為進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)管理工作，規(guī)范物業(yè)活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《四川省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作通知如下。
一、充分認(rèn)識加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意義和目的
黨的十九大明確指出，要不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。物業(yè)管理工作水平直接關(guān)系群眾居住幸福感、安全感、獲得感，做好物業(yè)管理服務(wù)，需要深入研究解決當(dāng)前物業(yè)管理的熱點難點問題，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實履行好主體責(zé)任，形成與業(yè)主共建共管共治共享的良好格局，營造管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住環(huán)境。
二、工作重點及主要任務(wù)
（一）建立健全職責(zé)明晰的物業(yè)管理體系
堅持屬地管理原則。建立層級分明的管理體制，市一級負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)，縣（市、區(qū)）政府和市直園區(qū)管委會為轄區(qū)責(zé)任主體，街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)各社區(qū)居委會抓好具體落實。各縣（市、區(qū)）政府、市直園區(qū)管委會、街道辦事處應(yīng)明確物業(yè)管理工作專門機(jī)構(gòu)，配備專職人員，做好物業(yè)管理相關(guān)工作，切實解決物業(yè)管理中各類矛盾和問題。要充分發(fā)揮街道和社區(qū)在業(yè)主大會設(shè)立、業(yè)主委員會選舉、督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系、調(diào)解處理物業(yè)糾紛等工作中的積極作用。
市級房地產(chǎn)行政主管部門做好全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理、政策制定和指導(dǎo)考核。市、縣（市、區(qū)）和市直園區(qū)發(fā)展改革、公安、應(yīng)急、城管執(zhí)法、市場監(jiān)管、民政、司法、財政、生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃、衛(wèi)生健康等有關(guān)職能部門和供水、供氣、供電、通信、有線電視等經(jīng)營單位按照各自職責(zé)，做好工作聯(lián)動，依法實施對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和服務(wù)工作。
（二）建立務(wù)實有效的信用管理體系
構(gòu)建以信用管理的監(jiān)管模式，建立我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理體系、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和紅、黑名單管理制度，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，強(qiáng)化守信激勵和失信懲戒機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)講誠信、守規(guī)則、提質(zhì)量。建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)管理平臺，適時實現(xiàn)與省級平臺對接，以及與各類市場主體信用管理系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)共享。加大信用信息公開力度和應(yīng)用，在前期物業(yè)招標(biāo)、物業(yè)企業(yè)選聘等工作中有效運用物業(yè)管理信用信息成果。各相關(guān)職能部門要建立常態(tài)工作機(jī)制，采取"雙隨機(jī)、一公開"等形式，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營情況和服務(wù)質(zhì)量，將檢查結(jié)果記入企業(yè)信用檔案。樹立公職人員在物業(yè)工作中的正面影響，積極倡導(dǎo)公職人員帶頭按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。
（三）建立物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制
各縣（市、區(qū)）政府、市直園區(qū)管委會要構(gòu)建物業(yè)糾紛發(fā)現(xiàn)和調(diào)處的常態(tài)工作機(jī)制。街道辦事處要加強(qiáng)對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，將物業(yè)糾紛調(diào)處作為社區(qū)治理的重要內(nèi)容，建立由社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)警務(wù)室和法律工作者等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理事項，依法處理糾紛，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)當(dāng)事人依法理性表達(dá)利益訴求。
（四）加強(qiáng)業(yè)主委員會的規(guī)范管理
縣（市、區(qū)）政府、市直園區(qū)管委會要加強(qiáng)街道辦事處對業(yè)主委員會日常工作的監(jiān)督管理，將街道辦事處組織業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉，以及對業(yè)主委員會監(jiān)督管理工作的履職情況納入年度工作考核目標(biāo)。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處可通過政府購買社會服務(wù)方式，協(xié)助做好物業(yè)管理中的政策指導(dǎo)、培訓(xùn)及對物業(yè)項目招投標(biāo)活動的監(jiān)管等工作。
