通化市人民政府令【2012】13號
《通化市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》已經(jīng)2012年2月6日市政府2012年第1次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自公布之日起施行。
市長田玉林
二O一二年三月十四日
通化市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人(以下簡稱被征收人)給予公平補償。
第三條 我市市區(qū)范圍內(nèi)國有土地上的房屋征收與補償，適用本辦法。
第四條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。
第五條 市政府負責市區(qū)范圍內(nèi)的房屋征收與補償工作，并對縣(市、區(qū))政府房屋征收與補償工作進行監(jiān)督、指導。
市政府可根據(jù)建設(shè)項目和擬征收地塊的具體情況，確定由本級政府或擬征收地塊所在區(qū)政府負責征收。市政府負責征收的，征收補償方案由市政府組織有關(guān)部門進行論證并予以公布，征求公眾意見。區(qū)政府負責征收的，征收補償方案經(jīng)市房屋征收辦公室同意后，由區(qū)政府組織有關(guān)部門進行論證并予以公布，征求公眾意見。
市房屋征收辦公室是市政府確定的房屋征收部門，負責組織實施本市市區(qū)范圍內(nèi)房屋征收與補償工作。
市房屋征收辦公室主要工作職責：
(一)委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對委托實施的房屋征收與補償行為監(jiān)督；
(二)擬定征收補償方案，并報市政府；
(三)組織對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調(diào)查登記，并公布調(diào)查結(jié)果；
(四)書面通知有關(guān)部門暫停辦理房屋征收范圍內(nèi)的新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關(guān)手續(xù)；
(五)與被征收人簽訂補償協(xié)議；
(六)與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議或者被征收房屋所有權(quán)人不確定的，報請市政府作出補償決定；
(七)依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
規(guī)劃、國土資源、發(fā)改、財政、審計、監(jiān)察、公用(住房保障)、公安、城管等部門及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府按照規(guī)定的職責分工，互相配合，共同做好房屋征收與補償工作。
第六條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的，不得以承包方式承接房屋征收任務(wù)。
房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。
第七條 從事房屋征收與補償?shù)墓ぷ魅藛T應當經(jīng)過有關(guān)法律、法規(guī)和相關(guān)知識的培訓，培訓合格后方可持證上崗。
第二章 征收決定
第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區(qū)政府作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
第九條 依照本辦法第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建應納入市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。
市房屋征收部門應依據(jù)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、年度計劃，編制全市年度房屋征收計劃，報市政府批準。
第十條 房屋征收按照下列程序進行：
(一)房屋征收部門依據(jù)房屋征收計劃，確定房屋征收范圍。
(二)房屋征收部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，并由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。調(diào)查結(jié)果在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
(三)擬定征收補償方案。
(四)市、區(qū)政府按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估，并擬定工作方案。
(五)房屋征收補償費用存入房屋征收部門指定賬戶，專戶存儲、�？顚Ｓ�。
(六)市、區(qū)政府作出房屋征收決定，在征收范圍內(nèi)向被征收人以公告形式發(fā)布。
(七)房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)(暫停期限最多不得超過1年)。
(八)房屋征收部門組織征收補償安置工作。
(九)房屋征收部門依法組織實施房屋拆除。
(十)建立房屋征收檔案。
第十一條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。
第十二條 征收補償方案按照下列程序制定：
(一)房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、區(qū)政府。征收補償方案應當包括征收范圍、征收時間及被征收房屋調(diào)查結(jié)果、補償方式、征收補償金額、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限、征收補償簽約期限、獎勵標準等內(nèi)容。
(二)市、區(qū)政府組織相關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
(三)市、區(qū)政府將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況進行公布。
因舊城區(qū)改建需要征收房屋，50%以上的被征收人不同意征收補償方案的，作出房屋征收決定的市、區(qū)政府組織有關(guān)部門舉行由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
第十三條 房屋征收決定涉及被征收人超過800戶以上(含800戶)的，應當經(jīng)市政府常務(wù)會議討論決定。
第十四條 市、區(qū)政府作出房屋征收決定后應當在征收范圍內(nèi)公告。公告應載明以下內(nèi)容：
(一)征收的目的和依據(jù)；
(二)征收的地點和范圍；
(三)征收補償方案；
(四)達不成協(xié)議或者被征收人不明確的處理辦法；
(五)被征收人的行政復議、行政訴訟權(quán)利；
(六)房屋征收實施單位名稱；
(七)其他應當公告的事項。
第十五條 市、區(qū)政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄�、解釋工作�?br style="margin:0px;padding:0px;color:#464445;font-size:14px;height:10px;line-height:10px;text-align:justify;white-space:normal;background-color:#ffffff;" />房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)應當同時收回。
