中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2月2日公布個(gè)人住房貸款調(diào)整的通知，要求不“限購(gòu)”城市居民購(gòu)買首套房的商業(yè)貸款，首付款比例可降至20%。據(jù)了解，北京上海等仍限購(gòu)的城市不在此列。
北上廣深+三亞不調(diào)整
昨日，央行發(fā)布通知稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
此前2015年9月，央行銀監(jiān)會(huì)曾發(fā)布通知，規(guī)定在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
央行特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)于實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，目前仍實(shí)施“限購(gòu)”僅有北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市。也就是說(shuō)，除了這5個(gè)城市外，全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)貸款政策或都將或多或少迎來(lái)調(diào)整。有分析認(rèn)為，三亞和北上廣深都屬于高房?jī)r(jià)地區(qū)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于市場(chǎng)分化，未來(lái)這一新政在各地或?qū)?zhí)行力度不一。他預(yù)計(jì)，積極響應(yīng)的主要是二線城市，而由于三四線城市各銀行放貸謹(jǐn)慎，大力執(zhí)行的可能性不大。
“去庫(kù)存是第一要?jiǎng)?wù)”
此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)GDP同比增長(zhǎng)6.9%，20多年來(lái)首次跌破7%。進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)依舊低迷。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月1日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月制造業(yè)PMI(采購(gòu)經(jīng)理指數(shù))為49.4%，創(chuàng)40個(gè)月來(lái)新低。
民生證券宏觀分析師朱振鑫表示，房地產(chǎn)業(yè)的不振不僅對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響，而且由于房企整體購(gòu)地意愿低迷，使得地方土地出讓收入大幅回落。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)去庫(kù)存已成為供給側(cè)改革第一要?jiǎng)?wù)，而激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫(kù)存第一要?jiǎng)?wù)。
2015年，商品房待售面積為7.18億平方米，占銷售面積的55.8%，如果考慮遺漏的施工面積和尚未開(kāi)發(fā)的土地購(gòu)置面積，則真實(shí)庫(kù)存水平約為50億平方米，去化周期約為4年。
朱振鑫預(yù)測(cè)，未來(lái)政策有進(jìn)一步松動(dòng)空間，或?qū)⒊霈F(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國(guó)家住房銀行等寬松政策。但限購(gòu)放開(kāi)的可能性不大。
對(duì)于同房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的金融市場(chǎng)，民生固收分析師李奇霖則認(rèn)為，房貸首付下調(diào)將引水入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對(duì)實(shí)體的信用派生。在央行促進(jìn)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，除了房地產(chǎn)去庫(kù)存，預(yù)期后續(xù)還有地方債加碼置換、提高赤字等一系列提高資金風(fēng)險(xiǎn)偏好的措施出臺(tái)，引導(dǎo)流動(dòng)性進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
分析
房?jī)r(jià)上漲快地區(qū)將謹(jǐn)慎調(diào)整
央行在通知中要求，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，結(jié)合不同城市實(shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然部分城市愿意采取兩成首付的做法來(lái)活躍當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，但一些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，包括蘇州等城市，預(yù)計(jì)不會(huì)有調(diào)整。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向新京報(bào)記者表示，目前房?jī)r(jià)漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當(dāng)?shù)卣匾�。如南京要求申�?bào)預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬(wàn)平方米，且物價(jià)部門對(duì)漲價(jià)設(shè)限，以期杜絕開(kāi)發(fā)商碎步快漲的銷售模式。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于一些大城市周邊的三四線城市來(lái)說(shuō)，比如京津冀的燕郊、廊坊，長(zhǎng)三角的昆山、嘉善，珠三角的東莞、惠州等，要看當(dāng)?shù)卣臉鞘姓{(diào)控意識(shí)。一旦下調(diào)，市場(chǎng)交易會(huì)快速飆升。
他預(yù)計(jì)中西部的三四線城市放寬后并不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)交易飆升的態(tài)勢(shì)
