一、為規(guī)范我市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《福建省人民政府關于印發(fā)福建省定價目錄的通知》(閩政〔2015〕31號)、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》、《福建省物業(yè)管理條例》及《福建省物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定，制定本實施辦法。
二、本辦法適用本市行政區(qū)域內具有法定物業(yè)管理資質的物業(yè)服務企業(yè)。
三、本辦法所稱物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內對房屋及配套設施相關場地進行日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維持、安全防范協(xié)助等服務，向業(yè)主和物業(yè)使用人所收取的費用。
四、物業(yè)服務收費區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。住宅(不含別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，其它物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
五、實行政府指導價的住宅前期物業(yè)服務收費，實行分級管理，三明市區(qū)范圍內的普通住宅前期物業(yè)服務等級的內容、標準和各等級對應的指導性收費標準由市住房和城鄉(xiāng)建設局制定，并定期(2-3年)公布;三明市區(qū)以外的普通住宅前期物業(yè)服務等級及指導性收費標準由當?shù)刈〗ň?房管局)制定，并定期(2-3年)公布。
六、新建住宅的具體物業(yè)服務收費標準由開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)公布的指導價在物業(yè)服務合同中約定。
前期物業(yè)服務合同期滿但未成立業(yè)主大會的，如服務內容和收費標準不變，由物業(yè)服務企業(yè)在合同期滿前一個月在物業(yè)服務區(qū)域內進行公示，合同期屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)依舊提供不低于原服務標準的，若無專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半的業(yè)主(以下簡稱“雙過半業(yè)主”)提出異議的，可繼續(xù)適用原服務內容和收費標準。
若調整收費標準，須經(jīng)雙過半業(yè)主同意后，公布執(zhí)行。
七、實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，采取包干制形式，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人就服務內容和收費標準在物業(yè)服務合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就服務內容、服務標準和收費標準在物業(yè)服務合同中約定。
八、實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務費包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
九、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》(發(fā)改價格〔2003〕1864號)、《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》(發(fā)改價格〔2007〕2285號)、《福建省物業(yè)服務收費管理辦法》(閩價服〔2010〕267號)的規(guī)定，物業(yè)服務的成本主要由以下項目構成：
(一).管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等(管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用);
(二).物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用(為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用);
(三).物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用(保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等);
(四).物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用(管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等綠化養(yǎng)護費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費);
(五).物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用(維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備);
(六).辦公費用(物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、通訊費、書報費及其它辦公費用。物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)項目分攤的管理費用);
(七).物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊(按照規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)的折舊金額);
(八).物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用(物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準);
(九).經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會同意的其它費用;
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務費的成本可以參照前款規(guī)定由物業(yè)服務合同約定。
十、新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同。
開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。前期物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)服務內容及標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。開發(fā)建設單位在物業(yè)銷售時應當明示臨時管理規(guī)約并予以說明，對物業(yè)買受人遵守臨時管理規(guī)約的承諾應當予以書面確認。
十一、物業(yè)服務費用從物業(yè)交付買受人之日起按合同約定方式收取，業(yè)主自愿預繳的除外。
前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由開發(fā)建設單位承擔;已竣工但未出售房屋的物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位承擔;出售房屋交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔。開發(fā)建設單位售房時承諾減免的物業(yè)服務費，減免部分的物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位承擔。
十二、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定足額交納物業(yè)服務費用，不得以物業(yè)企業(yè)服務質量未達約定標準、小區(qū)環(huán)境不佳、其它業(yè)主不交物業(yè)費為由拒交物業(yè)服務費。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，已成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期三個月不交納的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)可以在小區(qū)顯著位置公布欠費業(yè)主名單及欠費情況;若三個月內仍未交清，可通過當?shù)貓蠹�、電視等媒體單位催交，也可依法提起訴訟追繳。經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用，并由物業(yè)服務企業(yè)出具結清物業(yè)服務費用的證明，房管交易部門方可辦理過戶手續(xù)。
十三、住宅改變?yōu)榻?jīng)營性的物業(yè)，其收費標準參照商業(yè)收費標準收取。住宅小區(qū)配套的商業(yè)店面的物業(yè)服務收費標準，由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在簽訂物業(yè)服務合同中約定。
十四、物業(yè)服務費用實行酬金制方式的，預收的物業(yè)服務費屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務經(jīng)營資金年度預決算，并每年至少一次公布物業(yè)服務資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質詢。
十五、物業(yè)服務費用實行酬金制方式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經(jīng)業(yè)主大會通過，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
十六、物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。業(yè)主自用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主分攤，公攤費用包括：電梯日常運行電費、專業(yè)維護保養(yǎng)費、年度安全檢測費和公共照明等公共電費、公共水費，具體分攤辦法由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)每6個月應在服務區(qū)域內公布一次由業(yè)主使用的公共水電費用分攤明細表。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
十七、物業(yè)服務企業(yè)可以向業(yè)主或使用人收取房屋裝修保證金，裝修保證金按戶收取，業(yè)主產(chǎn)權面積93平方米以下(含93平方米)的為3000元/戶，業(yè)主產(chǎn)權面積93平方米以上(不含93平方米)的為5000元/戶。業(yè)主或使用人入住后，裝修過程無違規(guī)裝修的，物業(yè)服務企業(yè)應于申請之日起5個工作日內退還裝修保證金。
裝修過程中有損壞公共設施設備、損壞污染公共部位的，由業(yè)主或使用人負責修復、清潔。業(yè)主或使用人不修復、清潔的，由物業(yè)服務企業(yè)代為修復、清潔，所需費用從保證金中抵扣。裝修保證金不足以抵扣修復、清潔費用，不足部分仍由業(yè)主或使用人承擔。
從裝修保證金收取之日起至首位業(yè)主入住后1年，物業(yè)服務企業(yè)應當以幢為單位，每季度公布一次裝修保證金管理情況。
十八、根據(jù)建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部110號令)，業(yè)主需進行二次裝飾裝修的，可與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂《裝飾裝修管理服務協(xié)議》，約定服務內容、收費標準和違約責任等。物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)提供的服務項目及內容向業(yè)主收取裝修監(jiān)管服務費，為業(yè)主提供裝修期間的管控服務，督促裝修施工隊伍按約定要求進行裝修。物業(yè)服務企業(yè)不履行管理職責的應雙倍返還。
裝修垃圾的清運由業(yè)主本著自愿的原則，委托物業(yè)服務企業(yè)清理的，物業(yè)服務企業(yè)可以收取裝修垃圾清運費。
十九、物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由物業(yè)服務企業(yè)與委托服務的業(yè)主雙方約定。
二十、物業(yè)服務企業(yè)不得向進入服務區(qū)域內為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
二十一、物業(yè)服務企業(yè)對同一物業(yè)管理區(qū)域內同一時間交付且同一使用性質和同一類型的物業(yè)服務收費，應按統(tǒng)一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。
二十二、物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和本省相關規(guī)定，在其服務區(qū)域內的顯著位置或收費地點，做好明碼標價工作，公示內容包括：物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等。
二十三、各級物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監(jiān)督和檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反國家和本省物業(yè)管理法規(guī)及有關價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由各級物業(yè)行政主管部門與物價管理部門依據(jù)有關法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。
本實施辦法自6月1日起執(zhí)行，以往規(guī)定與本辦法不一致的,以本辦法規(guī)定為準。