實施"紅色物業(yè)"惠民行動，各街道要積極推廣建立業(yè)主委員會黨支部，持續(xù)擴(kuò)大黨支部覆蓋面，充分發(fā)揮黨支部的戰(zhàn)斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用。街道辦事處、社區(qū)居委會要通過輿論宣傳和積極引導(dǎo)，提高業(yè)主的主動性和自治意識，鼓勵符合條件的社區(qū)居民委員會成員、法律工作者、公職人員，以及公信力高、社會責(zé)任感強(qiáng)、文化層次高的"五老"（老黨員、老干部、老軍人、老模范、老教師）等人員擔(dān)任業(yè)主委員會成員，著力提高業(yè)主委員會成員素質(zhì)和管理水平。
（五）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)違法行為聯(lián)動處理機(jī)制
物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加大物業(yè)管理區(qū)域巡查力度，對違法建設(shè)、違規(guī)裝修和加裝防護(hù)欄、侵占公共空間、損壞共用設(shè)施、阻塞安全出口和消防通道、違反治安管理、擾亂物業(yè)秩序、危害公共衛(wèi)生等行為進(jìn)行及時勸阻制止，勸阻制止無效的要立即報告相關(guān)執(zhí)法部門處理。執(zhí)法部門要運用網(wǎng)格化管理機(jī)制，落實執(zhí)法人員派駐小區(qū)定點掛片聯(lián)系制度，有效制止、有力懲處違法行為，形成同街道、社區(qū)、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)齊抓共管的局面。
（六）加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)公共配套用房和設(shè)施的管理
嚴(yán)格落實新建小區(qū)中物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房等公共配套用房的規(guī)劃配建要求。城管執(zhí)法部門要加大對物業(yè)公共配套用房挪用、占用的查處和糾正力度。在建設(shè)項目竣工驗收核實時，自然資源和規(guī)劃部門要將物業(yè)配套用房建設(shè)情況作為竣工驗收的重要內(nèi)容，并對其坐落、面積等進(jìn)行詳細(xì)核實記載。物業(yè)管理主管部門和街道辦事處要加強(qiáng)物業(yè)配套用房和設(shè)施移交的監(jiān)督檢查工作。不動產(chǎn)登記部門要載明物業(yè)配套用房的權(quán)利歸屬，避免發(fā)生權(quán)屬和使用糾紛。
（七）加強(qiáng)物業(yè)項目質(zhì)價相符的監(jiān)督管理
發(fā)展改革部門要會同物業(yè)管理部門制定與市場相適應(yīng)的前期物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格和服務(wù)等級，建立前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，加強(qiáng)對前期物業(yè)服務(wù)費執(zhí)行和提供物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督管理，以合理價格引導(dǎo)打造高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，不斷提升物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，提供質(zhì)價相符服務(wù)，滿足群眾對物業(yè)服務(wù)的多層次需求。市場監(jiān)管部門要加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，形成常態(tài)化工作機(jī)制。
（八）完善物業(yè)承接查驗備案機(jī)制
落實建設(shè)項目竣工后的物業(yè)承接查驗制度，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)承接查驗制度的規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共有部位、公用設(shè)施進(jìn)行承接查驗，并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議和做好物業(yè)承接查驗記錄。前期物業(yè)服務(wù)合同要約定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，及時整改開發(fā)建設(shè)中的房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備等存在的問題，避免問題遺留到房屋使用過程中，引發(fā)群眾投訴和物業(yè)糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按相關(guān)規(guī)定向轄區(qū)物業(yè)管理部門辦理物業(yè)承接查驗備案手續(xù)，并將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。各縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)物業(yè)管理部門要督促街道、社區(qū)對物業(yè)項目承接查驗工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，做好工作記錄。
（九）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為
退出物業(yè)項目服務(wù)要本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保障業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。
