??2015年11月23日在湖北省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議上
湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)尹維真
主任、副主任、秘書長(zhǎng)、各位委員：
我受省人民政府的委托，現(xiàn)就《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱《條例（草案）》）的有關(guān)問(wèn)題，作如下說(shuō)明：
一、制定條例的必要性
物業(yè)管理與人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，全面建成小康社會(huì)，踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念有著重要意義。隨著住房制度改革的不斷深化，城鎮(zhèn)化加快發(fā)展，物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下呈現(xiàn)出一些新情況、新問(wèn)題。一方面，我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展較快。物業(yè)管理類型從住宅延伸到非住宅。截止目前，我省已實(shí)施物業(yè)管理項(xiàng)目8015個(gè)、建筑面積5.18億平方米，其中住宅小區(qū)項(xiàng)目6068個(gè)、建筑面積4.16億平方米；非住宅小區(qū)項(xiàng)目1947個(gè)、建筑面積1.02億平方米。全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)4142家，其中一級(jí)資質(zhì)57家、二級(jí)資質(zhì)216家、三級(jí)資質(zhì)2531家、暫定級(jí)別1338家，注冊(cè)物業(yè)管理師482人，從業(yè)人員總數(shù)18.21萬(wàn)人。全省歸集住宅專項(xiàng)維修資金176.88億元，已使用9.63億元。我省物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，在改善人們生活和工作環(huán)境，解決城鄉(xiāng)就業(yè)問(wèn)題，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面，發(fā)揮了積極的作用。
另一方面，廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高與其存在的矛盾和問(wèn)題比較突出。一是建設(shè)單位遺留問(wèn)題比較多。有的配套設(shè)施設(shè)備不健全，有的權(quán)屬關(guān)系不明確，有的承諾事項(xiàng)不兌現(xiàn)，這在很大程度上直接導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生。二是業(yè)主委員會(huì)成立難。雖然國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)的成立作了規(guī)定，由于缺乏實(shí)施細(xì)則，操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。三是物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)、服務(wù)差的問(wèn)題在一些地方還比較突出。四是舊住宅區(qū)設(shè)施設(shè)備年久失修，環(huán)境臟、亂、差等問(wèn)題一直未能得到很好的解決。同時(shí)，物業(yè)管理體制、車位車庫(kù)的權(quán)屬劃分、專項(xiàng)維修資金的緊急使用等諸多問(wèn)題需要規(guī)范明確，物業(yè)管理中政府與市場(chǎng)、業(yè)主和企業(yè)、管理與服務(wù)的關(guān)系問(wèn)題也需要從地方立法層面上進(jìn)一步確立。因此，為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)上位法的規(guī)定，總結(jié)我省物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定出臺(tái)《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例》顯得尤為迫切和重要。
目前，廣東、山東、江蘇、青海、上海等省、市相繼出臺(tái)了物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，為我省物業(yè)管理立法提供了豐富的可供學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)和做法。
二、《條例（草案）》起草過(guò)程
在省人大常委會(huì)和省政府的高度重視下，《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例》立法項(xiàng)目列入了省人大2013年至2017年五年立法規(guī)劃和2015年立法計(jì)劃項(xiàng)目。去年，我們就成立了由省住建廳、省人大城環(huán)委、省政府法制辦、市州物業(yè)主管部門及有關(guān)專家組成的協(xié)調(diào)小組和起草工作專班，有序有力的開展立法相關(guān)工作。
在省人大常委會(huì)王玲副主任的帶領(lǐng)下，省人大城環(huán)委還與我廳組成調(diào)研組，先后赴武漢、咸寧、黃岡等地就物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研，省人大常委會(huì)部分組成人員還先后到香港和澳門進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，形成了物業(yè)管理專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告，為加快推進(jìn)我省物業(yè)管理立法工作提供了理論和實(shí)踐支撐。
按照科學(xué)立法、民主立法的要求，我們?cè)谡J(rèn)真學(xué)習(xí)上位法、充分借鑒兄弟省市相關(guān)立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，先后多次召開專題座談會(huì)、立法論證會(huì)，充分吸收社會(huì)各界人士、專家學(xué)者、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、廣大業(yè)主、以及政府相關(guān)部門的意見建議，經(jīng)過(guò)數(shù)易其稿，形成了《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》送審稿，于今年年初上報(bào)到省政府。之后，省政府法制辦及時(shí)在政府法制網(wǎng)上公開征求了意見，并組織赴省內(nèi)外進(jìn)行了專題調(diào)研。針對(duì)廣大業(yè)主和服務(wù)企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，10月中旬又組織召開了業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及建設(shè)單位代表和政府部門、律師、教授、媒體記者參加的立法聽證會(huì)。在充分聽取各方意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)反復(fù)研究，十易其稿，形成了《條例（草案審議稿）》，于11月2日提請(qǐng)省政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，并按照審議意見修改完善，形成了本次省人大常委會(huì)審議的草案。
