關于印發(fā)嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則的通知
南湖區(qū)、秀洲區(qū)人民政府，市政府各部門、直屬各單位：
《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則》已經(jīng)六屆市政府第2次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
嘉興市人民政府
二○○七年七月十七日
嘉興市區(qū)物業(yè)管理實施細則
第一章總則
第一條為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合嘉興市區(qū)實際情況，制定本細則。
第二條嘉興市區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細則。
第三條本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條市規(guī)劃建設行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責嘉興市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
南湖區(qū)、秀洲區(qū)規(guī)劃建設行政主管部門(以下簡稱屬地物業(yè)主管部門)按照各自職責，做好本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設局委托市規(guī)劃建設局經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分局具體實施。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利，并應當履行相應的義務。
第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第七條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。
舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經(jīng)相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第八條物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，由開發(fā)建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會，屬地物業(yè)主管部門給予指導：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的。
第九條業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產(chǎn)生的具體辦法是：
(一)由物業(yè)服務企業(yè)(沒有物業(yè)服務企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會)向物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名
(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當?shù)鼐用裎瘑T會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內(nèi)推舉代表)
(三)由建設單位推舉1至2名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規(guī)則和進行相應的籌備工作�；I備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組的工作應當符合《建設部關于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規(guī)定。
籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管。籌備經(jīng)費的使用應堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業(yè)為3萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為4萬元，10萬平方米以上為5萬元。
第十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。
第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計1票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計1票。但單個業(yè)主所計票數(shù)不得超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
建設單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權(quán)數(shù)確定辦法計算業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算。
第十二條業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。
業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，對專項維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數(shù)票數(shù)應當達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的二分之一以上。
業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。
第十五條業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則
(三)業(yè)主公約
(四)業(yè)主委員會委員的名單。
(五)業(yè)主大會會議的各項表決情況記錄。
屬地物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當重新備案。
第十六條業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。
業(yè)主委員會召開會議必須有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。
第十七條業(yè)主委員會每屆任期為3年至5年。
業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第十八條業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。
第十九條業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本細則第十三條第二款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。
業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。
第二十條業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
第二十一條業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
第三章前期物業(yè)管理
第二十二條建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。
提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)屬地物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第二十三條建設單位在銷售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。
業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設單位在銷售物業(yè)時應當將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容。
第二十五條前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
第二十六條物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應當向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門報告。
第二十七條在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料
(二)共用設施設備清單
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、相關場地查驗記錄
(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件
(五)業(yè)主名冊
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。
物業(yè)交接完畢后30日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交屬地物業(yè)主管部門備存，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。
第二十八條建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7的比例配置物業(yè)管理用房但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3。
物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理辦公用房中給小區(qū)業(yè)主委員會留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從建設單位繳納的首屆業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費中列支。
規(guī)劃部門審批新建物業(yè)規(guī)劃設計方案時應征求屬地物業(yè)主管部門對物業(yè)管理用房設置的意見，建設單位應將物業(yè)管理用房的面積、位置在設計方案中載明。
經(jīng)依法審批，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十九條物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由房地產(chǎn)管理部門登記建檔。
第四章物業(yè)管理服務
第三十條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第三十一條物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：
(一)當事人的名稱或者姓名和住所
(二)物業(yè)的基本情況
(三)物業(yè)服務事項和服務質(zhì)量要求
(四)物業(yè)服務費的標準和收取辦法
(五)專項維修資金的管理和使用
(六)物業(yè)管理用房的管理和使用
(七)合同期限
(八)違約責任
(九)解決爭議的辦法。
物業(yè)服務合同的條款應當事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。
當事人對本條第一款第(三)項內(nèi)容進行約定時，一般應當明確物業(yè)服務企業(yè)有關業(yè)主人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任。
當事人對本條第一款第(四)項內(nèi)容的約定，應當符合嘉興市物業(yè)服務收費管理的規(guī)定。
當事人可以參照物業(yè)服務合同的示范文本簽訂合同。
第三十二條物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本細則第二十七條第一款規(guī)定的資料。
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供服務。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。
第三十四條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務事項委托他人。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十五條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位全額交納。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當事人應當對物業(yè)服務費結(jié)算有明確的約定。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。
住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：
(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶
(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶
(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
第三十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。確需委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用的，應當簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應的代收手續(xù)費。
第三十八條物業(yè)服務企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。
第三十九條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當有序退出，并將本細則第二十七條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。同時，還應當將有關的設施設備管理、裝修管理等未盡事宜與業(yè)主委員會或新進駐的物業(yè)服務企業(yè)做好交(銜)接工作，所有移交資料、物品、財務帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章，同時將匯總清單上報屬地主管部門。交接工作應在1個月內(nèi)辦妥。
第四十條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應當配合屬地物業(yè)主管部門或者受其委托調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。
街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府轄區(qū)內(nèi)，應當建立由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、屬地物業(yè)主管部門、居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，主要協(xié)調(diào)解決有關如召開業(yè)主大會會議(含首次、臨時)或業(yè)主委員會不能正常開展工作和在規(guī)定時間內(nèi)不依法換屆選舉及不履行職責等影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的問題。
第五章物業(yè)使用與維護
第四十一條業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業(yè)主共同利益。
因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)和直接利害關系人的同意，并依法辦理相關手續(xù)物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當征求直接利害關系人的意見，征得業(yè)主委員會同意，還應事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，應當采取措施保障通行安全，并及時恢復原狀。
第四十二條業(yè)主、非業(yè)主使用人應當按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經(jīng)規(guī)劃、國土資源等有關部門批準，并依法辦理相關手續(xù)。
第四十三條經(jīng)業(yè)主大會同意，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關專業(yè)單位，相關專業(yè)單位應當接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應對各相關專業(yè)單位的工作給予支持和配合。
相關專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復原狀，業(yè)主應當積極配合。
第四十五條禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu)
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物
(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品
(六)超標排放有毒、有害物質(zhì)
(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲
(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十六條業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者非業(yè)主使用人。
業(yè)主或者非業(yè)主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本細則的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。
第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應當予以配合。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本細則規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應當依據(jù)有關規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止勸阻、制止無效的，應當及時報告屬地物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門。
其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本細則規(guī)定行為的，可以向?qū)俚匚飿I(yè)主管部門或者有關行政管理部門投訴或者舉報。
屬地物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應當依法及時處理。
第四十八條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的，在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十九條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家和省的有關規(guī)定交納專項維修資金。
第五十條專項維修資金實行業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶和業(yè)主決策、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十一條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責任人應當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關業(yè)主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。
業(yè)主、非業(yè)主使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者屬地物業(yè)主管部門調(diào)解。
第五十二條建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物業(yè)竣工驗收前，應當一次性向?qū)ｍ椌S修資金管理機構(gòu)交納物業(yè)建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費用保證。
第六章法律責任
第五十三條違反本細則規(guī)定的行為，國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》及其他有關法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第五十四條物業(yè)部門及其他有關行政主管部門的工作人員有違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和本細則有關規(guī)定的行為，依法給予行政處分構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第五十五條業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)實行自我管理的，依照《浙江省物業(yè)管理條例》和本細則相關規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條嘉興港區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作適用本細則，各縣(市)的物業(yè)管理工作可參照本細則執(zhí)行。
第五十七條本細則自公布之日起30日后施行。1999年7月19日嘉興市人民政府《關于印發(fā)〈嘉興市住宅區(qū)物業(yè)管理試行辦法〉的通知》(嘉政發(fā)〔1999〕72號)同時廢止。
