《濱州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》已經(jīng)2013年5月3日市政府第17次常務(wù)會議討論通過,現(xiàn)予印發(fā),請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
濱州市人民政府
為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第一條為規(guī)范住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭,禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場形成。
第五條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)全市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣(區(qū))價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限,負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的日常管理和監(jiān)督檢查工作。
濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作,由市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門按照價(jià)格管理權(quán)限進(jìn)行管理。
第七條住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)住宅的種類、特點(diǎn)及物業(yè)服務(wù)階段,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。濱城區(qū)、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度由市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布。縣價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定本區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度,報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布,同時(shí)報(bào)市價(jià)格主管部門和市物業(yè)主管部門備案。
具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)約定后,報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門備案,同時(shí)向價(jià)格主管部門申領(lǐng)服務(wù)價(jià)格登記證。
非普通住宅以及業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),由業(yè)主大會或全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定,并報(bào)價(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門備案。協(xié)商不成的,業(yè)主委員會可重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在15日內(nèi)與業(yè)主委員會理順交接相關(guān)資料。業(yè)主委員會也可自行管理物業(yè)。
第八條普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素,實(shí)行分等級定價(jià)。
物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門會同市價(jià)格主管部門制定并公布。
第九條普通住宅物業(yè)服務(wù)成本包括:(一)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)、檢測費(fèi)用;(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)、安全防范費(fèi)用;(六)辦公費(fèi)用;(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;(八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(九)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。供水、供熱等二次加壓設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)由供水、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān),不得列入物業(yè)服務(wù)成本。
第十條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的,其約定應(yīng)當(dāng)一致。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包含上述物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容,未在房屋買賣合同中約定的,可附加相關(guān)條款。
前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用的原因,造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化環(huán)境等未能達(dá)到購房合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減免,減免比例不低于40%,差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)交付當(dāng)月按實(shí)際交付天數(shù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。已納入物業(yè)服務(wù)范圍但物業(yè)尚未交付業(yè)主或者物業(yè)使用人的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位交納。
建設(shè)單位交付物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者物業(yè)使用人共同驗(yàn)房。雙方一致認(rèn)定合格并交付物業(yè)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);雙方一致認(rèn)定房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定條件、需要整改的,整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);雙方認(rèn)定不一致的,可申請房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行認(rèn)定。業(yè)主或者物業(yè)使用人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)自建設(shè)單位書面通知業(yè)主或物業(yè)使用人辦理交付手續(xù)之日起按月計(jì)收。
物業(yè)服務(wù)合同有約定的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收,預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。
第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)按法定房屋產(chǎn)權(quán)面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計(jì)收。已辦理房屋所有權(quán)證的,以《房屋所有權(quán)證》記載的房屋面積計(jì)收;未辦理房屋所有權(quán)證的,按購房合同標(biāo)明的房屋建筑面積計(jì)收。
改變設(shè)計(jì)用途用于經(jīng)營的房屋、車庫、儲藏室按相應(yīng)的經(jīng)營性用房物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,由雙方協(xié)商約定。
第十三條房屋交付后空置一年以上的,其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按實(shí)際運(yùn)行費(fèi)用適當(dāng)減收,其中不帶電梯的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)減收比例不低于20%,帶電梯的住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)減收比例不低于30%,合同另有約定的,從其約定。
第十四條車位租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),濱城區(qū)、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、北海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度由市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布�？h價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)制定本區(qū)域內(nèi)車位租賃費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度,報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)并每年向社會公布,同時(shí)報(bào)市價(jià)格主管部門和市物業(yè)主管部門備案。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由承租人與建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度內(nèi)約定,報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和物業(yè)主管部門備案。
第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車庫內(nèi)的車位使用人應(yīng)當(dāng)交納停車服務(wù)費(fèi)。
停車服務(wù)費(fèi)包括車庫、車位的設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的費(fèi)用。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對汽車或非機(jī)動車輛有看管要求的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。
已購買車位但未停放車輛的,停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)適當(dāng)減收,減收比例不低于停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%。
第十六條占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的,應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費(fèi),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費(fèi)的價(jià)格等因素確定;業(yè)主大會成立前,經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意,車位場地使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)可參照當(dāng)?shù)刂贫ǖ能囄蛔赓U費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
停車場地的保潔、秩序維護(hù)、購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)等發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,可依照物業(yè)服務(wù)合同約定,按實(shí)際支出在車位場地使用費(fèi)中列支;業(yè)主大會成立前,支出比例不高于所收取車位場地使用費(fèi)的30%。
車位場地使用費(fèi)以及其他公共部位收益資金歸全體業(yè)主共有,主要用于補(bǔ)充相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金,可參照住宅專項(xiàng)維修資金管理模式執(zhí)行,并接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對車輛實(shí)行出入證(卡)管理的,應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人免費(fèi)配置出入證(卡)。因遺失、損壞需要補(bǔ)辦的,按實(shí)際成本收取工本費(fèi)。除此之外不得另行收取押金、門禁系統(tǒng)管理費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)等其他費(fèi)用。
第十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務(wù)等車輛收取停車費(fèi)用。
除前款規(guī)定以外的其他外來車輛,停放超過2個(gè)小時(shí)的,可以收取一定費(fèi)用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由業(yè)主大會參照同類區(qū)域公共停車場停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定。
第十九條供水、供氣、供電、供暖及通訊網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同,向最終用戶收取費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,但專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第二十條專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于專業(yè)經(jīng)營單位的,其運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、更新費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān),不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān),物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用,不得從專項(xiàng)維修資金中列支。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
第二十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修和安裝太陽能、空調(diào)等有可能損壞房屋結(jié)構(gòu)的,應(yīng)當(dāng)在開工前持相關(guān)資料與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù),簽訂保證協(xié)議并繳納適當(dāng)數(shù)額的保證金,保證金的收取和退還應(yīng)由雙方在保證協(xié)議中約定。業(yè)主或物業(yè)使用人裝修或安裝完畢,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查驗(yàn)收合格后,保證金應(yīng)于檢查合格之日起30日內(nèi)退還業(yè)主。
業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修產(chǎn)生的建筑垃圾,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會指定的地點(diǎn)堆放,并承擔(dān)清運(yùn)處理費(fèi)用。
業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目再向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝飾裝修電梯使用費(fèi)、管理費(fèi)以及與裝飾裝修相關(guān)的其他任何費(fèi)用。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取服務(wù)費(fèi)用的,其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)價(jià)格自律,遵守價(jià)格法律、法規(guī)和相關(guān)政策,嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價(jià)相符。
第二十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)、12358價(jià)格舉報(bào)電話及物業(yè)主管部門監(jiān)督電話(0543?3367266)等,接受業(yè)主的監(jiān)督,不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。
第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得以各種理由拒絕交納。業(yè)主拒不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十七條政府價(jià)格主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度和價(jià)格監(jiān)測制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的要求,如實(shí)反映情況,提供必要的資料。
第二十八條政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的,由價(jià)格主管部門依據(jù)《價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰:(一)超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;(二)低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)并收費(fèi)的;(三)采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;(四)強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的;(五)不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的;(六)其他違反價(jià)格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。
第二十九條價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門未按照《價(jià)格法》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本辦法管理、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的,由上級價(jià)格主管部門、物業(yè)主管部門予以糾正,并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。
第三十條本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同且尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行,合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。本辦法實(shí)施后新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按本辦法及每年定期公布的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度執(zhí)行。
第三十一條本辦法自2013年7月1日起施行,有效期至2018年6月30日。原《濱州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(濱政發(fā)〔2005〕84號)同時(shí)廢止。
