寧德市房屋拆遷管理?xiàng)l例及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(全文)

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寧德市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范中心城區(qū)“三舊”改造實(shí)施工作的意見各縣(市、區(qū))人民政府、東僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì),市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu),各大企業(yè):

為加快寧德中心城區(qū)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊(以下簡(jiǎn)稱“三舊”)改造,進(jìn)一步提升土地利用效率,拓展城市發(fā)展空間,改善人居環(huán)境,推動(dòng)綠色宜居海灣新城建設(shè),根據(jù)省政府《關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造的意見》(閩政〔2010〕27號(hào)),現(xiàn)就進(jìn)一步規(guī)范我市中心城區(qū)“三舊”改造實(shí)施工作提出如下意見:

一、基本原則

按照科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn),城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、節(jié)約集約,以人為本、改善民生,政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作,簡(jiǎn)政放權(quán)、屬地實(shí)施的要求組織開展“三舊”改造工作。

(一)落實(shí)規(guī)劃、合理布局。嚴(yán)格實(shí)施城市總體規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃,優(yōu)化城市功能和布局,保護(hù)城市歷史風(fēng)貌,保障市政公用設(shè)施建設(shè),維護(hù)城市公共利益。

(二)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)先保障重大項(xiàng)目和重點(diǎn)功能區(qū)范圍內(nèi)用地的改造建設(shè),優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

(三)制定計(jì)劃、有序推進(jìn)。按照重點(diǎn)功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理要求,對(duì)列入改造范圍的,充分考慮改造地塊的難易程度,制定年度實(shí)施計(jì)劃,編制具體改造實(shí)施方案,有序推進(jìn)改造進(jìn)度。

(四)公眾參與、保障權(quán)益。充分調(diào)動(dòng)企業(yè)、集體及土地原使用權(quán)人、相關(guān)權(quán)利人積極性,吸引社會(huì)各方主動(dòng)參與,實(shí)現(xiàn)互惠共贏。

二、改造范圍和方式

(一)改造范圍

實(shí)施改造的特定城鎮(zhèn)建成區(qū)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū))、“城中村”、“城中廠”及舊房屋、舊村莊等,需符合以下情形之一:

1.因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施亟須完善,或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要進(jìn)行改造和更新;

2.因城鄉(xiāng)規(guī)劃需改變用途的用地,包括舊工廠、舊倉(cāng)儲(chǔ)、舊站場(chǎng)等國(guó)有、集體建設(shè)用地以及市區(qū)“退二進(jìn)三”的工業(yè)用地;

3.土地利用率低(建筑容積率低、廠房使用效率低、投入產(chǎn)出低)和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地;國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地;

4.規(guī)劃確定要改造的不具有保留價(jià)值的成片舊民居、舊商鋪、舊街巷、舊市場(chǎng)、舊校舍等低效利用的各類建設(shè)用地,包括抗震性能差、建筑物和構(gòu)筑物存在安全隱患及地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)搬遷的用地;

5.因城鎮(zhèn)發(fā)展需要,納入城鎮(zhèn)發(fā)展建設(shè)用地范圍的“城中村”和舊村莊整治搬遷。

納入“三舊”改造規(guī)劃的土地及地上建(構(gòu))造物必須產(chǎn)權(quán)明確、權(quán)證齊全。對(duì)于歷史原因造成權(quán)證不全的,應(yīng)依法處置后方可納入改造范圍。

(二)改造方式

改造方式為:舊城鎮(zhèn)改造(成片改造、零散改造、保障性改造),舊廠房改造(提升產(chǎn)能、改變用途),舊村莊改造(全面改造、綜合整治)。

三、改造主體和程序

(一)納入政府土地收儲(chǔ)。對(duì)列入“三舊”改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃的,可由市、區(qū)人民政府依法收回、收購(gòu)?fù)恋厥褂脵?quán),作為政府儲(chǔ)備土地,以公開出讓方式供地,具體出讓手續(xù)按國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定辦理!叭f”改造地塊擬用于改造經(jīng)營(yíng)性商品住宅或商住項(xiàng)目,應(yīng)由政府收儲(chǔ)土地后以拍賣掛牌方式公開出讓。