第十六條 被征收人對市、區(qū)政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三章 補 償
第十七條 作出房屋征收決定的市、區(qū)政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋的價值補償；
(二)因征收房屋造成搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
市、區(qū)政府對符合本辦法規(guī)定的被征收人給予補助和獎勵。
第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應當優(yōu)先給予住房保障。
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
第二十條 市、區(qū)房屋征收部門應當向被征收范圍內(nèi)被征收人公布具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)名錄。
自房屋征收決定公告之日起5日內(nèi)，房屋征收部門組織被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。協(xié)商不成的，通過被征收人多數(shù)決定或以公開抽簽、搖號方式選定評估機構(gòu)，抽簽、搖號過程與結(jié)果應當由公證機關(guān)現(xiàn)場公證。
選定后的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應按照《房屋征收評估辦法》獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。有不良經(jīng)營行為記錄的房地產(chǎn)價格機構(gòu)不得參與評估。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當對被征收房屋及房屋所占土地使用價值一并評估，室內(nèi)裝飾裝修、房屋附屬物的價值與被征收房屋主體價值分別評估。
房屋征收部門或者被征收人不配合房屋評估工作、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當根據(jù)被征收房屋所有權(quán)權(quán)屬登記參照同類房屋進行評估，并在評估報告中說明情況。
對房屋征收評估結(jié)果有異議的，在收到評估報告之日起10日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)自收到復核申請之日起10日內(nèi)出具復核結(jié)果并送達。
對復核結(jié)果有異議的，自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估專家委員會自收到鑒定申請之日起10日內(nèi)出具書面鑒定意見。
第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
第二十二條 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、區(qū)政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置多層樓房最小戶型房屋建筑面積不低于45平方米；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置高層樓房最小戶型房屋建筑面積不低于50平方米。
對被征收房屋建筑面積和房屋用途的認定，以房屋登記機構(gòu)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證標注的面積和用途為準；房屋所有權(quán)證未標注的或標注與房屋登記簿不一致的，以房屋登記簿標注的面積和用途為準。
對公有住宅房屋，合法承租戶可在征收前后自愿進行房改。不辦理房改的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后可繼續(xù)保持租賃關(guān)系。
第二十三條 住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋的建筑面積與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋建筑面積相等部分不結(jié)算差價，被征收房屋建筑面積小于產(chǎn)權(quán)調(diào)換最小戶型房屋建筑面積(多層樓房建筑面積45平方米；高層樓房建筑面積50平方米)的部分，按建筑安裝工程造價結(jié)算差價。
補助部分具體如下：
(一)平房安置多層樓房，每戶無償增加5平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結(jié)算差價；平房安置高層樓房，每戶無償增加8平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結(jié)算差價。
(二)多層樓房安置多層樓房，每戶無償增加3平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結(jié)算差價；多層樓房安置高層樓房，每戶無償增加5平方米，享受5平方米建筑安裝工程造價，再增加的面積按市場價結(jié)算差價。
(三)被征收人被征收房屋面積超出70平方米需分戶安置的，上述兩項標準只享受一戶。
第二十四條 持有市民政部門核發(fā)的《城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證》的被征收人，仍繼續(xù)領(lǐng)取保障金的，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的經(jīng)房屋征收部門核對確認后，安置多層樓房45平方米內(nèi)或安置高層樓房50平方米內(nèi)不結(jié)算差價，再增加面積，按第二十三條第二款(一)、(二)項執(zhí)行。
第二十五條 住宅房屋建筑安裝工程造價按市建設(shè)行政主管部門公布的上年度標準執(zhí)行。
第二十六條 非住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為相同建筑結(jié)構(gòu)的，原面積部分不結(jié)算結(jié)構(gòu)差價；不同建筑結(jié)構(gòu)的，原面積結(jié)算結(jié)構(gòu)差價。
(二)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積大于被征收房屋面積的，增加面積部分按市場價結(jié)算差價。
第二十七條 因征收房屋造成搬遷的，按照下列規(guī)定給予補償：
(一)征收住宅房屋，按照每戶1000元的標準發(fā)給被征收人搬遷補償。
(二)被征收房屋室內(nèi)電話、有線電視、燃氣、互聯(lián)網(wǎng)等配套設(shè)施、設(shè)備的遷移費及報停費，按照行業(yè)相關(guān)收費標準規(guī)定給予被征收人補償。
(三)征收非住宅房屋，根據(jù)設(shè)備拆裝、運輸所發(fā)生的費用按實際發(fā)生額給予補償。
第二十八條 因征收住宅房屋造成臨時安置的，按照下列規(guī)定給予補償：
