《通化市物業(yè)管理辦法》是為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合通化市實(shí)際而制定的辦法。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我市市區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主共同組織自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)督的原則。
第四條 建立完善市、區(qū)、街道辦事處、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理體系。
(一)市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。其主要職責(zé)：
1.貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，執(zhí)行國家物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)管理的相關(guān)制度；
2.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)保證金以及小區(qū)內(nèi)道路或場(chǎng)地修復(fù)保證金的監(jiān)督管理工作；
3.負(fù)責(zé)批準(zhǔn)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)及招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；
4.負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)接收的監(jiān)督管理；
5.負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域；
6.負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)工作；
7.負(fù)責(zé)受理物業(yè)管理信訪，調(diào)解處理糾紛，查處物業(yè)管理違法行為；
8.協(xié)調(diào)、指導(dǎo)各相關(guān)部門的物業(yè)管理工作；
9.定期組織由市、區(qū)各相關(guān)部門，街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議；
10.負(fù)責(zé)指導(dǎo)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開展工作。
其下設(shè)的物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)日常工作。
(二)區(qū)物業(yè)行政主管部門全面負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。其主要職責(zé)：
1.負(fù)責(zé)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策的貫徹落實(shí)；
2.負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道辦事處開展物業(yè)管理工作；
3.負(fù)責(zé)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)工作；
4.參與本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)接收工作；
5.參與物業(yè)維修保證金、物業(yè)服務(wù)保證金使用的監(jiān)督管理工作；
6.參與本轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)工作；
7.負(fù)責(zé)受理本轄區(qū)物業(yè)管理投訴，查處物業(yè)管理違法行為。
(三)街道辦事處應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：
1.組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)換屆工作；
2.指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)開展物業(yè)管理工作；
3.對(duì)違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為向有關(guān)部門報(bào)告；
4.受理本轄區(qū)物業(yè)投訴，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
(四)社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)下，做好以下物業(yè)管理工作：
1.監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)工作；
2.監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主開展自治管理活動(dòng)；
3.配合街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)換屆工作；
4.調(diào)解物業(yè)管理活動(dòng)糾紛；
5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構(gòu))筑物、損壞公共設(shè)施等行為，并向有關(guān)部門報(bào)告。
社區(qū)居民委員會(huì)設(shè)置專職人員，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，并接受物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)。
第五條 建設(shè)、規(guī)劃、公安、物價(jià)、工商、環(huán)境保護(hù)、區(qū)民政等相關(guān)部門在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
建設(shè)部門負(fù)責(zé)物業(yè)保修期限和保修范圍內(nèi)的質(zhì)量保修責(zé)任、物業(yè)質(zhì)量及其配套設(shè)施是否完善的監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)棄置垃圾、破壞市政公用設(shè)施及飼養(yǎng)畜禽、圈地、耕種等行為的監(jiān)督管理。
規(guī)劃部門負(fù)責(zé)核定、驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施是否按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)配建的監(jiān)督；負(fù)責(zé)棚、亭、廈等違法建(構(gòu))筑物建設(shè)行為的監(jiān)督管理。
公安部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分停車位及確定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，對(duì)停放大型客車、貨車和危險(xiǎn)品運(yùn)輸?shù)溶囕v的行為進(jìn)行管理；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道、消防設(shè)施和消防安全工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。
物價(jià)部門會(huì)同市物業(yè)行政主管部門，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，定期公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格，查處價(jià)格違法行為。
工商部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，依法對(duì)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理。
環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營場(chǎng)所排放油煙污染，生產(chǎn)、建筑噪聲擾民等行為的監(jiān)督管理。
區(qū)民政部門負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)開展首次業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆工作。
教育、人力資源和社會(huì)保障、衛(wèi)生、食品藥品監(jiān)督、文化新聞出版和體育、公安、工商等部門審批物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)有利害關(guān)系業(yè)主同意改變?cè)课菔褂糜猛镜臅嬉庖姾褪�、區(qū)物業(yè)行政主管部門，以及街道辦事處的審核意見。
第六條 新建住宅物業(yè)和向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
