《條例》所稱的住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
問：住宅物業(yè)管理是指什么?
南京市房產(chǎn)局：《條例》所稱的住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)包括住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)。問：業(yè)主是如何定義的?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主是指登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中的權(quán)利人或者房屋買賣合同上記載的物業(yè)買受人。
問：對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法行為如何進(jìn)行投訴?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定了違法行為投訴登記制度，要求各行政主管部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，建立住宅區(qū)物業(yè)管理綜合行政監(jiān)管機(jī)制。各行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。
此外，《條例》要求，對(duì)實(shí)名投訴、舉報(bào)實(shí)行限時(shí)回復(fù)。
問：業(yè)主為什么應(yīng)當(dāng)實(shí)名參加自治活動(dòng)?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主必須實(shí)名參加自治活動(dòng)，這既是對(duì)業(yè)主行使業(yè)主共同管理權(quán)的保護(hù)，也維護(hù)了其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主自治活動(dòng)的法律基礎(chǔ)是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第6章第70條規(guī)定的“共有和共同管理權(quán)”，《物權(quán)法》同時(shí)規(guī)定行使這項(xiàng)權(quán)利的方式是業(yè)主按照法定要求形成業(yè)主共同決定。因此業(yè)主在行使共同管理權(quán)時(shí)，有義務(wù)證明自己的業(yè)主身份，明確表達(dá)自己的意愿和意見。
問：適合成立業(yè)主代表大會(huì)的小區(qū)須具備什么條件?
南京市房產(chǎn)局：《條例》規(guī)定，業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的職責(zé)。根據(jù)《條例》精神，小區(qū)業(yè)主可以在小區(qū)議事規(guī)則中約定設(shè)立業(yè)主代表及業(yè)主代表大會(huì)。
閱讀延伸：《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)始末
“拒交物業(yè)費(fèi)會(huì)被列入失信名單嗎?”“物業(yè)維修資金‘使用難’如何突破?”“出租公用房的收益都怎么花的?”“怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量?”以前困擾南京老百姓的這些問題，隨著《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》7月1日的正式實(shí)施，都變得有章可循。
“制定《條例》，是南京市人大常委會(huì)貫徹落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神、發(fā)揮人大立法主導(dǎo)作用的一次創(chuàng)新實(shí)踐，也是依法解決南京市住宅物業(yè)管理當(dāng)中突出問題的一項(xiàng)民生工程。”南京市人大常委會(huì)主任陳紹澤告訴記者。
這部與老百姓生活息息相關(guān)、南京市30年立法史上首次由人代會(huì)審議的民生類法規(guī)，究竟是如何出臺(tái)的?起草、審議的過程中有哪些特殊的考量?在制度設(shè)計(jì)上又有哪些創(chuàng)新之舉?《法制日?qǐng)?bào)》記者為你詳細(xì)解讀《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》始末。
首次全國(guó)公開招標(biāo)
委托第三方起草
2015年1月5日，南京市人大常委會(huì)辦公廳在中國(guó)招標(biāo)網(wǎng)、南京日?qǐng)?bào)、南京人大官方網(wǎng)站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標(biāo)公告》，首次采用公開招標(biāo)的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例。
招標(biāo)公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注。各大媒體紛紛報(bào)道，市民也紛紛通過網(wǎng)絡(luò)、信函向南京市人大常委會(huì)表達(dá)自己的訴求。
“通過公開招標(biāo)方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國(guó)范圍內(nèi)也沒有先例可循�！睂�(duì)此，南京市人大常委會(huì)主任陳紹澤親自組織召開專題會(huì)議，研究確定法規(guī)起草工作方案，對(duì)招標(biāo)和委托起草工作進(jìn)行部署。經(jīng)過激烈角逐，最終河海大學(xué)成為中標(biāo)單位。
“公開招投標(biāo)的做法有利于征集到具備特別經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣。”南京大學(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)對(duì)這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標(biāo)完成后，隨即啟動(dòng)了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質(zhì)量，南京市人大常委會(huì)專門成立了立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯(lián)絡(luò)小組，明確由中標(biāo)單位河海大學(xué)項(xiàng)目組主導(dǎo)，環(huán)資城建委和市政府相關(guān)部門協(xié)助開展前期調(diào)研和起草工作。
在條例起草過程中，南京市人大常委會(huì)組織開展了多角度、多層次、全覆蓋的調(diào)研論證。實(shí)行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級(jí)聯(lián)動(dòng)，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表。分析梳理12345市民投訴工單，對(duì)物業(yè)管理存在的問題全面摸底。先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數(shù)十場(chǎng)座談會(huì)，分別前往省內(nèi)外8個(gè)城市學(xué)習(xí)考察。
