伊春市物業(yè)管理規(guī)定
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng),提高城市管理水平,明確業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)部門的權(quán)利與義務(wù),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合我市實(shí)際,制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本規(guī)定所稱業(yè)主,是指住宅區(qū)內(nèi)房產(chǎn)的所有權(quán)人;使用人是指房產(chǎn)的承租人或?qū)嶋H使用的其他人。
本規(guī)定所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第二章 物業(yè)管理職責(zé)分工
第四條 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣(市)、區(qū)、局房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第五條 規(guī)劃、市政、供電、供熱、供水、郵政、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)、公用事業(yè)、公安(消防)、物價(jià)、工商等有關(guān)部門和單位按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。
第六條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助物業(yè)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。對(duì)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)組織實(shí)施棄管和自治管理的住宅小區(qū)和單體樓房的物業(yè)管理工作。
第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的權(quán)利,并履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主可以通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或直接向業(yè)主委員會(huì)提供有效地址和聯(lián)系方式。房屋的承租等實(shí)際使用者為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定,但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)使用人違反本規(guī)定和管理規(guī)約的規(guī)定,有關(guān)業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),行使《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的職責(zé)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,以幢、單元、樓層等為單位或按擁有的投票權(quán)數(shù)比例等方式,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí),由開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會(huì)召集全體業(yè)主召開大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十條 在物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,由社區(qū)居委會(huì)牽頭負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組),負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作,草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)委派本單位有關(guān)人員擔(dān)任,業(yè)主代表由社區(qū)居委會(huì)推薦;I備組成員名單確定后,按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后,應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)選舉結(jié)果以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)需自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案:
(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的相關(guān)資料;
(二)《管理規(guī)約》及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主委員會(huì)成員名單及相關(guān)資料;
(四)業(yè)主大會(huì)決議的其他事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立工作檔案,檔案包括以下內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的各種會(huì)議記錄及書面材料;
(二)業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;
(四)業(yè)主及業(yè)主代表名冊(cè);
(五)專項(xiàng)維修資金籌集及使用賬目情況;
(六)業(yè)主的意見和建議。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)除履行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定的職責(zé)外,在下列情況下,可以組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上,且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或緊急情況需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員變化需要補(bǔ)選的;
(四)物業(yè)管理區(qū)域變更的;
(五)解除物業(yè)服務(wù)合同、選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或確定其他管理方式的;
(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)因故未能按期換屆改選的,在此期間,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé),直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé),經(jīng)20%以上業(yè)主提議,可召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法取得資質(zhì)證書,在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更,應(yīng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員取得國(guó)家職業(yè)資格證書后,方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理專業(yè)人員是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)理、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員(不包括財(cái)務(wù)和工程崗位的人員)。
取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓職業(yè)資格證書。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利:
(一)根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章以及《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,制定物業(yè)管理操作規(guī)程;
(二)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(三)制止各種損害物業(yè)和妨礙物業(yè)服務(wù)的行為;
(四)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)工作;
(五)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)和維護(hù)業(yè)務(wù);
(六)可以實(shí)行家政服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)。但利用共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和相鄰業(yè)主的同意,所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù):
(一)嚴(yán)格履行《物業(yè)服務(wù)合同》,為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù);
(二)在小區(qū)醒目位置公示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(三)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;
(四)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)審議本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)的有關(guān)操作規(guī)程;
(五)接受物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)。
第二十條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與受聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》,《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)交接后30日內(nèi),將《物業(yè)服務(wù)合同》報(bào)物業(yè)行政主管部門備案。
第二十一條 《物業(yè)服務(wù)合同》期限終止前,業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商不續(xù)約的,《物業(yè)服務(wù)合同》終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方可退出物業(yè)服務(wù),并按下列規(guī)定執(zhí)行:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日,業(yè)主應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定,足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在退出物業(yè)服務(wù)前,公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況,并將已經(jīng)收取尚未提供物業(yè)服務(wù)部分的費(fèi)用退還相關(guān)業(yè)主;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在退出物業(yè)服務(wù)前10日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房和有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造及辦理物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)的技術(shù)資料。