縣（市、區(qū)）、市直園區(qū)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出的監(jiān)督管理工作。街道辦事處對物業(yè)項目服務(wù)退出時存在的問題要及時組織協(xié)調(diào)處理，社區(qū)居委會協(xié)助街道辦事處做好相關(guān)工作。其他相關(guān)部門以及水電氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)項目服務(wù)退出的相關(guān)工作。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要督促協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法開展物業(yè)項目服務(wù)退出，并提供業(yè)務(wù)咨詢。業(yè)主委員會在物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，要主動作為，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的溝通、組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、完善交接手續(xù)等工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅持誠信守法的原則，按照相關(guān)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，并履行提前告知義務(wù)，保障物業(yè)項目服務(wù)活動的連續(xù)性。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后暫時沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的小區(qū)，由社區(qū)居委會代管。
（十）加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)協(xié)會自律和文明建設(shè)
遂寧市物業(yè)管理協(xié)會黨委要發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用，持續(xù)擴(kuò)大在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中組建黨支部的覆蓋面。物業(yè)行業(yè)協(xié)會要通過建立職業(yè)操守、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、宣傳行業(yè)形象、提高行業(yè)素質(zhì)、加強(qiáng)行業(yè)交流等方式，充分發(fā)揮與政府主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會的溝通橋梁作用和協(xié)會自律作用，形成行業(yè)凝聚力，擴(kuò)大行業(yè)影響力。行業(yè)協(xié)會要每年開展形式多樣的活動，調(diào)動物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)自我管理、提升服務(wù)質(zhì)量的積極性，通過制定行業(yè)自律規(guī)約等方式引導(dǎo)企業(yè)信守服務(wù)承諾。要通過開展對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)技能的定期培訓(xùn)，強(qiáng)化物業(yè)企業(yè)守法經(jīng)營和服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)業(yè)又好又快發(fā)展。
（十一）加強(qiáng)老舊小區(qū)管理
落實老舊小區(qū)屬地管理責(zé)任，按照加快整治改造、實施分類管理、促進(jìn)小區(qū)自治、建立長效機(jī)制的工作思路，積極推動老舊小區(qū)管理創(chuàng)新取得新突破�？茖W(xué)合理劃分老舊小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，增強(qiáng)居民生活便利性，著力強(qiáng)化老舊小區(qū)自治能力建設(shè)。
街道辦事處要切實將老舊小區(qū)自治組織建立和管理納入社區(qū)治理范疇，通過成立業(yè)主委員會、居民自治小組等自治組織，著力推進(jìn)小區(qū)管理由"代民作主"向"由民作主"轉(zhuǎn)化。具備引入物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)條件的，應(yīng)引導(dǎo)鼓勵老舊小區(qū)業(yè)主按照市場規(guī)則與物業(yè)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同，提供市場化的專業(yè)服務(wù)。改造后小區(qū)仍不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，在社區(qū)居委會的組織下自行管理。同時，在充分發(fā)揮業(yè)主自治的基礎(chǔ)上，可通過成立物業(yè)服務(wù)中心和購買社會服務(wù)等方式，推動老舊小區(qū)可持續(xù)長效管理。
三、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，推動協(xié)同配合。建立遂寧市物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)活動監(jiān)督管理日常工作，召集有關(guān)單位協(xié)調(diào)推進(jìn)具體事項。各縣（市、區(qū)）和市直園區(qū)要建立相應(yīng)制度，抓實本轄區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）加強(qiáng)多方聯(lián)動，推動齊抓共管。街道、社區(qū)要切實履職盡責(zé)，相關(guān)職能部門、專業(yè)經(jīng)營單位要各司其職、密切配合。各轄區(qū)物業(yè)管理部門要指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主動配合，積極作為。各方要始終聚焦群眾反映的物業(yè)服務(wù)熱點難點問題，形成分工協(xié)作、齊抓共管的工作格局，破難題、找短板、促提升，共同推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（三）加強(qiáng)輿論宣傳，營造良好氛圍。強(qiáng)化正面宣傳引導(dǎo)，營造全社會關(guān)心、支持、理解物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。新聞媒體要大力宣傳發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)在建立和諧社會、提升居民生活水平、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大意義，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)。
