鐵嶺物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新修訂版(全文)

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鐵嶺市物業(yè)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,保障物業(yè)的合理使用,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。

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第二條 本辦法適用于全市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱業(yè)主,是指房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人,是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指依法設(shè)立,具有獨(dú)立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書,從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理。

縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門,鐵嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、鐵嶺新城區(qū)、鐵嶺高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會,對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)實(shí)施監(jiān)督、管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系,協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會的日常工作。

城市街道辦事處,負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

物價(jià)、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門,按照各自職責(zé),協(xié)同實(shí)施本辦法。

第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)企業(yè),應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權(quán)利:

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權(quán);

(五)選舉業(yè)主委員會,并享有被選舉權(quán);

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):

(一)遵守業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主委員會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí),建設(shè)單位向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料:

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用的公共設(shè)施設(shè)備證明;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第十條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后,在縣級房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和協(xié)助下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)代表組成首次業(yè)主大會籌備組。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組,召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:

(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

以上內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表因故不能參加會議的,其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至15人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);

(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;

(五)具有一定的組織能力;

(六)具備必要的工作時(shí)間。

第十五條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會設(shè)主任1人、副主任2人,主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的縣級房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;

(二)管理規(guī)約;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

第十六條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第十七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,須有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本辦法第十七條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第十九條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):

(一)召集業(yè)主大會會議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

(二)代表業(yè)主、業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(四)監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實(shí)施;

(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料:

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

(一)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;

(二)擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目,亂收費(fèi)用的;

(三)未按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證的;

(四)未按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼實(shí)價(jià)的;

(五)提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符,只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)的;

(六)其他違反本辦法的行為。

第七十三條 違反本規(guī)定,房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利,收受他人財(cái)物或者其他好處,不依法履行監(jiān)督管理職責(zé),或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。

第七章 附則

第七十四條 工業(yè)園區(qū),集中工礦區(qū)的住宅物業(yè)管理,可參照本辦法執(zhí)行。

第七十五條 本辦法由鐵嶺市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)解釋。

第七十六條 本辦法從1月1日起施行,有效期五年,《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。

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