原有住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理或者委托他人管理的方式，創(chuàng)造條件逐步實(shí)行物業(yè)管理。
舊住宅小區(qū)改造后達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的，應(yīng)當(dāng)通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋所有權(quán)人為業(yè)主(含未辦理房屋權(quán)屬證書的合法買受人)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第八條 業(yè)主入住達(dá)到50%以上或者交付使用1年以上且入住業(yè)主人數(shù)超過30人的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
分期建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，首期入住的業(yè)主達(dá)到50%以上時(shí)，可以成立業(yè)主大會(huì)。后期業(yè)主入住達(dá)到前款規(guī)定的條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主人數(shù)少于30人的，或者業(yè)主一致不同意成立業(yè)主大會(huì)，可以不成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第九條 街道辦事處組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由5至7名成員組成，包括街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)人、開發(fā)建設(shè)單位代表、業(yè)主代表�；I備組組長由街道辦事處的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《管理規(guī)約(草案)》，確認(rèn)業(yè)主身份、確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單后，在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在街道辦事處組織下，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用按下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
(一)五年內(nèi)新建的住宅小區(qū)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；
(二)五年以上有物業(yè)服務(wù)公司的住宅小區(qū)由物業(yè)公司承擔(dān)；
(三)五年以上沒有物業(yè)服務(wù)公司的住宅小區(qū)由市政府從城市維護(hù)費(fèi)中列支。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定事項(xiàng)可以采用集體討論，也可以采用書面征求意見的方式，并實(shí)行投票表決。參加人員應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主。
住宅物業(yè)的業(yè)主投票權(quán)按套計(jì)算，每套住宅計(jì)1票。
非住宅物業(yè)的業(yè)主投票權(quán)按建筑面積計(jì)算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100平方米再計(jì)1票。
第十三條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)依法作出約定。
《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
《管理規(guī)約》對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的決定，業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主必須履行。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，市物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處有權(quán)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)一般由15人以下的單數(shù)組成，應(yīng)至少有1名社區(qū)居民委員會(huì)成員。根據(jù)工作需要，可以聘請(qǐng)1名執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
業(yè)主委員會(huì)成員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
第十六條 經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，并履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定；
(二)召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，并應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)；
(三)按照業(yè)主大會(huì)的決定定期以書面形式，向業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通報(bào)物業(yè)服務(wù)情況和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)使用情況；
(四)受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托，通過招投標(biāo)或者其他方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
(五)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(六)組織實(shí)施業(yè)主自行管理物業(yè)工作；
(七)監(jiān)督《管理規(guī)約》的實(shí)施；
(八)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)不得從事與物業(yè)管理活動(dòng)無關(guān)的行為。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料到市物業(yè)行政主管部門和街道辦事處備案：
(一)業(yè)主大會(huì)成立情況材料；
(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料；
(三)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法，業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料及身份證明；
(四)《管理規(guī)約》及《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》。
業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)在變更后30日內(nèi)，向原備案部門辦理備案變更手續(xù)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案。內(nèi)容包括：
(一)各種會(huì)議的書面材料；
(二)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案材料；
(三)物業(yè)服務(wù)合同；
(四)業(yè)務(wù)往來材料；
(五)維修資金使用情況材料；
(六)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要存檔的其他材料。
業(yè)主委員會(huì)檔案應(yīng)當(dāng)由專人保管，不得損毀、遺失。業(yè)主委員會(huì)換屆改選時(shí)，應(yīng)當(dāng)將檔案資料移交至下一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定，按期進(jìn)行換屆改選。因故未能按期換屆改選的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行換屆。在此期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。
第二十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用、有關(guān)人員津貼等，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定或者在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支。