(二)原國(guó)有土地使用權(quán)者自行改造。對(duì)國(guó)有土地上的“三舊”項(xiàng)目用地,在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的前提下,經(jīng)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn),允許具備單獨(dú)改造條件的原土地使用單位或聯(lián)合體作為實(shí)施主體申請(qǐng)自行改造建設(shè)。具體程序如下:

1.中直、省直、市直單位(含東僑開發(fā)區(qū),下同)申請(qǐng)自行改造的項(xiàng)目。

(1)中直、省直、市直單位為改造主體的項(xiàng)目,向市“三舊”改造辦公室申請(qǐng),經(jīng)市“三舊”改造辦公室對(duì)改造實(shí)施方案進(jìn)行初步審核后,報(bào)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研定。

(2)市“三舊”改造辦公室根據(jù)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研定的意見,召集或發(fā)函給市“三舊”改造成員單位,對(duì)擬改造地塊的改造條件、實(shí)施方案、拆遷安置情況、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估進(jìn)行審查,形成初步審查意見,改造主體根據(jù)審查意見修改完善改造初步方案。

(3)初步改造方案經(jīng)市“三舊”改造辦公室審核并提交市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意后,由市規(guī)劃局出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

(4)三舊”改造項(xiàng)目用地經(jīng)市國(guó)土局委托評(píng)估、測(cè)算出土地出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)并報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,由市國(guó)土局與改造主體簽訂土地出讓合同。

(5)改造方案經(jīng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后,給予辦理相關(guān)土地變更、規(guī)劃建設(shè)許可手續(xù)。改造主體按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案組織實(shí)施改造。

2.其他國(guó)有土地使用權(quán)人申請(qǐng)自行改造的項(xiàng)目。

其他國(guó)有土地使用權(quán)人(改造主體)申請(qǐng)自行改造的項(xiàng)目,由改造主體向蕉城區(qū)“三舊”改造辦公室提出申請(qǐng),經(jīng)區(qū)“三舊”改造辦公室按規(guī)定要求對(duì)改造實(shí)施方案進(jìn)行審核并報(bào)區(qū)“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意后,由蕉城區(qū)政府審批“三舊”改造項(xiàng)目用地、蕉城國(guó)土分局與改造主體簽訂土地出讓合同。補(bǔ)繳的土地出讓金按規(guī)定繳納入庫(kù),改造主體按經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案組織實(shí)施改造。

禁止將自行改造的商服用地進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)、分割銷售。自行實(shí)施改造的項(xiàng)目,在變更土地用途登記時(shí),其產(chǎn)權(quán)人不變。

拆遷安置戶可成立聯(lián)合體作為改造主體進(jìn)行自行改造,拆遷安置及改造方案在申請(qǐng)改造前應(yīng)經(jīng)拆遷戶的同意,建設(shè)時(shí)應(yīng)依法委托有資質(zhì)的企業(yè)承建。

(三)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地改造的項(xiàng)目。

對(duì)農(nóng)村集體所有土地上的“三舊”改造項(xiàng)目,在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃的前提下,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可作為實(shí)施主體,制定改造方案,經(jīng)村民代表大會(huì)同意后提交蕉城區(qū)“三舊”改造辦公室審核;蕉城區(qū)“三舊”改造辦公室審核同意并經(jīng)蕉城區(qū)人民政府批準(zhǔn)后,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造。涉及需重新辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用和供地的,依法辦理相關(guān)手續(xù)。

四、優(yōu)惠政策措施

(一)合理確定收儲(chǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。屬于政府收儲(chǔ)的“三舊”改造項(xiàng)目用地,原則上按照原土地用途進(jìn)行評(píng)估,并結(jié)合新規(guī)劃用途給予適當(dāng)補(bǔ)償。收儲(chǔ)集體土地上的合法建筑物按重置價(jià)結(jié)合成新度補(bǔ)償給原土地使用者,并與周邊已批準(zhǔn)實(shí)施的征收農(nóng)村集體建設(shè)用地及地上建筑物的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)相銜接。國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。收儲(chǔ)后需政府負(fù)責(zé)安置的住宅,由政府負(fù)責(zé)建設(shè)或購(gòu)買住房予以安置。