“在廣泛征求社會(huì)各界意見建議方面，我們通過召開各種座談會(huì)、全文刊登法規(guī)文本、開設(shè)網(wǎng)上意見征集平臺(tái)、開展網(wǎng)上問卷調(diào)查、組織代表開展網(wǎng)議直播等形式，對(duì)不同區(qū)域和類型的62個(gè)小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調(diào)查，并同步向常委會(huì)全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放了調(diào)查問卷�！标惤B澤介紹說，通過上述各種方式，共吸引約15萬名網(wǎng)友在線參與，2000余名網(wǎng)友參與問卷調(diào)查，共征集市民提出的各類意見、建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字。
各方利益難以平衡
尋求“最大公約數(shù)”
在條例審議期間，關(guān)于實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設(shè)立成為關(guān)注的焦點(diǎn)，各方利益訴求對(duì)立，紛紛提出不同的意見。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營(yíng)公司、政府相關(guān)部門五類主體的權(quán)利義務(wù)，謀求各方利益的“最大公約數(shù)”，成為此次立法的最大挑戰(zhàn)。
對(duì)此，南京市人大常委會(huì)提出了“堅(jiān)持問題導(dǎo)向、堅(jiān)持開門立法、堅(jiān)持業(yè)主為本、堅(jiān)持法治思維”的立法總要求，體現(xiàn)了立法為民的宗旨，展現(xiàn)了直面問題、敢于創(chuàng)新的勇氣和擔(dān)當(dāng)。
比如，建立實(shí)名投訴登記受理制度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個(gè)政府部門的職能。但執(zhí)法機(jī)制不順暢，有些部門不愿意進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多，市民反響強(qiáng)烈。
為此，條例詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)各部門的職責(zé)分工，力求構(gòu)建分工明確、綜合協(xié)調(diào)的行政執(zhí)法機(jī)制，同時(shí)，為了保障公民參與社會(huì)公共事務(wù)管理的權(quán)利，保障公民的監(jiān)督權(quán)，還建立了實(shí)名投訴登記受理制度，明確規(guī)定，對(duì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司涉及公共利益的投訴，相關(guān)部門必須書面回復(fù)，及時(shí)答復(fù)。
“這一制度設(shè)計(jì)，不僅有利于主管部門獲得違法線索，也有利于督促相關(guān)職能部門及時(shí)高效地對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，形成各部門齊抓共管的合力，維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益�！标惤B澤表示。
比如，建立維修資金綠色通道制度。一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請(qǐng)困難，房屋得不到及時(shí)維修，居民對(duì)此意見很大。
對(duì)此，條例規(guī)定，發(fā)生下列危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)均可以憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專項(xiàng)維修資金管理部門提出申請(qǐng)：電梯故障;消防設(shè)施故障;屋面、外墻滲漏等。
根據(jù)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書面申請(qǐng)之日起兩個(gè)工作日內(nèi)完成審核。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三方評(píng)估物業(yè)服務(wù)
拒交物業(yè)費(fèi)將失信
物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法收益與違法后果失衡，違法成本過低。
為此，條例分別對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征信、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人征信、業(yè)主征信作出了規(guī)定，以強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的契約意識(shí)。
根據(jù)規(guī)定，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認(rèn)后仍不履行，按個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。
對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意咋辦?條例提出，已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，可要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。
經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。
據(jù)陳紹澤介紹，條例還建立了建設(shè)單位保修金制度。前期物業(yè)管理是整個(gè)物業(yè)管理過程中的難點(diǎn)，前期物業(yè)管理中的糾紛絕大多數(shù)是由于房屋質(zhì)量問題引起的，而建設(shè)單位對(duì)房屋質(zhì)量問題承擔(dān)全部責(zé)任。
“之前由于相關(guān)法律規(guī)定的空白，導(dǎo)致建設(shè)單位的責(zé)任邊界不清、無強(qiáng)制性法律規(guī)范對(duì)建設(shè)單位形成有效約束，為其逃避責(zé)任、消極履行義務(wù)提供了機(jī)會(huì)�！标惤B澤表示，設(shè)置建設(shè)單位保修金制度，強(qiáng)化建設(shè)單位的房屋質(zhì)量責(zé)任，為前期物業(yè)中房屋質(zhì)量問題的解決提供了途徑。
此外，條例設(shè)立獨(dú)立建賬制度。物業(yè)公共部位屬于全體業(yè)主所有，利用物業(yè)公共部位產(chǎn)生的收益應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。但現(xiàn)實(shí)生活中，因賬目混亂，財(cái)務(wù)不透明，導(dǎo)致業(yè)主收益被物業(yè)服務(wù)企業(yè)占為己有的現(xiàn)象屢見不鮮，這也是物業(yè)管理矛盾產(chǎn)生的根源之一。
“設(shè)立獨(dú)立建賬制度，充分披露公共收益信息，保障業(yè)主的知情權(quán)，形成公開、透明的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，有助于解決企業(yè)和業(yè)主之間的公共收益矛盾，防止專項(xiàng)維修基金利息收入和其他公共收益被非法侵占�！标惤B澤介紹說。
為確保條例貫徹實(shí)施，目前，南京全市已選擇65個(gè)不同類型的小區(qū)作為條例運(yùn)行試點(diǎn)。按照立法法相關(guān)要求，條例的配套辦法和細(xì)則將在法規(guī)出臺(tái)后一年內(nèi)制定。
“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，涉及面廣、關(guān)注度高，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居�！标惤B澤表示，法規(guī)已經(jīng)實(shí)施，要督促市政府及相關(guān)部門抓好落實(shí)，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進(jìn)一步增進(jìn)廣大市民的幸福感、滿意度。