第二十二條 《物業(yè)服務(wù)合同》期限未滿,業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同的,應(yīng)提前書面通知對(duì)方。業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)管理糾紛的,雙方可協(xié)商解決,協(xié)商不成的,可依法申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間,業(yè)主應(yīng)按《物業(yè)服務(wù)合同》約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)管理服務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定雇用秩序維護(hù)人員,秩序維護(hù)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí),不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益,不得妨礙國(guó)家工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。
第五章 物業(yè)管理與服務(wù)
第二十四條 物業(yè)管理按下列規(guī)定執(zhí)行:
(一)新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式或經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后,采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(二)原有住宅物業(yè)或非住宅物業(yè)沒有實(shí)施物業(yè)管理,由開發(fā)建設(shè)單位組織實(shí)施物業(yè)管理;開發(fā)建設(shè)單位已不存在的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織實(shí)施物業(yè)管理或業(yè)主自治管理。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)與被選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期《物業(yè)服務(wù)合同》,在銷售商品房時(shí),應(yīng)與購(gòu)房人簽訂商品房買賣合同、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議,向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
第二十六條 被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主辦理入住手續(xù)期間,應(yīng)當(dāng)做好下列工作:
(一)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況;
(二)按照物業(yè)服務(wù)的要求,提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議;
(三)進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收,并接收移交的相關(guān)資料;
(四)辦理業(yè)主入住手續(xù)。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時(shí),建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)承接查驗(yàn)。
(一)建設(shè)工程的公共設(shè)備設(shè)施配套齊全,并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求;
(二)竣工驗(yàn)收合格,且驗(yàn)收資料齊全;
(三)有符合規(guī)定的物業(yè)服務(wù)用房;
(四)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好,并經(jīng)驗(yàn)收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢。
第二十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的驗(yàn)收小組,按照下列程序進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn):
(一)查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備,并做好查驗(yàn)記錄;
(二)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)書面承諾修復(fù)的時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn);
(三)驗(yàn)收后,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議。
第二十九條 建設(shè)單位須在物業(yè)承接查驗(yàn)20日前,向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。
第三十條 在前期物業(yè)管理期間,建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除前期《物業(yè)服務(wù)合同》的,應(yīng)提前告知對(duì)方。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在建設(shè)單位通過原方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,方可退出。
第三十一條 保修期內(nèi),住宅物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
保修期滿后,住宅物業(yè)業(yè)主使用的自用部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(包括化糞池的清淘)日常維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé),費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造的費(fèi)用,從業(yè)主交納的維修資金中支付。沒有維修資金的,由受益業(yè)主根據(jù)維修工程所需資金按比例分?jǐn)。因建設(shè)單位保修期內(nèi),保修不及時(shí)給業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)賠付。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)收費(fèi)應(yīng)根據(jù)市價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定;實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)收費(fèi),應(yīng)本著以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符的原則,由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,原業(yè)主應(yīng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)沒有選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。實(shí)行自治管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列管理職責(zé):
(一)組織管理區(qū)域內(nèi)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作;
(二)維護(hù)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù);
(三)負(fù)責(zé)房屋及道路等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;
(四)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修,受理業(yè)主投訴和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。業(yè)主委員會(huì)履行第一項(xiàng)職責(zé)時(shí),也可委托環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé),費(fèi)用按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位直接向業(yè)主收取。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未能成立業(yè)主大會(huì),不能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或沒有實(shí)施業(yè)主自治管理的,街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織做好下列工作(發(fā)生的費(fèi)用由受益業(yè)主按照實(shí)際費(fèi)用向服務(wù)單位交納):
(一)清掃保潔和垃圾清運(yùn)(含化糞池清淘);
(二)綠化維護(hù);
(三)物業(yè)共用部位日常養(yǎng)護(hù)。
第六章 物業(yè)管理用房
第三十五條 建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房。物業(yè)管理用房屬建設(shè)單位無償提供,產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。
物業(yè)管理用房的具體標(biāo)準(zhǔn)為:建筑面積5萬平方米以下的按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的,按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2%提供;超過20萬平方米的,超出部分按照0.1%提供。提供物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)用成套房屋,并具備水、電等基本功能。
因分期建設(shè)等原因,建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房的,應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理臨時(shí)用房。建設(shè)單位申請(qǐng)辦理房屋預(yù)銷售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)向物業(yè)行政主管部門提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料。經(jīng)審核不符合以上條件的,市房地產(chǎn)管理部門不予核發(fā)房屋預(yù)銷售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房:
(一)上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等應(yīng)具備正常使用功能;
(二)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的,應(yīng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口,具備正常使用功能。
第三十七條 規(guī)劃管理部門審查房屋開發(fā)項(xiàng)目時(shí),應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖和單體方案中,確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房的位置應(yīng)便于物業(yè)管理,設(shè)置在沿主街或本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的中心位置。