(二)優(yōu)化改造規(guī)模。根據(jù)“三舊”改造規(guī)劃,原土地使用權(quán)者自行改造的面積經(jīng)重新規(guī)劃后不得小于5畝,小于5畝的,原則上由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)改造;個(gè)別影響景觀、獨(dú)立的邊角地、零星建筑物符合城市規(guī)劃且經(jīng)論證批準(zhǔn)的,也可申請(qǐng)獨(dú)立改造。改造項(xiàng)目宗地涉及整合周邊面積小于5畝的土地(邊角地、夾心地、插花地),或多地塊累計(jì)不超過改造宗地總面積20%的,可納入一并改造。整合周邊地塊一并改造的,需與周邊地塊土地使用權(quán)人簽訂聯(lián)合改造協(xié)議。

(三)優(yōu)先提供安置用地!叭f”改造項(xiàng)目的搬遷安置房建設(shè)用地盡量使用存量土地,確需新增建設(shè)用地的,優(yōu)先安排建設(shè)用地指標(biāo),及時(shí)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)。搬遷安置用地根據(jù)安置對(duì)象性質(zhì)不同,可采取劃撥、協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓或使用集體土地等方式提供。使用原農(nóng)村集體所有土地的,可繼續(xù)保留所有權(quán)性質(zhì),也可申請(qǐng)征收為國(guó)有。鼓勵(lì)引導(dǎo)原生產(chǎn)性工業(yè)企業(yè)“進(jìn)區(qū)入園”升級(jí)改造,優(yōu)先保障搬遷安置用地。

(四)適當(dāng)配建安置房。“三舊”改造項(xiàng)目涉及住房(含職工宿舍)搬遷安置的,在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的情況下,安置住房面積可按原有的住宅總面積(不含2002年之后違建面積)1:1.1(±20%)配建。列入中心城區(qū)危舊房的改造項(xiàng)目,符合條件納入當(dāng)?shù)卣飸魠^(qū)改造年度計(jì)劃的,該部分安置住房可享受保障性住房建設(shè)的相關(guān)優(yōu)惠政策。

(五)鼓勵(lì)舊村莊改造。在符合土地總體利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,鼓勵(lì)舊村莊進(jìn)行全面改造或綜合整治,整治改造中已提供集體建設(shè)用地建設(shè)安置住宅的村民,應(yīng)將原有宅基地退還給原集體經(jīng)濟(jì)組織或由政府收儲(chǔ),并鼓勵(lì)城市規(guī)劃區(qū)外的原宅基地復(fù)墾為耕地,按有關(guān)政策給予資金補(bǔ)助。使用國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)住宅安置的,原有住宅基地由政府統(tǒng)一收儲(chǔ)。“城中村”安置住房按公寓式住宅建設(shè),集中安置。

(六)簡(jiǎn)化審批手續(xù),調(diào)整土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。使用原劃撥國(guó)有土地自行改造的項(xiàng)目,為簡(jiǎn)化審批手續(xù),補(bǔ)辦土地出讓、改變用途及調(diào)整容積率涉及補(bǔ)繳土地出讓金的,一并委托評(píng)估,同時(shí)上報(bào)市、區(qū)政府審批后,簽訂土地出讓合同,補(bǔ)繳土地出讓金。

經(jīng)批準(zhǔn)允許自行改造的項(xiàng)目,改造主體應(yīng)按新舊用途結(jié)合容積率調(diào)整以市場(chǎng)評(píng)估的差價(jià)部分補(bǔ)繳土地出讓金:工業(yè)用地申請(qǐng)改造的容積率超過2.0的、其他用地申請(qǐng)改造的容積率超過2.5的超過部分應(yīng)按評(píng)估價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金;自行改造項(xiàng)目分?jǐn)偟氖姓缆、公共服?wù)設(shè)施等建設(shè)用地,在土地評(píng)估時(shí),分?jǐn)偯娣e可按原規(guī)劃用途抵扣土地出讓金。

