專家解釋“以房養(yǎng)老”試點該如何養(yǎng)老

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“以房養(yǎng)老”如何養(yǎng) 專家:仍需突破多重障礙

投資風向標

隨著上周“以房養(yǎng)老”保險試點正式落地,一時間,“以房養(yǎng)老”究竟該怎么養(yǎng)成為全社會討論的熱門話題。隨著國內老齡化趨勢的不斷加快,養(yǎng)老將成為眾多老人、甚至是中青年無可逃避的問題。

此前盡管各地已有不少試點,但相關業(yè)務開拓舉步維艱,傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念以及不可確定的房地產價值風險等都是限制“以房養(yǎng)老”推開的“攔路虎”。而此時推出“以房養(yǎng)老”保險試點,監(jiān)管層意欲何為?“保險版”以房養(yǎng)老又有哪些不同?作為“以房養(yǎng)老”成功案例的美國究竟有哪些經驗可供借鑒?

形勢

2053年每3人中就有1老人

6月23日,醞釀多時的《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》終于出臺。《意見》鼓勵保險公司開展住房反向抵押養(yǎng)老保險試點,試點期間為2年,地區(qū)為北京、上海、廣州和武漢,自7月1日起。

“以房養(yǎng)老”保險政策落地,再次引發(fā)全社會的關注。對于保監(jiān)會此次出臺新政,有保險機構人士分析稱,“以房養(yǎng)老”試點的提出,是基于當前國家養(yǎng)老面對的幾大難題,如日益加劇的老齡化趨勢,“4+2+1”的家庭模式令新一代生活壓力過大等等。

事實上,當前國內人口老齡化問題已十分嚴峻。根據清華大學經濟管理學院中國保險與風險管理研究中心與?等藟酃餐l(fā)布的《2015中國居民退休準備指數調研報告》,截止底,中國65歲及以上人口已達到1.32億人,占中國總人口的9.7%,且每年以1000萬人的速度增加。預計到2053年,老齡人口將達到峰值4.87億,占總人口35%,即意味著每3個中國人中,就有1個老年人。人口老齡化已經成為擺在每個人面前必須面對和解決的課題。

對于推出試點的意義,業(yè)內人士認為,在養(yǎng)老市場中,金融機構的優(yōu)勢在于解決養(yǎng)老資金來源與盤活養(yǎng)老存量資產,當前推出試點,也意味著金融保險參與養(yǎng)老和基本養(yǎng)老市場的政策支持力度在提升。伴隨著中國社會的老齡化正不斷加速,以房養(yǎng)老保險的推廣將是大勢所趨,不過,受當前商品房產權以及傳統(tǒng)觀念等因素約束,以及“以房養(yǎng)老”作為基本養(yǎng)老體系內的一種市場探索,“以房養(yǎng)老”保險短期內或難以迅速推廣。

與此同時,“住房反向抵押養(yǎng)老保險將住房抵押與終身養(yǎng)老年金結合起來,通過發(fā)揮保險機構產品和資金運用靈活性的優(yōu)勢,嘗試一次解決養(yǎng)老資金從何而來和如何養(yǎng)老的問題,其政策意義要大于經濟收益。”上述人士認為。

那么,什么是“以房養(yǎng)老”呢?公眾一般談論的“以房養(yǎng)老”,其實官名叫做“反向抵押貸款”,也俗稱“倒按揭”,是一種將住房抵押與終身年金保險相結合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務。

即60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人,可將自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構,后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后,一次性或每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權,一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后,其房產出售,所得用來償還貸款本息,其升值部分歸抵押權人所有。

反向抵押貸款最早起源于荷蘭,而運作最為完善、最具有代表性的則屬于美國,除這兩個國家之外,加拿大、新加坡、英國、法國、日本等國家的住房反向抵押貸款也發(fā)展得比較完善。

資料顯示,國際上住房反抵押參與的主體為政府和保險、銀行等金融機構,在日本還存在房地產企業(yè)以住房重建的形式參與。

問題

“以房養(yǎng)老”如何養(yǎng)?

其實,過去幾年已有銀行等機構在部分地區(qū)開展過“以房養(yǎng)老”試點。其中北京、上海、南京等地也曾嘗試一些試點,主要是以地方財政、養(yǎng)老院、銀行為主體,但目前大多已終止。

據銀行人士介紹,對于銀行來說,該項業(yè)務的收益情況與一般按揭業(yè)務無異。但如遇老年人去世,繼承人無力或不愿償還貸款,銀行將面臨處置房產的繁瑣手續(xù),而且還可能面臨房產價值大幅下降的風險。

記者了解到,中信銀行是目前市場上推出“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務比較早的銀行。按照中信銀行在廣州推出的“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務規(guī)定,養(yǎng)老人須年滿55歲,借款人為養(yǎng)老人本人或法定贍養(yǎng)人。貸款期限可根據借款人實際需要合理確定,但最長不超過10年。貸款利率按照中國人民銀行公布的同檔次基準利率或上浮執(zhí)行,貸款每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。

