從中長期的宏觀趨勢判斷，“以房養(yǎng)老”得以實現(xiàn)的基礎(chǔ)條件正在逐漸瓦解。對于投資者而言，最理想的情況是房子特別值錢，而養(yǎng)老所需的成本比較低。這樣的話，老人領(lǐng)取到的保險金可以覆蓋很大一部分甚至全部的養(yǎng)老費用，真正實現(xiàn)用房子來養(yǎng)老。遺憾的是，“房價飛漲+廉價養(yǎng)老”的黃金時期恐怕都已經(jīng)過去。隨著中國長期潛在經(jīng)濟增長率的下降、房地產(chǎn)調(diào)控措施的持續(xù)，以及“土地財政”的逐漸枯竭，房地產(chǎn)價格快速攀升的時代將很難再現(xiàn)。目前除了一線城市房價仍然比較堅挺外，二三線城市都已經(jīng)出現(xiàn)了存量過飽和、房價下降等現(xiàn)象。
更加要命的是，中國人口紅利的消失將導(dǎo)致住房需求和勞動力成本形成“兩頭堵”的格局。在走過劉易斯拐點之后，勞動力人口和家庭數(shù)量的降低已經(jīng)形成了長期趨勢。簡單計算，如果夫妻雙方都是第二代“雙獨子女”，則他們的家庭只用得上1套房，但他們屆時可能將擁有雙方父母及祖父母一輩的6套房。與此同時，隨著勞動力越來越少，中國將與今日之歐美一樣，人力成本越來越貴。養(yǎng)老恰恰最需要的不是機器，而是人，是“伺候人”的人，甚至是專業(yè)的護理人員。由于長期以來傳統(tǒng)觀念的阻礙和培訓(xùn)基礎(chǔ)的缺乏，國內(nèi)專業(yè)護理人才目前就已經(jīng)嚴重匱乏。北京、上海的資深月嫂月收入已經(jīng)上萬，普通的保姆月工資也要3000~6000元不等，在勞動力更加短缺的未來又會漲到多少錢呢?當(dāng)然，目前的“單獨二孩”政策可能會有一定的緩解作用，但以總需求和勞動力供給的同時減少來看，房子相對于寶貴的勞動力將越來越“不值錢”。這對“以房養(yǎng)老”無異于釜底抽薪。換句話說，就算當(dāng)前這個時點“以房養(yǎng)老”是可行的，未來也將越來越不可行。
從微觀上看，此次試點的所謂“抵押住房養(yǎng)老保險”也仍然是個空中樓閣。保險公司要承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險(現(xiàn)在看來在不少城市是很可能發(fā)生的)和投保人長壽風(fēng)險(隨著醫(yī)療體制改革推進和技術(shù)革新而上升)，還要讓渡房價上升的收益。但保險公司不是慈善機構(gòu)，它要盈利和規(guī)避風(fēng)險，就必然會從產(chǎn)品設(shè)計角度去做有利于自身的安排。例如把房價估值折扣壓低、把每個月的保險金壓低，甚至與自己開發(fā)的房產(chǎn)捆綁銷售，或者與其他保險產(chǎn)品捆綁銷售，等等。而投資者對其中復(fù)雜的算法和交易結(jié)構(gòu)是很難做出充分判斷的。所以我們現(xiàn)在看到的是一個僵持的局面：保險公司按兵不動，或許是在忙著設(shè)計產(chǎn)品，或許是在進一步分析其中的風(fēng)險。投資者也比較謹慎，生怕一不小心把房子給賠進去。
拋開具體的保險產(chǎn)品不提，筆者認為，“以房養(yǎng)老”對于當(dāng)前的大部分投資者而言是不足取的。從供給端，決策層應(yīng)該鼓勵和引導(dǎo)更多社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，加大專業(yè)護理教育和培訓(xùn)的投入，完善醫(yī)院、康復(fù)中心等機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)和社區(qū)的對接機制，提升養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)能力和質(zhì)量，形成機構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等多層次、多價格體系的養(yǎng)老機制。從需求端，根源在于深化金融體制改革，把監(jiān)管與市場之間的界限劃清，讓投資者有足夠多的投資渠道和投資選擇，改變“要么炒股，要么炒房”的困境。對于具體的投資者而言，低經(jīng)濟增速下的投資策略是做好資產(chǎn)配置，千萬不要把雞蛋都放在一個“房”子里。(涂俊)