第二十一條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物、產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等損害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及《管理規(guī)約》的規(guī)定，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，也可以向有關(guān)管理部門報(bào)告，請(qǐng)求處理。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、法定代表人發(fā)生變更的，以及歇業(yè)、分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更或注銷手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。
第二十三條 非本市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案，并主動(dòng)接受其監(jiān)督。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)管理人員，應(yīng)當(dāng)取得國家或者行業(yè)相應(yīng)的職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。
職業(yè)資格證書不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲(chǔ)物業(yè)服務(wù)保證金。標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目6個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)存儲(chǔ)物業(yè)服務(wù)保證金后，市物業(yè)行政主管部門向物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具物業(yè)服務(wù)保證金交納證明。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，違反物業(yè)服務(wù)合同，有下列行為之一的，由業(yè)主申請(qǐng)，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門審查核實(shí)后，扣減物業(yè)服務(wù)保證金，并依法對(duì)受侵害的業(yè)主給予補(bǔ)償。
(一)未返還向業(yè)主收取的服務(wù)期限以外的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的；
(二)未按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)的；
(三)擅自撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；
(四)違反規(guī)定向業(yè)主收取不應(yīng)該收取的費(fèi)用的；
(五)損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，業(yè)主委員會(huì)同意后，經(jīng)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)，返還物業(yè)服務(wù)保證金。有異議的，可通過仲裁或者訴訟方式解決。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(二)接受業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并向接受服務(wù)的業(yè)主收取約定的費(fèi)用；
(三)選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)；
(四)對(duì)損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)使用專用發(fā)票；
(二)被開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘后，及時(shí)備案，并存儲(chǔ)物業(yè)服務(wù)保證金；
(三)每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況明細(xì)；
(四)聽取業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的意見和建議，并接受監(jiān)督；
(五)制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關(guān)部門報(bào)告；
(六)建立物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。
第三十條 市物業(yè)行政主管部門每年定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用程度、服務(wù)滿意率等方面進(jìn)行考核評(píng)定，評(píng)定結(jié)果在媒體上公布。對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的，取消其在本市承接物業(yè)服務(wù)的資格。
第四章 前期物業(yè)管理
第三十一條 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
開發(fā)建設(shè)單位須按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)或協(xié)議選聘的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。
開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，須向買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同，承諾物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用必須明確告知物業(yè)買受人，在承諾的期限內(nèi)不得擅自降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十二條 新建住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，配置物業(yè)管理用房：
(一)建筑面積10萬平方米以下的按照不少于總建筑面積4‰配置，但最小不得低于100平方米；
(二)建筑面積超過10萬平方米(含本數(shù))的，超過部分按照2‰配置。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)設(shè)置在物業(yè)管理區(qū)域中心位置或者主出入口附近，并且是具有獨(dú)立使用功能的地面以上的一層及毗連房屋。
物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公室、門衛(wèi)室、監(jiān)控室、儲(chǔ)藏間等。
規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市物業(yè)行政主管部門統(tǒng)一管理。未經(jīng)占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。
改變物業(yè)管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定使用。
第三十三條 已交付使用的但建設(shè)單位未提供物業(yè)管理用房的物業(yè)管理區(qū)域，如規(guī)劃設(shè)計(jì)已有物業(yè)管理用房，無論是否已分?jǐn)傆?jì)入建設(shè)成本，建設(shè)單位必須按本辦法第三十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主無償提供。
舊住宅小區(qū)改造后，按照本辦法第三十二條規(guī)定，最小不得低于50平方米的標(biāo)準(zhǔn)，由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同規(guī)劃等相關(guān)部門，依法補(bǔ)建或利用原有房屋配置物業(yè)管理用房。
政府投資或以政府為主導(dǎo)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位要在市規(guī)劃行政主管部門的監(jiān)督下，按不低于房屋總建筑面積5‰的比例，向市物業(yè)行政主管部門提供項(xiàng)目配套沿街經(jīng)營性商業(yè)用房。該房屋產(chǎn)權(quán)歸國家所有，由市物業(yè)行政主管部門監(jiān)督管理。經(jīng)營性用房出租收益作為安置房管理服務(wù)專項(xiàng)資金，由市物業(yè)行政主管部門綜合平衡使用，定向用于補(bǔ)貼減免的安置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)及安置房使用管理工作。經(jīng)營性用房收益不足的，由市財(cái)政在城市維護(hù)費(fèi)中列支補(bǔ)貼。