“借款人需有兩套或以上自有住房,所抵押的住房不屬于抵押人和共有人生活的唯一住所,用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔保。”中信銀行業(yè)務人員此前在接受記者采訪時表示,而對于借款人只有一套自有住房的情況,除了以該自有住房抵押,還必須增加一名擁有自有住房的法定贍養(yǎng)人作為共同借款人,用于抵押的住房的共有人須同意將住房用于抵押擔保。“同時,該按揭還可與租房互補,客戶為了補充養(yǎng)老金的缺口,可以把出租的房子再向銀行辦理‘以房養(yǎng)老’業(yè)務。”

據了解,該銀行也主要是通過打包,以綜合理財的方式推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務。不過,截至目前該業(yè)務進展仍相對困難,成交業(yè)務十分有限。

此次保監(jiān)會推出“住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點,意味著保險機構也將加入“以房養(yǎng)老”的隊伍。據保監(jiān)會相關負責人介紹,和銀行推出的業(yè)務相比,由保險公司開展的以房養(yǎng)老業(yè)務有著兩大優(yōu)勢。

“一方面,保險公司承擔長壽風險,依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故,確保老人的晚年生活后顧無憂;另一方面,老年人過世后,其房產處置所得在償還保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用后,剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關費用,保險公司將承擔房價不足的風險,不再向老年人的家屬追償。”上述人士稱。

盡管如此,目前具體“以房養(yǎng)老”保險產品還暫未出現。據媒體報道,幸福人壽目前已經在北京和上海積極申報以房養(yǎng)老保險試點。保監(jiān)會有關負責人表示,符合條件的金融機構不少,但真正有能力、有意愿來做這項業(yè)務的不會太多。

“因為這項業(yè)務關系到對風險的管控、對政策的把握、對背后的服務、對整個精算產品的設計等,比現有產品要復雜得多。即使?jié)M足各項試點條件,也不會有很多險企參與試點。”一位資深保險人士告訴記者。

不過,也正是基于保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險,保監(jiān)會將此次試點地區(qū)劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。“作為一線城市,北京、上海和廣州的保險市場相對成熟,老齡人口數量較多,房地產市場容量較大,且房價波動相對較小。”該人士稱,而武漢入選也更多是因為已有保險公司開展養(yǎng)老社區(qū)探索,未來或可在二者的結合上做些文章。

專家

仍需突破多重障礙

金融機構為何參與積極性不高呢?事實上,國內“以房養(yǎng)老”仍需要跨越不少障礙。中國國情與老年人傳統(tǒng)習慣決定老人或子女參與的積極性不高。中國老人認為將房子留給子孫是天性和本能,不愿意把房子賣掉或交給銀行。不少老人將房產視為重要遺產,“以房養(yǎng)老”觀念估計短期難以改變。

近日,記者走訪了位于廣州市越秀區(qū)的多個社區(qū),受訪的多位老人普遍表示,“最近總在電視上看到‘以房養(yǎng)老’的新聞,也知道一些,但對于具體如何操作并不清楚”。

有不少老人認為,有房子的老人大多家庭經濟有保障,兒女貼補一些足夠使用,哪還需要抵押房子;而且,“好不容易一輩子攢了一套房子,說什么也不會打房子的主意。”

對于今年69歲的王伯而言,“有房子租出去,也好過抵押給銀行、保險公司,每月拿一筆錢。”王伯告訴記者,自己現在有兩套房子,除了現在居住的,還有一套用來出租,近40多平方米的房子每月能收2100元房租。

某地產中介負責人告訴記者,從房地產價值變化角度看,“以房養(yǎng)老”在一二線城市的可操作性要大于三四線城市,但一線城市“租房養(yǎng)老”的性價比明顯更高。同時,“以房養(yǎng)老”最大的風險來自房產估值和資產的流動性風險,而資本市場不完善限制了金融機構的資金來源,這在一定程度上會限制“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。

另外,現有住宅房屋產權70年,產權未到期或到期后如何處置依然存在政策“盲點”。到期后房屋是直接歸銀行等金融機構,還是作為遺產分配給老人子女,這也是值得關注的話題。

還有專家指出,目前我國養(yǎng)老配套服務設施不完善,老人即便有了錢,也未必能買到優(yōu)質養(yǎng)老服務,“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關產業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。

“目前國內對‘以房養(yǎng)老’模式還有一個認識和接受的過程,國家也需要出臺相應措施支持金融機構開展‘以房養(yǎng)老’業(yè)務,如房屋處置方式、土地使用權期限等問題,以便于保險、銀行開展業(yè)務。”業(yè)內人士指出,目前來看,保險等金融機構開展養(yǎng)老按揭只是國家養(yǎng)老體系的補充,暫時還不具備作為主要養(yǎng)老方式的條件;而且參與“以房養(yǎng)老”主體,僅僅集中在擁有住房且房產價值相對穩(wěn)定的群體,從這個意義講,“以房養(yǎng)老”和養(yǎng)老社區(qū)都是進入門檻相對較高的養(yǎng)老模式。

需要注意的是,事實上“以房養(yǎng)老”也僅是一種自愿選擇的養(yǎng)老方式,并不能替代國家基本養(yǎng)老保險體系。不過,鑒于中國國情復雜,經濟發(fā)展不平衡的國情,未來中國的養(yǎng)老體系應該是多層次、多元化的養(yǎng)老體系。從現階段來看,“以房養(yǎng)老”仍將處于探索階段,短期內來講還需要突破上述諸多問題,以滿足日益增長的養(yǎng)老產業(yè)市場。

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