(七)扶持發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。原土地使用者利用現(xiàn)有工業(yè)廠房用地舉辦信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意文化、倉(cāng)儲(chǔ)物流以及其他新興產(chǎn)業(yè)的,可以不辦理土地用途變更手續(xù)。

(八)鼓勵(lì)提高土地利用率。對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地,在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地出讓金,城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的減免按省、市政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

五、組織領(lǐng)導(dǎo)和職責(zé)分工

(一)調(diào)整充實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組。市政府成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組,由林志坤常務(wù)副市長(zhǎng)任組長(zhǎng),陳宜國(guó)副市長(zhǎng)任副組長(zhǎng),成員單位由市政府辦、國(guó)土局、發(fā)改委、財(cái)政局、住建局、規(guī)劃局、土地收儲(chǔ)中心和蕉城區(qū)政府、東僑開發(fā)區(qū)管委會(huì)等組成,負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市“三舊”改造工作,研究審定“三舊”改造政策,協(xié)調(diào)解決“三舊”改造中的重大問題,研究審議“三舊”改造規(guī)劃、年度計(jì)劃,督查各縣(市、區(qū))開展“三舊”改造情況。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,掛靠市國(guó)土資源局。

(二)明確部門職責(zé)。發(fā)改部門負(fù)責(zé)“三舊”改造中涉及固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的審批(核準(zhǔn)、備案)工作;財(cái)政部門負(fù)責(zé)“三舊”改造資金收支管理;規(guī)劃部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織編制和審查“三舊”改造規(guī)劃,出具項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,組織“三舊”改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查,及時(shí)辦理規(guī)劃許可手續(xù);國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收、土地供應(yīng)、土地確認(rèn)登記等,組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓,牽頭組織起草制訂“三舊”改造政策、審查“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施方案、督促協(xié)調(diào)市直相關(guān)職能部門的“三舊”改造等工作;住建部門負(fù)責(zé)工程建設(shè)管理、國(guó)有土地上“三舊”改造的房屋征收拆遷管理,相關(guān)房產(chǎn)權(quán)屬登記工作;土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收儲(chǔ)土地的補(bǔ)償安置工作;其他相關(guān)主管部門要各負(fù)其責(zé),共同推動(dòng)“三舊”改造。蕉城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)所轄區(qū)國(guó)有土地上“三舊”改造的房屋征收管理、區(qū)三舊辦審核上報(bào)改造項(xiàng)目的審批監(jiān)管工作。重大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作按有關(guān)規(guī)定辦理。

(三)加強(qiáng)土地出讓金征管。按現(xiàn)行的市區(qū)稅收征管體制,市屬(含東僑開發(fā)區(qū))及市屬以上單位(含整合周邊零星土地)為主體自行改造的,其土地出讓金繳入市財(cái)政金庫(kù),其他自行改造主體的土地出讓金按5:5比例分別繳入市、區(qū)財(cái)政金庫(kù)。市、區(qū)財(cái)政部門對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目收繳的土地出讓金設(shè)立專項(xiàng)的“三舊”改造資金,用于“三舊”改造基礎(chǔ)設(shè)施、拆遷安置等方面支出。“三舊”改造涉及道路建設(shè)、規(guī)劃市政道路(不含項(xiàng)目區(qū)間道路)16米(含16米)以內(nèi),由項(xiàng)目業(yè)主與屬地政府共同建設(shè),18米(含18米)以上由屬地政府負(fù)責(zé)建設(shè)。

(四)做好新舊政策銜接工作。原已上報(bào)未批準(zhǔn)的“三舊”改造項(xiàng)目,按本規(guī)定執(zhí)行。原已批準(zhǔn)“三舊”改造項(xiàng)目,未按土地合同及實(shí)施方案履行的,在2015年11月1日前仍未取得施工許可證的,停止實(shí)施原批準(zhǔn)“三舊”改造方案。

本意見適用于寧德市主城區(qū)范圍內(nèi)的“三舊”改造。蕉城區(qū)要根據(jù)實(shí)際情況制定具體的實(shí)施意見,其他縣(市)可參照本意見,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體實(shí)施意見。

本意見自頒布之日起施行,有效期三年,由市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。

寧德市人民政府

2015年6月9日

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