第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)制定《臨時(shí)管理規(guī)約》�！杜R時(shí)管理規(guī)約》不得違反法律法規(guī)的規(guī)定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
開發(fā)建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，須向物業(yè)買受人明示《臨時(shí)管理規(guī)約》。
《臨時(shí)管理規(guī)約》對(duì)全體業(yè)主具有約束力。《臨時(shí)管理規(guī)約》在《管理規(guī)約》生效后，即行失效。
第三十五條 住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)管理用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；
(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；
(三)招標(biāo)文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)行為有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)在與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同后30日內(nèi)，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
(二)中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料；
(三)前期物業(yè)服務(wù)合同；
(四)《臨時(shí)管理規(guī)約》；
(五)招標(biāo)代理委托合同；
(六)物業(yè)服務(wù)保證金交納證明；
(七)物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交保證書；
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
市物業(yè)行政主管部門備案后，向開發(fā)建設(shè)單位出具《實(shí)施物業(yè)管理證明》。
第三十七條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取確定評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)由開發(fā)建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中開發(fā)建設(shè)單位代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的2/3。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積多層4萬平方米以下、高層2萬平方米以下的住宅物業(yè)，建筑面積1萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)物業(yè)管理用房，劃分物業(yè)管理區(qū)域后，持下列資料到市物業(yè)管理行政主管部門辦理審批手續(xù)：
(一)規(guī)劃圖紙；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及法定代表人身份證明；
(三)《臨時(shí)管理規(guī)約》；
(四)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求；
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》。
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位確定協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列資料到市物業(yè)行政主管部門辦理《實(shí)施物業(yè)管理證明》。
(一)《協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)書》；
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同；
(三)物業(yè)服務(wù)保證金交納證明；
(四)物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交保證書。
符合條件的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《實(shí)施物業(yè)管理證明》。
第四十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)或協(xié)議選聘工作：
(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；
(二)現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前。
第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門報(bào)送下列材料：
(一)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用房屋清單；
(三)《實(shí)施物業(yè)管理證明》。
新建商品房屋初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)送上述(一)、(二)款資料，由房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)、記載、存檔。
第四十二條 新建住宅物業(yè)及向兩個(gè)以上業(yè)主出售的非住宅物業(yè)交付使用前，市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，依據(jù)《吉林省物業(yè)服務(wù)查驗(yàn)接收辦法》(吉建房〔2009〕36號(hào))對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。主要資料有：
(一)質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、水、電、氣、暖、通訊、有線電視、電梯等配套設(shè)施及驗(yàn)收合格文件；
(二)水、電、氣、暖、通訊、有線電視等專業(yè)管理單位移交協(xié)議；
(三)物業(yè)專項(xiàng)維修資金足額交存證明；
(四)物業(yè)維修保證金交存證明；
(五)《實(shí)施物業(yè)管理證明》。
查驗(yàn)合格的，市物業(yè)行政主管部門向開發(fā)建設(shè)單位核發(fā)《物業(yè)查驗(yàn)合格證明》。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)提供《住宅物業(yè)查驗(yàn)合格證明》，否則不予受理。
第四十三條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗(yàn)收后，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
開發(fā)建設(shè)單位在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議之日起10日內(nèi)，向市物業(yè)行政主管部門備案。
第四十四條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)按照上一年度市建設(shè)部門核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)，向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲(chǔ)物業(yè)維修保證金，作為保修期內(nèi)屬于建設(shè)單位物業(yè)質(zhì)量責(zé)任的維修費(fèi)用保證，保修期滿后按規(guī)定返還。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日告知開發(fā)建設(shè)單位，并移交本辦法第四十三條規(guī)定的資料。開發(fā)建設(shè)單位必須選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位不得放棄物業(yè)服務(wù)。
第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位自行將未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋交付使用，并自行組織物業(yè)管理的，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理發(fā)生的費(fèi)用全部由建設(shè)單位承擔(dān)。市建設(shè)、物價(jià)、物業(yè)等行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定對(duì)建設(shè)單位違法、違規(guī)行為進(jìn)行查處。
第五章 物業(yè)服務(wù)管理
第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域由市物業(yè)行政主管部門按下列原則劃分：
