所中小學；龍洞學區(qū)：89中學為龍頭，帶動11所中小學；沙河學區(qū)：75中為龍頭，帶動6所中小學。據(jù)悉，天河早就實行學區(qū)化，現(xiàn)在來看，天河區(qū)的學區(qū)化，并不會打破地段，也不會按照同一學區(qū)內(nèi)搖珠升學。天河的每一個學區(qū)都會遵循小學按地段入學，小升初對口直升的升學方式。學區(qū)的劃分并不影響現(xiàn)行招生政策。也就是說，學位房還會是學位房。
實行學區(qū)化讓教育資源共享
珠江新城內(nèi)學校不多，學位房交易比較活躍的是中部區(qū)域，尤其是年底成交。
據(jù)介紹，學區(qū)化的意義是讓教育資源共享，比如即使原來學校資源不夠優(yōu)越，也可以通過學區(qū)化后獲得名校級的資源。學區(qū)化后，學生可以從小學開始了解初中，從初中了解高中，還可以提前接觸中學課程、中學老師的教育方法，接觸特色課程。據(jù)悉，天河還將引入智庫和第三方測評機構(gòu)，學區(qū)內(nèi)哪個學校發(fā)展得快哪個發(fā)展得慢，都由第三方來評價，追求各學校均衡發(fā)展。這樣一來，也更有利于控制學位房。
泛珠江新城學區(qū)正式劃定，學區(qū)由20間中小學構(gòu)成：以天河中學、天河外國語學校為龍頭，帶動四十四中學初中部、天榮中學、華穎外國語學校、南國學校、獵德實驗學校、陶育實驗學校、體育東小學、冼村小學、暨大附中、員村小學、昌樂小學、石東小學、華融小學、實驗一小、石牌小學、龍崗路小學、體育西小學、華成小學等18家義務階段學校共同發(fā)展。學區(qū)化具體的影響還看不出來，但珠江新城的學位房的價格卻表現(xiàn)出明顯的升幅。
中原地產(chǎn)盈嘉花園高級營業(yè)經(jīng)理陳學良表示，珠江新城內(nèi)學校不多，學位房交易比較活躍的是中部區(qū)域，尤其是年底成交。想今年9月入學的多在去年年底和今年年初就完成學位房的購置，去年三四月，珠江新城學位房價格基本在4.2萬~4.3萬元/m2，目前不少單位超過5萬元/m2。如保利心語108平方米左右的三房，去年四五月份成交價在450萬元左右，現(xiàn)在同樣的戶型單位則要550萬元了。陳學良表示，泛珠江新城學區(qū)化正式劃定，區(qū)域內(nèi)的教育資源更加優(yōu)越，學位房仍有升值空間。目前，天河區(qū)一手新房價格都不低，位于植物園板塊的寶翠園要3萬多元/m2，珠江新城的單位價格以4萬多元/m2為主，還是較有吸引力的，尤其目前相對年中放盤供應量稍多一些，有不少買到筍盤的機會。
華成、體育西小學學位房看漲
合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理魏力有表示，現(xiàn)在華成小學是區(qū)一級小學，如果華成小學納入泛珠江新城學區(qū)，對周邊房源銷售有很大幫助。入讀華成小學的房源主要有中怡城市花園、天譽花園、薈雅苑等。其中，中怡城市花園二手均價約3.5萬元/m2，薈雅苑二手均價約2.6萬~2.7萬元/m2，天譽花園一期均價約2.5萬~2.6萬元/m2，二期均價約2.8萬~3萬元/m2。買華陽小學房源的買家都是沖著其學位而購買的，而買華成小學所處的體育西板塊房源的買家主要是求交通、生活等方面的方便，并且有部分買家已經(jīng)有華陽小學的房源，是為改善而購買，而并不追求名校學位。另外，如果是買樓梯樓的買家，是因為這里的價格便宜。
合富置業(yè)天河南二路分行主管韋茂永表示，體育東小學的學位房，目前供應的房源比較多，如六運小區(qū)等入讀體育東小學的學位房，二手均價約2.5萬~2.6萬元/m2。因為體育西小學是市一級小學，而體育東小學是省一級小學，所以體育西小學的學位房銷售行情沒有體育東小學的學位房旺。入讀體育西小學的樓梯樓二手均價約是2.4萬~2.5萬元/m2。