第三十八條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、買賣或用于擔(dān)保,不得出租或改變用途。房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在辦理物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)登記時(shí),由開發(fā)建設(shè)單位出具物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)證明材料,載明物業(yè)管理用房的房號(hào)面積,并到產(chǎn)權(quán)部門備案或初始登記,產(chǎn)權(quán)屬該小區(qū)業(yè)主所有。
第三十九條 原住宅建設(shè)規(guī)劃未設(shè)計(jì)物業(yè)管理用房的,由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃等相關(guān)部門,依法對(duì)小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃,選擇適當(dāng)位置由當(dāng)?shù)卣鲑Y或采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式解決。
第七章 公用設(shè)施設(shè)備管理
第四十條 各專業(yè)單位應(yīng)按照本規(guī)定,依法承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。劃分辦法為:
(一)自來水從街路干線、支線接出的入戶管線,由產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理,住宅樓室內(nèi)供水設(shè)施由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域規(guī)劃紅線范圍以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水設(shè)施(含交接井)由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù)。原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))化糞池(不含化糞池)以外的排水管道由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù)。住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消火栓等,由產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)企業(yè)維護(hù),公安消防部門監(jiān)督檢查。
(二)居民用戶的供熱入戶管網(wǎng)及樓內(nèi)的共用供熱設(shè)施設(shè)備更新、改造、維修、養(yǎng)護(hù)由供熱單位負(fù)責(zé)。
(三)供電設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)管理范圍,按產(chǎn)權(quán)歸屬確定。
(四)通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位負(fù)責(zé)。有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位負(fù)責(zé)。
(五)各專業(yè)單位確需在小區(qū)內(nèi)施工,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)或小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)指導(dǎo)下施工。施工完畢后,要將施工的部位恢復(fù)原狀,造成損失的,應(yīng)予以賠償。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的清掃保潔、綠化由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域外或無物業(yè)服務(wù)區(qū)域(單體樓)的清掃保潔由社區(qū)或環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé),綠化由市政公用管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的生活垃圾,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從住宅樓運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或環(huán)衛(wèi)保潔單位指定的地點(diǎn)后,由環(huán)衛(wèi)保潔單位運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)。環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)垃圾的費(fèi)用,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)與環(huán)衛(wèi)保潔單位簽訂的委托清運(yùn)合同約定,從收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付。非生活垃圾,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn),清運(yùn)費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的約定,由業(yè)主支付。
第八章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則,正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第四十四條 任何單位和個(gè)人未經(jīng)允許不得占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的下列共用部位共用設(shè)施設(shè)備:
(一)物業(yè)服務(wù)用房;
(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、共用走廊;
(三)按規(guī)定配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù);
(四)公共綠地、道路、場(chǎng)地景觀、文體設(shè)施;
(五)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出租、出賣、出借物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位。
第四十五條 物業(yè)使用禁止下列行為:
(一)改變?cè)?guī)劃設(shè)計(jì),擅自改變房屋用途;
(二)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)改變房屋外立面造型;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位或損壞、占用移裝公用設(shè)施設(shè)備,在公共部位上設(shè)置障礙;
(五)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品或存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(六)開辦產(chǎn)生噪聲的機(jī)械加工及娛樂項(xiàng)目等;
(七)使用燃煤爐灶或油煙無組織排放;
(八)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂搭亂建,亂種植,亂倒、亂堆垃圾雜物,未經(jīng)批準(zhǔn)飼養(yǎng)禽畜;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第四十六條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修住宅,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并按要求施工。裝修垃圾由裝修人自行清理或委托清理。
第四十七條 物業(yè)企業(yè)、業(yè)主利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)及相關(guān)業(yè)主的同意,收取的費(fèi)用主要用于共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,也可按業(yè)主大會(huì)的規(guī)定使用。業(yè)主利用公用部位、場(chǎng)地設(shè)置空調(diào)、熱水器等非經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)備,應(yīng)征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和相鄰業(yè)主的同意后方可安裝。
第四十八條 維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修和更新、改造,不得挪作他用。專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶儲(chǔ)存,按戶設(shè)置明細(xì)賬,按單元棟物業(yè)管理區(qū)域核算。具體操作按照維修資金的相關(guān)政策執(zhí)行。
第四十九條 縣(市)、區(qū)、局物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)服務(wù)投訴受理制度。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴。
第九章 法律責(zé)任
第五十條 有下列行為之一的,由縣(市)、區(qū)、局物業(yè)行政主管部門及相關(guān)部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理:
(一)建設(shè)單位擅自改變屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的;
(二)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按規(guī)定移交資料或損壞、隱匿、銷毀物業(yè)管理資料的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的;
(六)挪用專項(xiàng)物業(yè)維修資金的;
(七)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(八)擅自改變物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(九)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益的;
(十)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(十一)業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)名義從事違法違規(guī)活動(dòng)的;
(十二)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的。
第五十一條 對(duì)實(shí)施違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物或破壞房屋主體結(jié)構(gòu)和私扒濫改的,由當(dāng)?shù)爻鞘泄芾硇姓䦂?zhí)法部門,按相應(yīng)規(guī)定處罰。
第五十二條 業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催繳、限期交付;經(jīng)催繳仍不交付的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的服務(wù)項(xiàng)目提供服務(wù)的,業(yè)主可申請(qǐng)仲裁或向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。
第五十三條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的,由公安機(jī)關(guān)依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的,由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。