(一)配套設(shè)施設(shè)備共用的；
(二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的；
(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭議的；
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并且能夠封閉管理的；
(五)市物業(yè)行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)澐譃橐粋�(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止90日前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應(yīng)當(dāng)續(xù)簽合同；不續(xù)約的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日；
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目30日前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用退還業(yè)主；
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出服務(wù)項(xiàng)目前10日內(nèi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)物業(yè)使用、維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等全部資料。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在此期間組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)服務(wù)糾紛的，雙方可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。協(xié)商、仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得終止物業(yè)服務(wù)。
第五十條 業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)共同決定自行管理物業(yè)項(xiàng)目的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
(一)組織物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作；
(二)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù)；
(三)負(fù)責(zé)房屋及自行管理區(qū)域內(nèi)道路、步道板等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修；
(四)負(fù)責(zé)接待業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修，受理業(yè)主投訴和服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。
物業(yè)項(xiàng)目自行管理期間，不得放棄管理活動(dòng)。
第五十一條 實(shí)施自行管理的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定《自行管理規(guī)約》，并報(bào)街道辦事處備案。
《自行管理規(guī)約》包括管理事項(xiàng)(房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)等)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員津貼、違約責(zé)任等內(nèi)容。
第五十二條 業(yè)主大會(huì)因故不能召開，無人實(shí)施物業(yè)管理嚴(yán)重影響業(yè)主生活的，物業(yè)所在地街道辦事處可在多數(shù)業(yè)主同意的前提下，臨時(shí)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理，費(fèi)用由受益人承擔(dān)。
第五十三條 舊住宅小區(qū)改造后的物業(yè)，由市物業(yè)行政主管部門組織各相關(guān)部門，向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)接收，并移交相關(guān)資料。區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施物業(yè)管理。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，參照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
市物價(jià)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市物業(yè)行政主管部門，依據(jù)《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、制定政府指導(dǎo)價(jià)格，并每年公布一次。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)照相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)、政府指導(dǎo)價(jià)，與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，以中標(biāo)文件確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或者收費(fèi)地點(diǎn)予以公示。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第五十七條 業(yè)主因?yàn)榉课葑杂貌课粨p壞、房屋質(zhì)量等問題或者違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法通過仲裁或訴訟方式解決。
物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主簽訂的物業(yè)租賃合同中，約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的方式、主體，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。
物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：
(一)物業(yè)管理用房；
(二)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫；
(三)綠地、道路(含停車位)、場(chǎng)地、水景、文體設(shè)施等；
(四)地面架空層、共用走廊；
(五)公共場(chǎng)所和其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第六十條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)擅自變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；
(二)擅自占用、改變、損壞物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；
(三)擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點(diǎn)、市場(chǎng)，張貼、涂改、懸掛物品；
(四)亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；
(五)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
(六)排放污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)噪聲；
(七)侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設(shè)施；
(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
(九)法律、法規(guī)和《管理規(guī)約》禁止的其他行為。
有前款規(guī)定行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止；當(dāng)事人拒不糾正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人和利害關(guān)系人可以書面告知有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以處理。
第六十一條 前期物業(yè)管理期間，任何單位和個(gè)人不得利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并遵守《管理規(guī)約》和物業(yè)管理區(qū)域公共管理制度，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十二條 業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。