置業(yè)幫
買樓贖契做按揭中介角色不可或缺
房屋買賣“大喇喇”幾十萬上百萬甚至過千萬，買賣雙方各自有顧忌，處理按揭的房屋時尤為明顯??持證交易的業(yè)主覺得買方只付了首期，尾款如果撤銷貸款，自己就“沒了個房子”；業(yè)主的房屋仍在按揭中，買方先行支付首期墊資贖契，也擔心被業(yè)主騙去錢財。按揭中介人士表示，由于買賣雙方天然的不信任以及贖契或按揭過程中涉及已出新證的情況，更需要按揭中介的居間角色。
問題一：銀行已出同貸書，業(yè)主收了首付款并過戶，如何保證買家不去撤銷貸款？
記者解答：銀行已出同貸書，業(yè)主收首期款并過戶，這個過程在市房地產(chǎn)交易登記中心會進行一個“閉環(huán)”操作，即過戶?入押?出新證都是在房地產(chǎn)交易登記中心內(nèi)進行，不會經(jīng)買家的手，等入押放款后，買家可拿到備注了他項權(quán)利的房產(chǎn)證。如果買家在出同貸書和遞件之前撤銷貸款申請，這種行為等同違約，也要受到買賣合同的條款約束。在辦理銀行貸款申請過程中，業(yè)主需要簽署房屋作為抵押物的同意書，這個同意書僅是在按揭合同生效后才起作用，業(yè)主不必擔心簽署有關(guān)同意書就相當于“沒了間屋”，但業(yè)主的房產(chǎn)證應當保管好，在遞件時才提交給交易登記中心。如業(yè)主擔心買家遞件前突然撤銷貸款，可在簽合同時要求高額的定金（不得超過樓款的10%），因買家如果稍后違約，需要賠償雙倍定金，但這需要買賣雙方協(xié)商，從買家角度看，他們也會盡可能在遞件前少付定金，因此雙方協(xié)商達成一致，合同方可成立。
問題二：賣方要求買方代贖契，且數(shù)額較大，如何做才能保障買方的資金安全？
記者解答：業(yè)主的房屋在按揭中，進行交易的方式有轉(zhuǎn)按和贖契，轉(zhuǎn)按是“閉環(huán)操作”，銀行的他項權(quán)利人改變，對銀行來說是“左手交右手”的關(guān)系，這種交易方式最安全。據(jù)按揭中介人士透露，買家傾向的按揭銀行條件未必能在原貸款銀行得到滿足，且出于貸款業(yè)績的考慮，原按揭銀行必須要求轉(zhuǎn)按需在原按揭銀行辦理，就算是轉(zhuǎn)一個支行都不可以，因此實際上轉(zhuǎn)按宗數(shù)不多。
第二種方式是贖契，業(yè)主先提前還款再進行持證交易。如果買家是一次性付款，業(yè)主要求買家提前支付部分首付來贖契的情況較常出現(xiàn)，因為買家也不需要做按揭。即使是買家需做按揭，業(yè)主也希望提前拿到首期來贖契。由于贖契是業(yè)主單方操作，不涉及交易環(huán)節(jié)，很容易出現(xiàn)買家“錢房”兩空的情形，墊資贖契的錢花去了，但業(yè)主拿到新證卻消失無蹤或者一房二賣。
買家應盡可能爭取有利于自己的條款：一，要求業(yè)主自行墊資贖契，或者讓業(yè)主自行使用擔保贖契，這種操作完全不需要買家提前支付首期進行贖契，對買家最有利；二，如業(yè)主必須要買家贖契，且買家又十分喜歡該盤源，那么在墊資贖契過程必須要由按揭中介進行監(jiān)管，具體操作如下：買家和賣家與中介簽訂三方合同，約定由買方墊資贖契；業(yè)主向銀行提出申請?zhí)崆斑�款，在此過程中買家的身份證和銀行卡、存折需由中介保管，業(yè)主的網(wǎng)上銀行、手機銀行需取消，支付平臺解綁銀行卡和折，買家在得到銀行通知需要存入提前還款的金額才進行轉(zhuǎn)賬，按揭中介敦促銀行進行扣款，以確保在此過程中有關(guān)資金不會被業(yè)主挪用。業(yè)主提前還款成功后，按揭中介憑業(yè)主委托書、身份證、房產(chǎn)證到房地產(chǎn)交易登記中心涂銷抵押登記，出新證后仍由按揭中介保管，并立即啟動交易流程。（記者劉麗琴李鳳荷）
