不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍 營(yíng)改增后樓市誰(shuí)受益

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從今年5月1日起,備受關(guān)注的“營(yíng)改增”將擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。其中,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)將納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。自此,現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅納稅人全部改征增值稅,其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,營(yíng)改增的推出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)不會(huì)帶來(lái)劇烈變化,但未來(lái)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。下面思而學(xué)教育小編就為大家詳細(xì)介紹。

能否為房企減負(fù)

“稅負(fù)過(guò)重一直是開(kāi)發(fā)商多年來(lái)的痛點(diǎn)之一,”一位地產(chǎn)商表示,近年來(lái)隨著地產(chǎn)行業(yè)毛利率不斷走低,房企壓力不斷加大。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森認(rèn)為,目前,絕大多數(shù)地方房地產(chǎn)利潤(rùn)率已經(jīng)嚴(yán)重下滑,甚至部分企業(yè)出現(xiàn)虧損,還是按原定的稅率確實(shí)讓企業(yè)不堪重負(fù)。建議各地結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況,確定合理的土地增值稅預(yù)征率。本次營(yíng)改增根據(jù)官方表態(tài),是一項(xiàng)重要的結(jié)構(gòu)性減稅措施,但是否將為企業(yè)減稅將要看具體情況而定。

一家機(jī)構(gòu)曾就此做出了專項(xiàng)調(diào)查。該機(jī)構(gòu)選取了主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)且資產(chǎn)總額排名靠前的上海房企為樣本,采用這些公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。測(cè)算結(jié)果表明,全行業(yè)實(shí)施增值稅后,10家上市公司中,有4家出現(xiàn)稅負(fù)減輕的情況,其余6家均為稅負(fù)增加。

該研究顯示,營(yíng)改增房企適用稅率從5%的營(yíng)業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率,企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額,才能保證稅負(fù)不上升。在消費(fèi)型增值稅下,企業(yè)外購(gòu)的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多,可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額就越多。而如果人工成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等不可抵扣項(xiàng)較多,營(yíng)改增的減稅效果越小。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,總體上房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房企減輕稅負(fù),相對(duì)應(yīng)企業(yè)的利潤(rùn)率也會(huì)因?yàn)槎愗?fù)的降低而提升,這將為處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)提供緩沖期。

商用物業(yè)將受益

值得關(guān)注的是,營(yíng)改增后所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià),該項(xiàng)措施對(duì)于所有企業(yè)而言都將是利好因素。尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí),購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。該舉措也會(huì)刺激企業(yè)購(gòu)置辦公樓改善辦公條件的消費(fèi)預(yù)期。

資料顯示,目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn),眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)寫字樓庫(kù)存去化。

同時(shí),受該措施影響,不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低,也將促使土地、項(xiàng)目收購(gòu),加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

張宏偉表示,企業(yè)作為逐利的主體,勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房,促使北上廣深一線城市及其周邊經(jīng)濟(jì)基本面較好的城市繼續(xù)向好,其他城市由于仍然有去庫(kù)存壓力,不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。

推高土地價(jià)格?

“房地產(chǎn)格局的重大變化,幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營(yíng)改增,對(duì)房企來(lái)說(shuō)短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降,但長(zhǎng)期則體現(xiàn)為地價(jià)上漲!比A泰證券分析師認(rèn)為,目前營(yíng)改增試點(diǎn)期間,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期的影響并不大,但試點(diǎn)到期之后正式推行時(shí)是否會(huì)有新的變化則需要關(guān)注。長(zhǎng)期來(lái)看,營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施,特別是在地方政府平臺(tái)杠桿加足了的省市。2007-2011年,有9個(gè)省市對(duì)營(yíng)業(yè)稅十分依賴,營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重都超過(guò)了40%,其中包括北京,達(dá)到41%。

業(yè)內(nèi)人士分析,當(dāng)前行業(yè)毛利率平均20%左右。其中,人工成本、大宗原材料價(jià)格沒(méi)有大幅上漲的情況下,毛利率下降的根本原因來(lái)自于地價(jià)上漲。盡管在三四線城市土地出讓已經(jīng)大幅減少,但是從一線城市來(lái)看,超過(guò)周邊二手房一倍的樓面價(jià)地塊必然會(huì)推高最終的房?jī)r(jià),特別是在當(dāng)前一線城市的土地供需嚴(yán)重不匹配的情況下,這也會(huì)加大地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

可以預(yù)見(jiàn),營(yíng)改增很可能加大地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴,由此,土地成本將進(jìn)一步上行,屆時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。從長(zhǎng)期來(lái)看,營(yíng)改增將減少新入市的投資性需求,房?jī)r(jià)變化更趨平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士表示,營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用,但營(yíng)改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn),后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn),尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅,后續(xù)仍將深化改革。受此影響,樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。

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