業(yè)主確需改變使用用途的，須經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意、有關(guān)部門批準(zhǔn)后依法辦理相關(guān)手續(xù)。
第六十三條 保修期內(nèi)，業(yè)主物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
保修期滿后，業(yè)主專有部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。全體業(yè)主共有的部位、設(shè)施設(shè)備的日常維修費(fèi)用，從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。
全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的，從業(yè)主交納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中支付。
人為損壞物業(yè)專有部分以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由責(zé)任人自行承擔(dān)維修、賠償責(zé)任。
第六十四條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個(gè)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。
有關(guān)單位和個(gè)人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得相關(guān)同意后，應(yīng)當(dāng)按照恢復(fù)道路、場(chǎng)地原狀所需維修費(fèi)50%的標(biāo)準(zhǔn)，向市物業(yè)行政主管部門指定的銀行賬戶存儲(chǔ)修復(fù)保證金，辦理臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地備案手續(xù)后，方可施工。
有關(guān)單位和個(gè)人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定期限恢復(fù)道路或場(chǎng)地原狀，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗(yàn)收合格后，由市物業(yè)行政主管部門全額返還修復(fù)保證金。
因突發(fā)事件急需維修而占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，可在業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督下，邊搶修、邊向市物業(yè)行政主管部門備案。
第六十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》和《臨時(shí)管理規(guī)約》，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂《住宅裝飾裝修保證書》。
第六十六條 供水、供電、供氣、供熱、排水、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備(業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外)維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
(一)業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備，實(shí)施水表出戶的，為用戶戶內(nèi)第一個(gè)閥門；
(二)業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備(集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備)；
(三)業(yè)主燃?xì)庥镁�、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；
(四)業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備(未分戶的為業(yè)主專有面積以外的供熱設(shè)施設(shè)備)；
(五)業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備；
(六)通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位管理維護(hù)；
(七)有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位管理維護(hù)。
第六十七條 城市供水經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)給水管網(wǎng)與城市供水管網(wǎng)接口處供水壓力達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；達(dá)不到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行二次供水的，不得收取二次供水費(fèi)用。
供水經(jīng)營單位供水壓力達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，仍需進(jìn)行二次供水，供水經(jīng)營單位收取二次供水費(fèi)的，由其承擔(dān)二次供水責(zé)任；供水經(jīng)營單位未收取二次供水費(fèi)的，由業(yè)主承擔(dān)二次供水責(zé)任。
第六十八條 產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)境衛(wèi)生保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，由環(huán)境衛(wèi)生保潔單位維護(hù)。
實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人從物業(yè)管理區(qū)域運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或者環(huán)境衛(wèi)生保潔單位指定的地點(diǎn)后，由市(二道江區(qū))環(huán)境衛(wèi)生保潔單位運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)。未實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，由區(qū)政府、市環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；未封閉小區(qū)道路維護(hù)由市政部門負(fù)責(zé)。
第七章 物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六十九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用。物業(yè)維修資金自存入專戶之日起按規(guī)定計(jì)息，每年轉(zhuǎn)存一次。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項(xiàng)維修資金分賬核算。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用，按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 新建商品房的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位代為交存，開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)或協(xié)議選聘物業(yè)企業(yè)備案前，必須與市物業(yè)行政主管部門簽訂物業(yè)專項(xiàng)維修資金代交保證書。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前，應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額代交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，并由市物業(yè)行政主管部門出具全額交存證明。
第七十一條 商品房買受人應(yīng)按照上一年度市建設(shè)部門核準(zhǔn)的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價(jià)一定比例交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。交存標(biāo)準(zhǔn)為：多層物業(yè)項(xiàng)目6%，小高層物業(yè)項(xiàng)目7%，高層物業(yè)項(xiàng)目8%。
商品房未售出的，由開發(fā)建設(shè)單位按照本辦法第七十條規(guī)定的時(shí)限和本條前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額交存。
