當(dāng)今，房子可以說是人們?nèi)松?dāng)中的一件重大物品，買房子是人生當(dāng)中的大事情。很多人在買房之前都會(huì)去考慮一下房子的價(jià)格，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的高低會(huì)影響房子的整個(gè)開銷，進(jìn)而影響我們的錢袋子。下面就與小編一起看看2021年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)趨勢(shì)最新消息,今年上海房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。僅供參考。
一、本輪上海房?jī)r(jià)啟動(dòng)的原因究竟是什么？
1、義務(wù)教育階段公民同招后的學(xué)區(qū)房重定價(jià)
2020年3月11日下午，上海市教委公布《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見》。根據(jù)意見，今年上海義務(wù)教育招生入學(xué)全面實(shí)施“公民同招”，嚴(yán)禁以各類考試、競(jìng)賽、培訓(xùn)成績(jī)或證書等作為招生依據(jù)，不得以面試、測(cè)評(píng)等名義選拔學(xué)生，民辦學(xué)校報(bào)名人數(shù)超過招生計(jì)劃的，實(shí)行電腦隨機(jī)錄取。
我們上海人都知道，以前上海公辦小學(xué)和初中除了極個(gè)別幾所以外，其實(shí)都是垃圾。民辦幾乎是完全碾壓公辦的。由于初中畢業(yè)了要中考，所以對(duì)娃要求高的家長(zhǎng)一般會(huì)傾向于去民辦初中，所以幾乎不存在“初中學(xué)區(qū)房”的概念，頂多就是對(duì)口好的公辦小學(xué)的學(xué)區(qū)房。由于實(shí)施了“公民同招”以后，民辦學(xué)校的選拔優(yōu)勢(shì)不再存在，將日漸式微，而好的公辦初中的重要性凸顯了出來。這就造成了這波學(xué)區(qū)房的暴漲，有不少翻倍的。當(dāng)然其實(shí)有不少是偽學(xué)區(qū)房，不過這不是本文討論的要點(diǎn)，以后有機(jī)會(huì)我會(huì)專門寫文章談?wù)勥@個(gè)問題。
2、學(xué)區(qū)房暴漲以后的連鎖反應(yīng)
學(xué)區(qū)房多以“老破小”居多，本質(zhì)上賣的是讀好學(xué)校的資格，一套的價(jià)格一般在400萬以上。那些房東賣了“老破小”學(xué)區(qū)房之后，自然會(huì)去改善。賣了400~700萬的房子就會(huì)去買800~1200萬的房子。由于目的是改善，所以大多選擇次新房和一手新房，這就表現(xiàn)為次新房漲幅較大和一手新房認(rèn)籌率畸高（由于限價(jià)）。
3、疫情帶來的財(cái)富效應(yīng)
這波疫情雖然導(dǎo)致許多人收入下降，但也使一小部分人發(fā)了財(cái)，而房?jī)r(jià)恰恰就是由一小部分人決定的。做疫情相關(guān)生意的人這波必然發(fā)財(cái)了，因疫情而放松的信貸政策和結(jié)構(gòu)性大漲的股市也造富了一批人，使得中上端購(gòu)房人群的購(gòu)買力大幅上升，直接推漲房?jī)r(jià)。
4、最底層剛需相對(duì)受損造成房?jī)r(jià)非對(duì)稱上漲
由于那些購(gòu)買總價(jià)300~400萬上車盤的群體大多是工薪階層，基本都依靠工資收入，持有的金融資產(chǎn)較少，所以在這波放水中受益較少。這也就導(dǎo)致了一些非學(xué)區(qū)老破小沒有漲到17年高點(diǎn)，而遠(yuǎn)郊一手新房認(rèn)籌率不高，房?jī)r(jià)在板塊和環(huán)線間出現(xiàn)了一定的分化。
二、2021年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)
2021年上海房?jī)r(jià)當(dāng)然是上漲，這傻子都知道，但究竟是以什么節(jié)奏和幅度上漲呢？
金融條件：房?jī)r(jià)暴漲的真正大殺器是金融條件的放松，即認(rèn)房不認(rèn)貸這種降低首付比例的政策。這次并沒有降低首付比例，所以從上海整體房?jī)r(jià)來說，難以出現(xiàn)2015~2016年的翻倍大漲。
財(cái)富效應(yīng)：盡管股市帶來了財(cái)富效應(yīng)，但畢竟不是像15年的全面牛市，所有股票的漲幅中位數(shù)只有1%，所以也缺乏暴漲的基礎(chǔ)。
破限購(gòu)和降首付的難度：上海2021年開始設(shè)置了離婚冷靜期，離婚需要最少兩個(gè)月，所以這有利于延緩購(gòu)買力進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間。
結(jié)合以上幾點(diǎn)，2021年上海的房?jī)r(jià)整體更可能是慢牛而不是類似15~16年的瘋牛。
