去庫(kù)存化是什么意思,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議房地產(chǎn)去庫(kù)存化解讀
第三，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革新政策及新方案【全文】，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，化解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的庫(kù)存成了經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。因?yàn)椋?dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的庫(kù)存，或房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重的供過(guò)于求，不僅涉及到當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力問(wèn)題，也涉及未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向的問(wèn)題。所以，中央政府把房地產(chǎn)去庫(kù)存化做為經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一是對(duì)的。
事實(shí)上，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015?2016》顯示，截至今年底，我國(guó)商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫(kù)存，即現(xiàn)房待售面積約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫(kù)存，即在建待售面積35.7億平方米，需要4.5年來(lái)消化。在此基礎(chǔ)上，如果每年住房供給再增長(zhǎng)10%，那么未來(lái)5年中國(guó)商品住宅的供給將高達(dá)到88.2億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化的壓力肯定是大的。
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出幾種中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的辦法。比如，一是讓農(nóng)民市民化，或讓農(nóng)民進(jìn)城來(lái)消化當(dāng)前過(guò)多的商品住宅；二是鼓勵(lì)投資者購(gòu)買(mǎi)住房出租，這樣既可消化城市住房過(guò)多的庫(kù)存，又可解決當(dāng)前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題，一舉幾得；三是要求房地產(chǎn)企業(yè)改變住房銷售模式，降低住房銷售價(jià)格；四是提高房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集中度，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)；五是取消過(guò)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性限制政策等。對(duì)于這些政策，確實(shí)是與以往的房地產(chǎn)政策有很大不同，如果真正按照這些政策來(lái)落實(shí)，或許真的能夠讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)高的庫(kù)存得到消化。
但是，要做到這點(diǎn)，這里有幾個(gè)問(wèn)題必須解決。一是農(nóng)民市民化，當(dāng)然是中國(guó)城市化進(jìn)程最為重要一步，也是釋放居民住房消費(fèi)需求最直接的方式。這里當(dāng)然有戶口、子女教育、社會(huì)保障等問(wèn)題需要解決，但更需要解決的是農(nóng)民有沒(méi)有支付能力購(gòu)買(mǎi)所就業(yè)地的住房問(wèn)題。因?yàn)槌鞘兄苓叺挠兄Ц赌芰r(nóng)民不僅不需要進(jìn)城，也不需要購(gòu)買(mǎi)住房。這些農(nóng)民本身就住房很多，是中國(guó)最大既得利益者。而要農(nóng)民市民化往往是那些邊遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的農(nóng)民，而且這些農(nóng)民進(jìn)入的城市往往又是那些就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市。這些就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市往往住房的價(jià)格都是很高，這些邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民想進(jìn)入這些城市購(gòu)買(mǎi)住房簡(jiǎn)直是天方夜譚。如果讓這些農(nóng)民進(jìn)入三四城市購(gòu)買(mǎi)住房，由于這些地方就業(yè)機(jī)會(huì)少、工資水平低，這些邊遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)民是否有意愿進(jìn)入這些城市購(gòu)買(mǎi)住房是相當(dāng)不確定的。
二是讓更多的投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房再用于住房租賃的問(wèn)題。當(dāng)前這個(gè)設(shè)想是好，它是消化當(dāng)前不少城市過(guò)高的住房庫(kù)存的有效途徑。但是，這里有兩個(gè)問(wèn)題得先解決。比如，通過(guò)什么房地產(chǎn)政策界定這些購(gòu)買(mǎi)的住房是投資用于租賃而不用房投機(jī)炒作。如果沒(méi)有有效的房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行限制，只是用優(yōu)惠政策讓購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)住房，那么購(gòu)買(mǎi)者既可以把住房用于投資也可用投機(jī)。如果住房用于投機(jī)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格將繼續(xù)推高。這是必然。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫會(huì)繼續(xù)吹大，而且過(guò)高的房?jī)r(jià)一定成為農(nóng)民市民化農(nóng)民進(jìn)城的最大障礙。還是，如果有好的稅收政策讓購(gòu)買(mǎi)住房用于投資及租賃，這就必須設(shè)立嚴(yán)格保護(hù)住房租賃者的法律。因?yàn)樵谥袊?guó)的住房租賃市場(chǎng)，租房者往往是市場(chǎng)最為弱勢(shì)者。如果沒(méi)有好的法律來(lái)保護(hù)他們，很多人也不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。在歐美國(guó)家，往往都會(huì)有一部十分強(qiáng)勢(shì)的保護(hù)租房者的法律，這就使得許多居民寧愿租房而不愿意購(gòu)買(mǎi)住房。在這種情況下，住房租賃市場(chǎng)才會(huì)發(fā)達(dá)進(jìn)來(lái)。
三是讓中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，早就應(yīng)該是政府房地產(chǎn)政策的核心所在。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)面臨目前這樣嚴(yán)重的問(wèn)題，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之所以下行壓力會(huì)如此之大，最為重要的就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格成了投資投機(jī)炒作的工作。如股票的價(jià)格一樣。所以，當(dāng)前的房?jī)r(jià)回歸是必然。但是，政府要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商改變銷售模式，要求他們讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，是用行政手段呢還是用經(jīng)濟(jì)杠桿。如果用行政手段幾乎不可能，可能問(wèn)題會(huì)更為糟糕。因?yàn)槿魏畏績(jī)r(jià)都是購(gòu)買(mǎi)者與賣(mài)出者對(duì)價(jià)的結(jié)果，房?jī)r(jià)水平在哪里，非當(dāng)事人是不知道的。如果非當(dāng)事人要讓房?jī)r(jià)下降，反之，這則可能成為房?jī)r(jià)再上漲的理由。如果用經(jīng)濟(jì)杠桿，按揭貸款利率及房地產(chǎn)稅收政策最為重要。如果這些政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化如何可能。如果沒(méi)有的經(jīng)濟(jì)杠桿，政府要房?jī)r(jià)下降幾乎不可能的。在此如何權(quán)衡就看政府是要什么。
四是撤消一些過(guò)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)限制政策的問(wèn)題。這些政策本來(lái)就是過(guò)去少數(shù)政府職能部門(mén)權(quán)力部門(mén)化的結(jié)果。這些政策過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展沒(méi)有起到作用，負(fù)面影響則是很大。所以，這些行政性政策早就應(yīng)該撤消。不過(guò)，這些房地產(chǎn)政策對(duì)絕大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，本來(lái)就沒(méi)有起到多少作用。所以，撤消不撤消都一樣，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化所起到的作用不會(huì)有多大。五是房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題要通過(guò)市場(chǎng)化的方式進(jìn)行，政府不宜過(guò)多參與。
總之，中央經(jīng)濟(jì)工作提出房地產(chǎn)去庫(kù)存化是經(jīng)濟(jì)工作主要任務(wù)之一，并希望通過(guò)幾個(gè)方面來(lái)解決，但要做到這點(diǎn)，核心的問(wèn)題仍然是要去除房地產(chǎn)賺錢(qián)功能，讓住房成為消費(fèi)品。讓房?jī)r(jià)回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費(fèi)需求。