(一)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在過渡期限內(nèi)，臨時安置補償費按被征收房屋所有權(quán)證標注建筑面積每月每平方米10元計算。被征收房屋所有權(quán)證標注建筑面積不足50平方米，按50平方米計算臨時安置補償費。
(二)需要越冬的，每戶每冬季按1000元標準發(fā)放越冬補助費。
(三)過渡期限：安置多層樓房的為18個月，安置高層樓房的為30個月。
(四)過渡期限內(nèi)的臨時安置補償費按簽訂征收補償協(xié)議日期結(jié)算，安置多層樓房的結(jié)算時間為12個月，后6個月在辦理安置房屋手續(xù)時結(jié)算；安置高層樓房的結(jié)算時間為24個月，后6個月在辦理安置房屋手續(xù)時結(jié)算。不足半月按半月計算，超過半個月且不足1個月的按1個月計算(從第15天算起)。過渡期限內(nèi)安置房屋的不再支付臨時安置補償費。
(五)因房屋征收部門的責任，超過過渡期限尚未安置房屋的，自逾期之日起增發(fā)臨時安置補償費。逾期安置補償費按每月每平方米15元計算。
房屋征收部門提供臨時安置用房的，不向被征收人支付臨時安置補償費。
第二十九條 非住宅房屋選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失在過渡期限內(nèi)按下列規(guī)定給予補償：
(一)被征收人能夠提供稅務(wù)部門出具應納稅后所得額憑證的，按照下列公式計算過渡費和停產(chǎn)停業(yè)損失：
過渡費=被征收房屋附近同類性質(zhì)同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×過渡期限(月)
停產(chǎn)停業(yè)損失=上年度應納稅后所得額÷12(月)×3個月
(二)被征收人不能提供稅務(wù)部門出具應納稅后所得額憑證的，或者提供的應納稅后所得額憑證不能真實反映停產(chǎn)停業(yè)損失的，按照下列公式計算過渡費和停產(chǎn)停業(yè)損失：
過渡費=被征收房屋附近同類性質(zhì)同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×過渡期限(月)
停產(chǎn)停業(yè)損失=被征收房屋附近同類性質(zhì)同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×3個月
被征收的非住宅房屋出租經(jīng)營的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償給承租人，過渡費支付給被征收人。
非住宅房屋征收時閑置的，只給予過渡費，不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
第三十條 住宅房屋用于經(jīng)營活動的，按照住宅房屋補償；在房屋征收部門書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)前已依法取得工商營業(yè)執(zhí)照和納稅憑證的(免稅的應有免稅憑證)，對用于經(jīng)營的建筑面積部分按照下列標準給予房屋所有權(quán)人一次性補助：
(一)從事商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的，按照房屋評估金額的40%補助。
(二)從事辦公、生產(chǎn)等經(jīng)營活動的，按照房屋評估金額的20%補助。
(三)從事倉儲等其他經(jīng)營活動的，按照房屋評估金額的10%補助。
(四)停產(chǎn)停業(yè)損失=被征收房屋附近同類性質(zhì)同類用途的房屋每月每平方米的租金額×被征收房屋建筑面積×3個月。
房屋用于出租經(jīng)營的，停產(chǎn)停業(yè)損失補償給承租人。
第三十一條 征收房屋對被征收人實行獎勵制度。對按照征收決定規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬遷的被征收人，給予適當獎勵。
第三十二條 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、區(qū)政府應當在房屋征收范圍內(nèi)集中統(tǒng)一安置或異地(同一類地段)統(tǒng)一安置。
住宅房屋被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應當按簽訂協(xié)議時間先后公開排序，優(yōu)先選擇戶型、樓層、樓號。簽訂協(xié)議后在規(guī)定的搬遷時間內(nèi)不搬遷的，不再享有原優(yōu)先選擇的安置房號。
第三十三條 房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者臨時安置用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
第三十四條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、區(qū)政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
第三十五條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
作出房屋征收決定的市、區(qū)政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
第三十六條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區(qū)政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
強制執(zhí)行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和臨時安置用房面積、地點，以及提供臨時安置用房或提供臨時安置補助費等材料。
第三十七條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
審計機關(guān)應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。
第四章 法律責任
第三十八條 房屋征收部門工作人員在房屋征收與補償過程中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十九條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
第四十條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
第四十一條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。
第四十二條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附 則
第四十三條 本辦法自公布之日起施行。2002年6月28日市政府公布的《通化市城市房屋拆遷管理實施辦法》、2007年6月18日市政府公布的《通化市城市房屋行政強制拆遷管理辦法》同時廢止。
國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，包括正在實施的棚戶區(qū)改造項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定執(zhí)行，但有關(guān)部門不得強制拆遷。
第四十四條 本辦法由市房屋征收辦公室負責解釋。各縣(市、區(qū))政府可參照本辦法，制定符合本地實際的國有土地上房屋征收與補償實施辦法。
