未經(jīng)業(yè)主大會同意，小區(qū)不得設置營業(yè)攤點;不得改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途;不得許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;不得提高利用業(yè)主共有的道路、場地設置的車位停車費標準。
業(yè)主應當依照物業(yè)服務合同的約定及時交納物業(yè)服務費……為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，蘭州市物業(yè)管理條例7月1日起正式實施。
依據(jù)條例，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已滿兩年的，開發(fā)建設單位應當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。下列事項由業(yè)主大會決定：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;利用業(yè)主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項等。物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途;設置營業(yè)攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;其他與物業(yè)服務無關的活動。
物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他類型的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
開發(fā)建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。
車位、車庫有空余的，可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是，每次租期不得超過六個月。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放機動車，以及相關收費和管理事項，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
【解讀】
5月29日，《蘭州市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已經(jīng)省、市人大常委會批準，將于今年7月1日起施行，此前執(zhí)行的《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》將同時廢止。新《條例》從業(yè)主大會和業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)使用與維護、法律責任等多方面對物業(yè)管理做了補充完善。
物業(yè)費執(zhí)行市場指導價也需與業(yè)主協(xié)商
物業(yè)服務怎么收費，是不是實行市場調節(jié)價后就完全由物業(yè)企業(yè)決定?對此，《條例》明確：根據(jù)不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他類型的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費標準應當在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎上，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，并報區(qū)(縣)物價部門備案。
業(yè)主不得將住宅擅自變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)
對于目前常見但又讓小區(qū)住宅戶頭疼的“商住混合”現(xiàn)象，是否有新辦法新規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或者物業(yè)企業(yè)是否無權干涉某位業(yè)主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規(guī)定：業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動(含開網(wǎng)店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)備案。
《條例》明確小區(qū)業(yè)主大會有十三項“決定權”
小區(qū)作為一個有多名產(chǎn)權人組成的共同體，聘請物業(yè)服務企業(yè)管理很有必要，但掌握“決定權”做自己的“主人”也很重要，成立業(yè)主大會，推選業(yè)主委員會成員，對小區(qū)業(yè)主未來的生活品質提高極為重要，但業(yè)主大會到底有哪些權利，是許多業(yè)主不熟悉的，新《條例》明確，業(yè)主大會有13項“決定權”，包括共有部分的經(jīng)營及收益、共有道路及場地的停車位收費及管理等，具體包括：(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(三)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);(四)籌集和使用專項維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;(六)確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;(七)改變共有部分的用途;(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;(九)利用業(yè)主共有的道路、場地設置車位及管理收費事項;(十)批準業(yè)主委員會議事規(guī)則;(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應當由業(yè)主大會決定的其他事項。
物業(yè)企業(yè)不得擅自設置營業(yè)攤點
“小區(qū)電梯裝的廣告，經(jīng)過你同意了嗎?”近期，小區(qū)公共部分的經(jīng)營使用權問題得到了不少業(yè)主的關注，一些物業(yè)企業(yè)悄然通過這種方式賺取廣告費的“秘密”被公開，當然，還有一些“城心心”熱門小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)通過出租小區(qū)廣場攤位等方式賺錢的消息也受到了業(yè)主的質疑，這些做法合適嗎?新《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：(一)改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途;(二)設置營業(yè)攤點;(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;(四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;(五)提高利用業(yè)主共有的道路、場地設置的車位停車費標準;(六)其他與物業(yè)服務無關的活動。