第七十二條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金收繳單位不向商品房買受人出具物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的，商品房買受人有權(quán)拒交。
第七十三條 公有住房售房單位須將收取和提取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存至市物業(yè)行政主管部門設(shè)立的專用賬戶，交存標(biāo)準(zhǔn)為：
(一)購房人應(yīng)當(dāng)按房改成本價(jià)格2%的比例交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金；
(二)售房單位應(yīng)當(dāng)按住宅售房款20%的比例，一次性從售房款中提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第七十四條 1999年1月1日以后開發(fā)建設(shè)的商品房屋，未向市物業(yè)行政主管部門指定銀行賬戶交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)按本辦法第七十一條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足額交存。
房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在為1999年1月1日以后建設(shè)的商品房屋，辦理買賣、贈(zèng)與、繼承，以及抵押、按揭貸款等所有權(quán)變更手續(xù)時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存專用票據(jù)。
第七十五條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金過戶、結(jié)算、續(xù)籌，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶；
(二)房屋滅失的，物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶賬面余額返還業(yè)主；
(三)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬面余額低于首次交存額30%的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定，商品房業(yè)主按本辦法第七十一條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌，房改房業(yè)主按本辦法第七十三條第(一)款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)續(xù)籌。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)籌的具體管理辦法由市物業(yè)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門制定。
第七十六條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提出使用計(jì)劃，并制定維修、更新改造方案，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，并報(bào)市物業(yè)行政主管部門核準(zhǔn)、備案后方可使用。
市物業(yè)行政主管部門根據(jù)工程進(jìn)度分期劃撥使用資金。
第七十七條 商品房物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用以物業(yè)管理區(qū)域、幢、單元為決算單位，工程費(fèi)用按業(yè)主所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偟綉�，在受益業(yè)主物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中核減。
房改房物業(yè)專項(xiàng)維修資金按幢為決算單位，在售房單位幢賬中核減。
物業(yè)使用人繳納分?jǐn)偟木S修改造費(fèi)用后，可以向業(yè)主或者公有住房屋產(chǎn)權(quán)人追索，也可以沖抵向業(yè)主或者公有住房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋租金。
第七十八條 已劃入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的獨(dú)立使用的非住宅物業(yè)業(yè)主應(yīng)按擁有房屋的建筑面積，承擔(dān)相應(yīng)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新改造費(fèi)用。
第七十九條 未按照規(guī)定建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，發(fā)生維修、更新改造時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施，所需費(fèi)用按照受益業(yè)主專有部分建筑面積的比例承擔(dān)。
第八十條 下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：
(一)依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、排水、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第八章 投訴與法律責(zé)任
第八十一條 市、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會(huì)不能解決或者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)向物業(yè)行政主管部門投訴的，向所在區(qū)物業(yè)行政主管部門投訴。
第八十二條 受理物業(yè)管理投訴實(shí)行分部門、分級(jí)負(fù)責(zé)，逐級(jí)受理。投訴由區(qū)物業(yè)行政主管部門直接受理。
投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)行政主管部門處理不服的，可以向市物業(yè)行政主管部門投訴。
第八十三條 市、區(qū)物業(yè)行政主管部門對(duì)下列投訴不予受理：
(一)投訴要求不明確的；
(二)投訴人與被投訴人已達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的；
(三)依法屬于其他部門處理范圍的事項(xiàng)；
(四)投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身損害賠償?shù)模?/p>
(五)未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；
(六)不符合法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)與管理活動(dòng)中的違法行為，由市物業(yè)行政主管部門依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第九章 附則
第八十五條 本辦法所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的樓房基礎(chǔ)、承重墻、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。
第八十六條 本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共有的電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明設(shè)施、單元防盜門、路燈、綠地、道路、安全防范智能系統(tǒng)、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、物業(yè)管理用房、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第八十七條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《管理規(guī)約》、《自行管理規(guī)約》、《物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議》、《住宅裝飾裝修保證書》等示范文本。
第八十八條 本辦法由市公用局負(fù)責(zé)解釋。
第八十九條 各縣(市)可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，參照本辦法制定適于本地區(qū)的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。
第九十條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年，原《通化市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(通市政發(fā)〔1998〕29號(hào))同時(shí)廢止。