三、需要說(shuō)明的幾個(gè)問(wèn)題
《條例（草案）》共八章七十八條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與相關(guān)配置，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用與維護(hù)，法律責(zé)任，附則等內(nèi)容。
（一）關(guān)于物業(yè)管理體制。為了解決業(yè)主委員會(huì)成立難，業(yè)主自治制度不能有效執(zhí)行等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，按照上位法的規(guī)定，考慮到物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分，在借鑒了武漢、宜昌等城市近年來(lái)發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)屬地指導(dǎo)協(xié)調(diào)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)后，我們?cè)诓莅钢忻鞔_了街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)責(zé)任，規(guī)定其負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，督促業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系（第四條）；建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，具體解決物業(yè)管理中需要協(xié)調(diào)的問(wèn)題（第五條）。縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系（第六條）。通過(guò)這些制度的建立，推動(dòng)物業(yè)管理由房產(chǎn)部門單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)由傳統(tǒng)服務(wù)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，真正融入到社區(qū)建設(shè)管理服務(wù)之中。
（二）關(guān)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)�，F(xiàn)實(shí)執(zhí)行中，由于缺乏相應(yīng)的啟動(dòng)機(jī)制，使得首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)難以召開。草案明確規(guī)定了首屆業(yè)主大會(huì)的籌備成員，設(shè)定了籌備程序，細(xì)化了啟動(dòng)流程，解決成立難的問(wèn)題（第十九條至第二十五條）。針對(duì)業(yè)主自治運(yùn)行中表決機(jī)制不健全，方式方法落后的問(wèn)題，創(chuàng)新了業(yè)主自治管理模式，對(duì)于業(yè)主人數(shù)超過(guò)300人的小區(qū)，設(shè)定了業(yè)主代表大會(huì)制（第十八條第三款）；為了保證業(yè)委會(huì)委員的正常履職，設(shè)定了委員候補(bǔ)制度（第三十條）和撤銷資格制度（第三十三條第二款）；為了方便表決和提高公信力，規(guī)定房產(chǎn)部門要建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)，鼓勵(lì)電子投票表決方式（第三條第五項(xiàng)、第二十九條）。
（三）關(guān)于供水供電等設(shè)施設(shè)備配置及責(zé)任劃分。長(zhǎng)期以來(lái)供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施的管理維護(hù)、計(jì)量收費(fèi)等問(wèn)題是引發(fā)小區(qū)糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施的管理維護(hù)責(zé)任不明所致。為了防止今后開發(fā)建設(shè)單位在供水、供電等物業(yè)附屬設(shè)施配置建設(shè)上的隨意性以及專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位逃避附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任，保障水、電、氣等設(shè)施設(shè)備的使用安全，有效發(fā)揮專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，草案在借鑒山東、江蘇等外省經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，規(guī)定應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理、維護(hù)。由于老舊小區(qū)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交還存在改造等問(wèn)題，鑒于全省各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不同，草案授權(quán)由市（州）另行制定具體辦法（第十四條、第十五條、第六十七條和第六十八條）。
（四）關(guān)于車位車庫(kù)的使用與管理。車位車庫(kù)是物業(yè)糾紛和矛盾比較集中的問(wèn)題，主要原因有兩個(gè)方面，一是車位車庫(kù)的權(quán)屬不清，二是車位車庫(kù)數(shù)量有限，屬于稀缺資源。為此，草案在物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售（第十六條）；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，如有富余可以臨時(shí)對(duì)外出租，但每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月（第五十六條）；違反規(guī)定出售車位的，由房產(chǎn)部門處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款（第七十條第一項(xiàng)）。該規(guī)定在聽證會(huì)上獲得各方代表的充分認(rèn)可。
（五）關(guān)于專項(xiàng)維修資金的緊急使用。鑒于國(guó)家頒布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，草案沒(méi)有對(duì)專項(xiàng)維修資金作專章的規(guī)定�，F(xiàn)實(shí)中專項(xiàng)維修資金的使用是由業(yè)主大會(huì)決定，但業(yè)主大會(huì)的召開、決定過(guò)程漫長(zhǎng)，造成緊急情況下無(wú)法用錢，也導(dǎo)致了專項(xiàng)維修資金使用難。為此，草案就專項(xiàng)維修資金的緊急使用開辟了綠色通道，規(guī)定可以先行采取應(yīng)急措施，再行報(bào)告并核準(zhǔn)（第六十六條）。
