距離首個(gè)自住房項(xiàng)目入市7個(gè)月之后,自住型商品房對(duì)北京房價(jià)的影響已是不言而喻。截至昨日,北京已經(jīng)開始申購或進(jìn)入之后流程的自住房項(xiàng)目已達(dá)到23個(gè)。北京商報(bào)記者近日走訪了其中位于順義、昌平等五個(gè)區(qū)的10個(gè)自住房項(xiàng)目,調(diào)查結(jié)果顯示,有9個(gè)帶跌了周邊小區(qū)的房價(jià),包括新房和二手房,降價(jià)幅度最高可達(dá)5000元/平方米。
推高成交量拉低市場價(jià)
自去年9月自住型商品房這個(gè)概念首次在北京土地交易市場上亮相后,這種滿足夾心層消費(fèi)者購房需求的新型商品房就因低廉的價(jià)格吸引著各界的目光。根據(jù)政策規(guī)定,本市自住房銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品房價(jià)格低30%左右的水平確定,在北京具有購房資格的家庭均可購買。
據(jù)多家中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)創(chuàng)下近3個(gè)月來新高,但也正是在價(jià)格相對(duì)低廉的自住房大量成交的影響下,今年7月北京的純商品房成交均價(jià)僅為24979元/平方米,環(huán)比下降6.8%,觸及今年以來最低點(diǎn),其中一般商品房網(wǎng)簽量僅2855套,處于市場較低水平,而自住房成交量卻維持穩(wěn)步上漲,占除保障房外新房成交量的近四成。
此外,據(jù)中國城市住房價(jià)格288指數(shù)發(fā)布的北京7月二手房數(shù)據(jù)顯示,雖然7月北京二手房成交量出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月以來的首次回升,但價(jià)格指數(shù)較上月下降11.7點(diǎn),環(huán)比跌幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大,為0.96%。“自住房項(xiàng)目入市初期,大家對(duì)于這種新型商品房最大的期待是能夠滿足夾心層購房需求,而平抑房價(jià)卻并非主要目標(biāo),但隨著入市項(xiàng)目越來越多,成交量越來越大,自住房對(duì)房價(jià)的影響正在加速釋放。”鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示。
據(jù)此前各機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示,北京7月住房均價(jià)約為32700元/平方米,比今年5月最高均價(jià)33400元/平方米降低了700元/平方米左右,而此次調(diào)查中自住房周邊商品房房價(jià)最小降幅也都在1000元/平方米以上,可見自住房拉低均價(jià)的作用還是相當(dāng)明顯的。
新房二手房“一個(gè)都不能少”
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),受自住房影響,二手房市場首當(dāng)其沖,房價(jià)大幅下跌。其中位于朝陽北路的金隅匯星苑自住房周邊的房價(jià)跌幅最大,前后價(jià)差高達(dá)5000元/平方米左右。
“自從我們得知朝陽北路高井將建自住房之后,就感覺到二手房房主定價(jià)時(shí)放給中介、買房者的議價(jià)空間變大了,尤其是2月自住房開始申購之后,自住房周邊的麗景馨居、天鵝灣兩個(gè)二手房小區(qū)的房源成交均價(jià)一路分別從38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”負(fù)責(zé)該區(qū)域的房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)、華中地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員告訴記者。
此外,新建商品房樓盤受到周邊自住房入市的影響也難被忽視。北京商報(bào)記者在走訪位于大興區(qū)孫村的自住房項(xiàng)目首創(chuàng)悅都匯時(shí)發(fā)現(xiàn),5月開始網(wǎng)申、7月開盤至今已全部售完的該項(xiàng)目,至今仍對(duì)其西北側(cè)的首地浣溪谷新房項(xiàng)目的售價(jià)產(chǎn)生著影響。“周邊自住房確定申購時(shí)間的消息公布后,售樓團(tuán)隊(duì)增加的競爭壓力超越了預(yù)期,最終,公司決定將5月開售的二期住宅售價(jià)下調(diào)至了2.05萬元/平方米,后來隨著自住房申購、搖號(hào)等程序的進(jìn)行,售樓任務(wù)仍然一直完不成,因此從上周起,首地浣溪谷還增加了‘機(jī)場員工內(nèi)部價(jià)折扣活動(dòng)’,即購房者只要愿意購買開發(fā)商制定戶住宅,可享受1.8萬-1.9萬元/平方米的優(yōu)惠價(jià),至此,購房者的熱情才算是被我們吸引回來了一些。”小劉無奈地告訴北京商報(bào)記者。
作用持續(xù)還待政策繼續(xù)“給力”
“調(diào)低房價(jià)”、“分流需求”是北京商報(bào)記者在調(diào)查過程當(dāng)中聽到最多的詞。“自住房確定了入市區(qū)位后,周邊房價(jià)相近的商品房銷售肯定會(huì)承受壓力,對(duì)它們產(chǎn)生客戶分流,這種影響是不可忽視的。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)進(jìn)一步解釋稱,自住房的入市除了影響剛性需求樓盤的銷售外,甚至還會(huì)適度平抑周邊中高端樓盤、二手房市場價(jià)格。
不過,也有業(yè)內(nèi)人士提出,畢竟北京樓市中的自住房體量小,滿足需求少,自住房對(duì)于周邊樓盤價(jià)格的影響只是一時(shí)的,長久來看,只要配套相對(duì)完善、交通相對(duì)方便,自住房周邊普通商品房的價(jià)格還是會(huì)維持在較高水平的。對(duì)此,陳國強(qiáng)認(rèn)為,自住房對(duì)北京房價(jià)長期的影響還需看整體,也決定于政策未來的走勢。“北京今年大概已經(jīng)完成一半自住房建設(shè)計(jì)劃了,到目前來看自住商品房對(duì)周邊房價(jià)造成的影響已經(jīng)非常明顯了,但是這批項(xiàng)目建完后,這股影響力再能持續(xù)多久就不可預(yù)測了,關(guān)鍵還要看國家、地方政府制定的自住房政策是長期的還是短期的,如果是長期的,那這批自住商品房建完后市場上仍然會(huì)有其他的項(xiàng)目接棒,這樣的話,自住房對(duì)周邊商品房房價(jià),甚至是北京整體房價(jià)的影響都會(huì)持續(xù)下去,甚至?xí)蔀槲磥碚畟?cè)面調(diào)控房價(jià)的主要手段之一。 ”陳國強(qiáng)表示。